雷达财经 文|吴艳蕊 编|深海
2021年12月31日下午，第六届“丁祖昱评楼市年度发布会”在线上如期举行。
公开资料显示，丁祖昱于1973年11月出生，华东师范大学世界经济学博士，现任易居企业集团CEO。同时担任上海市政协委员、中国房地产业协会常务理事、民建上海市委员会委员、上海市体育总会副主席等社会职务。
对2021年房企发展，丁祖昱总结为：“上半年形势一片好，下半年销售、融资急剧下滑”。
数据显示，2021年上半年累计操盘金额同比增长36.8%；房企的现金和短债比例得到改善，较2020年，在“三条红线”标准中，处于绿线企业占比增加，红线企业占比减少。多数房企短期债款处于安全线以内。而2021年7月到11月，累计操盘金额同比下降27.8%；融资总量下降了40%。
从债务违约企业来看，2021年上半年债务违约的房企仅华夏幸福和协信远创两家公司，下半年来蓝光发展、阳光100、中国恒大、花样年、新力控股、当代置业、佳兆业等等房企债务接连发生违约。同时，房企产业链供应商蒙娜丽莎三季报地产逾期未兑付承兑汇票超千万；三棵树涂料、金螳螂建筑装饰等公司三季末均计提了相关坏账准备。
对此，丁祖昱分析认为原因可概括为以下几点：外因一、市场透支；包括需求和供给，价格和居民杠杆率等；外因二、政策“猛药”；去杠杆执行层层加码，政策叠加改变预期，地方监管力度变严等；内因则是追逐规模过度扩张；包括销售、融资、投资的快速扩张。
丁祖昱认为，房地产过度金融化，导致今天的危机。
从房企的发展延伸到其他相关领域。2021楼市走势一路下行；地市规模再下两成半；房价整体下行，分化严重等。
与整体形势不同，豪宅呈现出一片“繁荣”景象。上海、杭州等地千万豪宅“一房难求”，豪宅呈现出价格越贵越好卖，价差越大越好卖的特征。
从第二曲线角度来看，可从租赁、商业、办公、物管、文旅、养老、产业等多角度寻找新的增长逻辑。
在上述房企、楼市的相关领域提及2021年客户需求发生变化之一为租房接受度上升。2021年租赁的巨大政策会影响未来3~5年租赁行业格局。商业中传统消费低迷，医美、宠物等新型消费火热。办公、文旅方面压力依旧巨大，养老产业发展空间较大。
与往年物管叫好不同，2021年可以用“走下神坛，回归理性”来形容。同时智慧社区好事多磨；安防、门禁、停车等智能设备减少人力投入的同时，减少了人力的灵活变动。
把时间线拉长到过去五年来看，丁祖昱认为告别2021年，意味着真正要和“白金时代”说再见。
对于未来，丁祖昱认为，地产行业跳过黄金时代和白银时代，从“白金时代”一步跨入到“青铜时代”，并将持续比较长的时间。
对于“青铜时代”，丁祖昱认为，人类社会发展历史中，使用器具从黄金到白银再到青铜，代表的是锻炼工艺和生产力的提高。“青铜时代”科技与生产力将更加发达。
据丁祖昱介绍，经测算，预计未来五年行业年均规模为10.6亿-12.7亿平方米，中位数是11亿多平方米，与2015年-2016年的水平基本相当。未来5年的住宅规模总量相比2011年-2015年增加0.6%-20%，相比2016年-2020年下降16%-29%，但比之前的5年上升20%。
房地产仍将是压舱石和支柱产业。如果算上商品房总量，每年成交金额还在15万亿左右。相比其他产业，整个房地产行业的产业规模依然很大。
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