不管何时
买房都是人生头等大事
但买房不仅仅只是钱的问题
买房中的陷阱与糟心事也不少
老李就在买房的时候遇到了麻烦
千挑万选的商品房竟是“无证房”
半生积蓄只能付之东流？
到底是怎么回事？
一起进入今天的普法时间
基本案情
甲公司无房地产开发资质，乙公司为房地产开发公司，在未变更工业土地用途及未取得商品房预售许可证的情况下，擅自开发房地产项目，并对外出售。
为规避法律规定，以《员工内部房定购协议》的形式与买受人签订合同，对外出售房屋。
2018年12月，原告李某（买方）与被告甲公司（卖方）及被告乙公司（担保方）签订了《员工内部房定购协议》，约定李某定购甲公司开发的上述房屋一套，总价合计30万元。
签订协议的同时李某按约定向甲公司交付定金1万元，其余购房款分期支付。后李某又陆续向甲公司交付19万元购房款。
因甲公司迟迟不与李某签订正式的商品房买卖合同，李某诉至法院，要求解除合同，并依照合同约定按120%的比例退还购房款，且承担自交付之日起至实际退款之日期间的利息损失。
法院判决
法院经审理认为，案涉房地产项目所用土地的性质为工业用地，规划用途为标准厂房和车库，该项目未取得商品房预售许可证，不具备商品房预售的资格。
被告甲公司在该土地上进行商品房建设属于违法建设，案涉《员工内部房定购协议》由于违反行政法规，应为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，李某主张解除合同不符合相关法律规定，不予支持。
合同双方当事人对合同的签订均有过错，但主要过错责任在于被告甲公司、乙公司。对李某请求甲公司返还购房款并支付利息损失的诉讼请求予以支持。
因主合同无效，案涉担保合同亦无效，作为担保人的乙公司系专业从事房地产开发的企业，对有关商品房开发的土地性质条件及商品房买卖合同的效力条件应当清楚明确，在此情况下依然促成案涉《员工内部房定购协议》的签订并为之提供担保，应视为对案涉主合同及担保合同的无效均存在错过，依法应对甲公司不能清偿部分的三分之一承担连带清偿责任。被告乙公司承担连带清偿责任后，依法可向甲公司进行追偿。
最终法院判决被告甲公司退还李某全部已付购房款，并承担利息损失，被告乙公司对甲公司上述债务不能清偿部分的三分之一承担连带清偿责任。
法官说法
洛阳高新区法院
综合审判庭副庭长、审判委员会委员
一级法官 李瑞丽
本案卖方、担保方过错在先，明知不可为而为，将不具备出售条件的房屋对外出售；买方作为购房人在进行大额消费时亦应提高警惕，学习相关法律知识，保护自身合法权利。
《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
《民法典》第一百五十五条规定，无效的或被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定，依照其规定。
最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021.1.1）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
最高法院《关于适用民法典》有关担保制度的解释第十七条规定，主合同无效导致第三人提供的担保合同无效，担保人无过错的，不承担赔偿责任；担保人有过错的，其承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。
那么，如何才能避免买到“无证房”呢？
无效合同因违反了法律强制性规定，即使签订了，也不受法律保护，自始无效。买受人在与出卖人订立合同时，对合同内容应多加注意了解，尤其像房屋这样的大宗交易，更应当向出卖方详细了解商品具体情况及法律规定，必要时在合同上予以注明，谨防交易陷阱。
尽到审查义务。第一，审核出卖人的资质，如工商营业执照信息、信用信息等；第二、审核房屋相关情况，如买房五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》等。购房人可通过查询政府相关网站公示信息，了解相关信息。
增强证据意识，随时注意收集和妥善保存相关证据，用法律手段维护好自身的权益。支付房款时尽量通过银行转账方式支付，备注付款用途。及时维权，少走弯路。
来源：洛阳中院
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