年终大盘点！增城从化花都PK，谁是外围一哥？

去年，广州楼市经历了一个过山车似的过程，可谓是每时每刻都在刺激着消费者的小心脏。

之前我们盘点了天河、黄埔、海珠、南沙、白云等区域的年度表现，大家可以戳链接回顾~

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那么增城、从化、花都这三个外围区域表现如何？是否在广州仍有一席之地？就让我们带你走进三大外围区的年终盘点。

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增城花都跌宕起伏

从化何去何从？

纵观最近两年，增城、花都房价起起伏伏，两区都曾迎来过高光时刻，成交价一度超过2.2万元+/平，然而现在却仿佛回到了2020年最初的起点。

而从化的表现一直很“稳定”，基本维持在16000元+/平的均价水平，自3月开始几乎就没涨过，从化似乎逐渐淡出了大众的视线。

2021年增城区的成交量高点是3月份，成交套数达到了6371套，环比高涨179%，可以说是高光时刻了。

当然这个高峰的原因之一是去年年初广州预售证发不下来，市区普遍缺货，所以一部分购房需求外流到库存充足的增城。

花都的高点则是9月，成交套数达到1885套，环比去年略低；从化：躺平，勿cue。

结合两张图一起看，容易发现一个规律：成交量的高点往往是成交价的低点，这也是消费者的消费心理，价格出现下跌之后，就有不少人开始出手了。

我们发现在3月之后，外围区开始集体遭遇冷空气，成交量开始大幅的下降，这个趋势一直延续到九月份才稍微有所好转。但是整体而言，外围区楼市即便在国庆黄金周的以价换量之下也难挽颓势。

主要原因是前期多个政策给市场带来的压力，购房者更倾向于“冷眼旁观”，将更多注意力放在潜力更高，但价格同样下跌的中心区。

同时，外围区供大于求且升值潜力时间线拉长等问题也愈加明显。

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三区热门板块

谁是最亮眼的星？

广州这三个外围区里最具有竞争力的板块无非是花都区府-花都湖板块、花都新机场板块、增城新塘板块以及从化街口板块，我们就来对比一下2021年外围三区热门板块的情况。

总体来看，各大热门板块的表现参差不齐，其中涨跌幅度最大的板块都在花都。花都区府-花都湖板块下跌8.9%，新机场板块上涨了6.56%。从化街口板块下跌2.10%，外围区最受关注的增城新塘板块小幅上涨1.84%。

先从花都区府板块说起，2021年该板块成交均价相比去年下跌了8.9%，成交量也有所起伏，九月份为下半年最高，达到了1672套，同比增长113.8%，但是成交均价却走低了，说明还是以价换量的结果。

从全年来看，成交量整体表现还算比较正常，没有明显的走入谷底，但是价格却没有抬头的趋势。

但值得一提的是，花都区府-花都湖板块部分热门楼盘的价格还是十分坚挺。比如广州融创文化旅游城现均价约2.8万元/平，高出区府板块均价6千多元；邻近花都湖的南驰都湖国际现价也已高达35000元/平，高出均价一万三千多元。

