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新城控股的前路,机会大还是未知更大?

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开年之际,新城控股交出了一份不太漂亮的成绩单。

众所周知,房地产底层逻辑正在发生根本性变化,大致体现在五大分化上:市场分化、房企分化、拿地分化、管理分化和产品力分化。此背景下部分优质房企已经逐步展开第二增长曲线,可有的“过气”房企还在以艰难过冬为核心话题。

1月8日,新城控股(601155.SH)发布了2021年12月经营简报,公司12月份实现合同销售金额约208.09亿元,比上年同期下降32.99%;去年全年,新城控股累计实现合同销售金额2337.75亿元,较上年同期下降了近7%。从现有的成绩来看,新城控股的这份成绩单差强人意。

要知道,在去年线上业绩会上,新城控股官宣其2021年销售目标为2600亿元,而现在面对二百多亿元的业绩差距,略显尴尬。

据中指研究院发布的《2021年1-12月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示,新城控股2021年1-12月销售额排在16名,较上年同期排名13,下降了三个名次。

一时间,新城控股,又走到了舆论的风口浪尖。

风波后的“紧衣缩食”

简单概括,自王振华猥亵案后,新城控股拿地放缓、管理层波动、销售出现下滑……似乎以丑闻事件为导火索引发的各类“次生危机”都在不断演变。直到今天,余波仍在荡漾。

像在过去几年时间里,西安拍出了很多高价地。这些高价地,有在市场火爆的行情下实现了项目迅速入市和完美售罄,有的则由于种种因素的影响正在经历煎熬,甚至退地,这其中就属新城控股秦汉新城项目最为典型。

2019年4月19日,西咸新区多宗土地进行拍卖,其中位于秦汉新城秦汉中学西侧的110.056亩土地,吸引了新城、保利、中天、平安、禹州等全国性房企以及两家西安本土地产企业报名参与竞拍。

最后,经过激烈的竞拍,该地块被西安新城万嘉房地产开发有限公司(新城控股旗下控股子公司,以下简称“西安新城万嘉”)以78460万元摘得,溢价率158%。秦汉新城单价地王由此诞生。可如今,距离新城控股拍得这块土地已经2年半时间过去了,项目尚没有亮相。

事实上,整个2019年,在王振华案影响下新城控股都在收缩回血。除了将其新近获得的项目摆上货架,收缩进入战线之外,即使是一线城市,尚未投入的项目新城控股也坚决退出。有媒体报道,新城控股连续退出位于上海的三宗居住用地的开发。

除此之外,新城控股已经公布两批15个项目股权及债务的转让情况,涉及出让面积87.92万平方米,规划建筑面积217.42万平方米。可见,“紧衣缩食”逐渐成了新城控股的代名词。

完成年度目标九成

不能否认的是,新城控股在王晓松接过接力棒后,整体是较为平稳的。

根据微信公众号地产offer消息,2021年8月27日,新城控股发布2021年半年度报告。报告显示,新城控股上半年实现营业收入791.05亿元,同比增长109.63%;实现归属于上市公司股东的净利润43.06亿元,同比增长34.40%。

营收按业务细分,上半年新城控股在房地产开发方面的营业收入为742.67亿元,同比增长115.6%;在物业出租及管理的收入为36.4亿元,同比增长67.53%。

新城控股表示,营收增长主要因疫情影响的房屋交付逐步恢复正常,物业交付收入同比增加所致。同时,上半年的营业成本也同比陡增127.9%,达到635.92亿元,系报告期内结转交付面积增长导致。

《每日财报》发现,虽然上半年新城控股整体营收及归母净利润两项指标均实现增长,但毛利率、净利率方面却呈现出下降的趋势。

上半年新城控股的毛利率为19.6%,同比下降6.4个百分点;净利率为6.1%,同比下降了4.1个百分点。其中,房地产开发销售业务毛利率为17.11%,同比下降6.32个百分点;物业出租及管理方面毛利率为70.58%,同比下降1.11个百分点。

2021年下半年,新城控股在整个行业“暴雷潮”中销售额亦加速下滑。其中,7月份公司实现合同销售金额约168.88亿元,比上年同期下降19.40%;8月份公司实现合同销售金额约177.39亿元,比上年同期下降13.91%;9月份公司实现合同销售金额约185.17亿元,比上年同期下降22.74%;10月份公司实现合同销售金额约221.02亿元,比上年同期下降20.50%。

此外,公司11月和12月连续两个月销售额降幅超过30%。至此,公司全年销售额2337.75亿元,仅完成年度目标的89.91%。

或存有表外负债

三道红线方面,2021年前半年新城控股有息负债1014亿元,整体平均融资成本6.60%,较2020年6月末下降25个bp;剔除预收账款后的资产负债率为75.45%,净负债率为60.48%,现金短债比为1.44。依照数据来看,新城控股仍踩中三道红线中的其中一条,报告期内被归为黄档。

除此之外,新城控股或将存有表外负债,截至去年9月末,新城控股少数股东权益387.09亿元,在所有者权益中的占比为42.54%,但去年前三季度新城控股少数股东仅收到12.93%的净利润,掌握的资产与收到的回报相差甚远,这也说明新城控股存有“明股实债”嫌疑。

不仅如此,《每日财报》发现新城控股近年来长期股权投资逐年增长,截至去年6月末其长期股权投资已达252亿元,同比增长16.84%,较2021年初增长了12.85%,在总资产中的比重也由2021年初的4.15%增长至4.4%。

要知道,长期股权投资是房企在联合营企业的股权投资,对外担保金额则可以视为房企在联合营企业层面,需按权益比例承担的负债。数据显示,截至去年6月末新城控股对外担保余额718.49亿元,担保总额占净资产的比重为96%。

尽管并未披露对联合营公司的担保余额,但第一,前年新城控股对联合营企业的担保余额就很高;第二,联合营企业的对外担保余额/长期股权投资的比例达60.94%;第三,就去年上半年超过担保总额在净资产中的比重超过50%来看,新城控股或大概率存在一定的隐形债务。

展望后期,王晓松表示,未来行业的超高回报很难再出现。但随着三条红线、集中供地等政策的推进,行业集中度会进一步提高,从而带来更多机会。话虽这样讲,但现实能不能真如其所言,恐怕未知数才是更大的吧。

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