这些因素都可以影响评估环节中房屋的价值！

专注征地拆迁的 北京京康律师事务所 2022-01-07 09:00

随着社会经济的发展，城市各项功能体系不断完善，百姓的生活水平显著提升，一些老旧城区的基础设施和功能已经满足不了当下人们的需求，旧城改造是一个不间断的过程，只要满足不了当下社会，就要开始改造。在这些项目实施拆迁过程中，为了推动改造发展规范地进行，也是出台了很多相关法律政策，对我国城市旧城改造推进了一大步，也是我国拆迁改革中的一大举措。那么，在拆迁评估中会产生诸多问题和影响拆迁评估的因素，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为您逐个分析。

房屋位置

在一个城市里，房屋的面积、用途、结构确定的情况下，房屋的价值更多取决于房屋在这个城市的区位，也就是老百姓所说的繁华程度，同样的房屋在好地段还是不在好地段，房屋的价值差距是十分大的。比如靠近学区房、离医院远近地段的价值就很高，还有北京二环附近的房屋和六环附近的房屋拆迁补偿价格，显然不可同日而语。

房屋评估价格

涉及到征收拆迁，对房屋进行价值评估是必不可少的一个环节。但是主导拆迁工作的是政府，评估机构大多会受到干预。不能独立客观公正的对你的房屋进行评估。

目前大多采取基准价格结合成新、区位、临街等系数综合确定。与估价规范不符，因为房屋价格有市场来决定，不仅仅受房屋本身固有因素影响，而且《房地产估价规程》中也没有“基准价格”的概念。

房屋用途

同样的房屋不同的用途补偿也有所不同，有的房屋用于居住，有的用于经营，还有的可能作为临时仓库储存东西，具体按照哪种类型进行补偿，要查看登记证上登记的类型，如果是住改非的，还要查看是否有合法的经营手续和纳税情况，就类型来说，一般用于经营的房屋价值补偿最高，其次是居住。

评估方法

拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。

市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

交易均价：商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

史律师提醒：

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。