总之，区府-花都湖板块楼盘的地段、配套在花都而言都是极有吸引力和竞争力的，它们不仅汇聚花都区人流量的高峰地段，也地处花都中轴CBD核心。

交通上也是最受购房者青睐的，板块邻近地铁九号线花都广场站，3站直达广州北站，6站到达白云机场，去到广州市区也相对花都去他区域方便不少。

花都新机场板块在2021年的表现还是不错的，成交均价同比上涨了6.56%，相较于阴晴不定的广州楼市而言，新机场板块涨幅虽然不多，但也算是有点小惊喜了。

目前花都新机场板块在售一手房源新盘不多，其中金融街花溪小镇是性价比比较高的楼盘，现价1.4万元/平起。

但是值得强调的是，近两年新机场板块成交量一路走低，2021年月度成交量均未超过两位数，最低仅有29套。

究其原因，新机场板块的生活配套较为缺乏，主要依靠于板块中心的中低端服务业为主等。地铁配套目前也均处于规划建设中的状态，日常出行、通勤仍然要依靠私家车。

说完花都，我们来聊一聊从化街口板块，这个板块地处从化区政府附近，与花都区府板块情况有些类似，是目前从化置业热度较好，成交量最高的一个板块。

即便关注度很高，也难顶楼市下行浪潮的冲击。2021年五月份至七月份，出现了量价齐跌的情况，六月份成交量为本年度最低，仅有160套，同比大跌66.7%。

八至十月价格持续下跌，当然这其中也包括了开发商降价促销的因素，成交量因此有所好转。十一月份价格开始回升，涨幅达到了7.88%，回暖迹象初现。

总的来说，街口板块房价近两年趋势下行，但也很容易看出其在从化的受欢迎程度，因为其邻近地铁14号线，通勤方便。加上周边配套也是从化区里相对完善成熟的，这也注定其在从化有着较强的竞争力。

再来看看增城，说到增城就一定要提到新塘，可以毫不犹豫地说，新塘就是增城最好的板块。因为新塘的规划建设是增城目前进度最快，最为完善的。

增城新塘板块在2021年的价格走势也是蛮戏剧化的，6月份跌入谷底，均价仅17085元/平，同比下降约25%。

但是却于7、8月份迎来连续的走高，8月份均价高达23675元/平，几乎可以与2020年的历史高价媲美了。

但是上个月，成交价格同样也回到了2020年最初的起点，仿佛这两年的起起落落都在逗你玩呢....但是总体而言，新塘板块成交均价也上涨了1.84%，算是一个小小的安慰了。

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展望2022年

外围三区走向何方？

我们先来说说花都，花都一直以来主打的都是空港经济圈。目前花都区府-花都湖板块是外围区关注度比较高的板块，因为其配套设施是比较完善，而且与白云机场的距离不算远，购房群体较多。

但是有一点很重要，花都今明两年其实没什么新盘入市，后续没有新的刺激，所以整体市场也比较低落，今年的起势可能不大。

而从化也同样面临着一个尴尬的境遇，温泉、旅游、度假一直是从化的名片，但这些产业目前还没有明显地转变成从化楼市的支柱，从化的“绿色宜居”概念跟其他版块带有的金融CBD等规划配套相比，实在是显得有些弱小。

所以呢，似乎在外围各区里，花都和从化都处于一个较低的优先级，外地客看不上，本地客来得少。因此从化跟花都这两个以本地客群为主的一个区域，不容易受到大市的影响，整体还是比较稳定、缓慢的发展当中。

再来看看增城，众所周知，广州如今发展主要是东进和南拓。向南是番禺和南沙，而向东先是黄埔，然后就来到了增城。黄埔发展的蓬勃势头已经有所体现，而增城的升值潜力就从新塘向其他板块扩散。

从目前来看，不限购的增城供货依然源源不断，新塘今年自然有不少新增货量。比如说晓风云著，其建面约为77-135㎡的三至四房，以及涵盖约99㎡-125㎡的4-5房的越秀·星耀TOD。

增城新塘在2021年的楼市下，还能微涨，说明大众对于新塘板块的潜力还是认可的。除此之外，今年其实也有新盘入市刺激市场，如果市场回稳的话，新塘估计也会被带动，继续走高。

毫无疑问，在广州东进的道路上，增城是一个重要的枢纽，连接广州和惠州，南临东莞。凭借着独特的地理位置和区位价值，增城的未来还有更广阔的空间。

总的来说，如今市场逐渐回暖，但这目前还是主要体现在中心区的楼市上，毕竟其多方面都比外围区具有优势。因此对于市场的回暖，外围区的反应会更慢一些，甚至可能会出现市场分化的情况。

也就是说，广州中心区的项目或者外围区热点板块项目，可能会先回暖，其它板块则依旧处于横盘阶段，默默期待着消费者的目光。