开分销？南京河西中部“豪宅”，扛不住了

这个冬天格外漫长，南京河西中部有楼盘，熬不住了！

昨天起，有中介在朋友圈刷屏高力璟华府，称：已达成独家战略合作关系，买房有优惠，具体去案场谈。

今天，我爱我家也加入“分佣大战”，中介表示：“开发商给了1个点的优惠，入手河西中豪宅的机会来了。”

嗯？说好的某中介独家呢？看来，高力真按捺不住，急于以价换量了！

占位河西中部成熟地段，只有116套房，高力璟华府自去年11月下旬首开以来，勉强卖了5成。战绩不佳，问题到底出在哪里？

1

河西向来是南京人眼里的“宇宙中心”，河西中部更是以开发成熟、配套齐全的优势，备受改善买家青睐。

你看，早几年严格的一刀切限价下，约4.5万/㎡的保利天悦、北辰旭辉铂悦金陵、华新城等“鸡腿盘”，中签率最低仅1.5%左右。

去年，南京开启双限模式，市场行情还不错时，含包近6万/㎡的颐和源璟、含包超6.9万/㎡的海玥花园在集中供应之列，轻松日光。

去年下半年，楼市风向陡然生变，集中供应暂停、平推、降低首付比例等动作屡见不鲜。

其中，按下集中供应暂停键的第一个项目，就是河西中部的高力璟华府。

10月底，金基望樾府、金地大成雅境、颐和源璟等神盘集中上市后，买房人等着在河西金茂府新组团、金陵华夏中心、金基璞悦和园等热盘中N选1。结果高力璟华府“高调”喊出“不集中”，全南京的集中供应也就暂告一段落了。

后来的故事大家都知道了，高力璟华府116套房共有133组有效报名，综合中签率约87.22%，被大家戏谑为“近几年河西最容易买到的楼盘”、“被人才抛弃的河西豪宅”。

事实证明，大家的调侃不是没有道理的。南京网上房地产数据显示：截至今天（去年11月22日开盘），高力璟华府116套房尚有59套未售，勉强卖了5成。

为啥卖得不尽如人意？可别让“行情不好”背锅，去年12月开了2次盘的长江华府，701套房目前仅剩1套可售啊（未售的6套里，有5套是商业用房）！

2

不可否认，长江华府卖得好有学区（此处请注意，新房交付前不划定学区）、现房等加分因素。那么，高力的问题出在哪里呢？

先看开发商品牌。

提起高力，南京人的第一反应是位于迈皋桥一带的高力家居港、高力汽配科技城。没错，它们和高力璟华府是同一家开发商。甚至很少有人知道，清凉门大街上，有着近20年房龄的丁香园也是高力开发的。

高力官方网站显示，高力于1995年成立，截至2021年4月，地产板块累计开发13子。锐评君查看后发现，其在南京除了早已清盘的丁香园、在售的璟华府，就没有其他住宅项目了。

从住宅开发数量和开发水平来看，高力的操盘能力还有待进步。

以璟华府举例。项目所在地块于2020年4月出让，注意了，同一时间段，河西还有万科翡翠滨江、滨江ONE两块地成功卖出。

这两个体量均为500多户的改善豪宅，拿地半年后就开盘。其中，滨江ONE早在去年4月就收官了。

高力璟华府，却上演了首轮规划“影响到周边居民居住舒适度”的尴尬，从1栋30层高的住宅调整为2栋29层高的住宅。在高周转成行业常态的当下，规划变更影响节点不说，也暴露了开发商规划团队不够专业的短板。

接下来，看看产品本身。

高力璟华府所在地块，是地上建筑面积只有1.9万方的迷你地块，整个小区只有2栋楼、116套房。

要知道，一个小区体量过小，不仅没有会所等改善配置，连景观都无法“超常发挥”。这样的迷你小区放到刚需板块可能没啥大问题，放在河西，可谓是“错配”了。

为什么？买河西的多是改善买家，对开发商品牌、户型设计、物业、改善配置等都有高要求。

随便举几个例子，万科翡翠滨江配有会所，泳池、健身房、瑜伽室等一应俱全；颐和源璟有会所的同时，做了金陵八景为主题的中式景观……河西的改善豪宅，跳出房子本身，大多在会所、景观等方面也下了大力气，从而做出辨识度。

高力璟华府的辨识度，又在哪呢？

再看户型。项目的主力户型有两种，155㎡四房两厅两卫、170㎡四房两厅三卫，改善的尺度出来了。170㎡做了四房，四开间朝南、横厅、双阳台、南向双套房等亮点满满。

但155㎡户型，却被不少买房人吐槽：“看着像是在学中国府290㎡户型，但与中国府比面积小了一半，进门就是毫无采光可言的十字厅，太逼仄了。”

再看看学区配置。

高力璟华府位于河西中部，华山路、上新河街交汇处，南侧是北辰旭辉铂悦金陵，北侧是精金花园。

项目周边有金鹰世界、万达广场、地铁10号线、南京市第一医院等商业、交通、医疗配套，日常生活非常便捷。但有部分买房人认为：“小区靠应天大街高架太近，未来交付入住，会有噪音干扰风险。”

不过，大部分买房人介意的是学区配置。参考项目周边，目前北辰旭辉铂悦金陵、保利天悦、精金花园的配置为华山路小学、陶行知学校中学部。未来璟华府的学区配置，还会有想象空间吗？要知道，未来二手房市场上，房子的重要硬通货指标可是学区配置啊。

3

当然，高力璟华府固然有一些硬伤，但不代表就毫无优点。项目约3500元/㎡的升级包，性价比较高。

硬件配置上，有大金中央空调、博世或菲斯曼地暖、朗思威新风，并有AO史密斯的净水器。

厨卫配置，多选用柏丽、博世、铂浪高、杜拉维特等一线品牌。另外，玄关、餐客厅的地面均为定制天然石材；厨房、卫生间的墙面和地面也用了定制岩板，较普通的瓷砖比档次一下子就上来了。

综合来说，高力璟华府是个优缺点分明的项目，在楼市行情冰冻的当下，去化不理想、开分销，都在意料之中。

那么，开发商拿出实实在在的优惠出来，这个项目能不能买呢？锐评君认为，几点需要考量：

①如果是以学区为重要考量因素，谨慎选择。

南京新房交付前不划学区，但大家通常会参考楼盘周边的小区学区配置情况。目前河西在售楼盘中，长江华府的意向买房人认为：“周边小区为科睿小学+金陵汇文学校的配置，学区有想象空间。”

为了学区买新房，有赌博的成分。但在开发成熟的板块，买房人提前了解项目周边有哪些学校、是否有规划教育用地，结合已交付小区的配置，基本就能大致判断出一家楼盘未来的学区划分了。

②注重开发商品牌、景观、会所等“硬件”，谨慎选择。

高力璟华府的起步户型为155㎡，不含包总价也得915万起步了，这可不是小数目。前面说过，高力的住宅开发水准还有待进步，且由于小区地块过于迷你、没有会所等配置，注重改善品质的买房人需谨慎选择。

③无学区配置要求的地缘改善可以考虑。

高力璟华府周边，有精金花园、桃园居等保障房、老小区。随着二孩甚至三孩的普及，多代同堂的居住方式流行，这些小区的小户型已经无法满足改善需求。

想就近改善，且对学区配置没有太高要求，保利、旭辉等次新小区二手房挂牌价多在7万/㎡以上，而高力含包均价不到6.3万/㎡、升级装修包性价比又较高，是不错的地缘改善选择。