文/庞无忌
2021年，房地产业大转折之年。
从业30多年的住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹坦言，今年上半年房地产供给端和销售端数据同比均涨，下半年两端齐跌，“这在过去的房地产行业发展历史上是很少见的”。
多项指标的变化更是佐证了这一罕见的现象：
——房价终结六年连涨。2021年8月，国家统计局公布的70城二手住宅价格自2015年4月以来首次转跌；一个月之后，70城新建商品住宅价格自2015年5月以来首次转跌。自此房价六年连涨的趋势终结。
截至11月，70城中，超九成城市二手房价格下跌，超八成城市新房价格下跌。而上一次出现如此大范围的房价下跌还要追溯到2014年7月，距今已7年多。
——二手房成交规模创七年新低。据贝壳研究院统计，2021年全国二手房成交面积创2015年以来的最低值。2017年以来，我国二手房市场的交易规模始终保持增长趋势。但到今年，二手房交易规模第一次出现了同比下降，成交面积下降6%，金额下滑9%。
——土地成交规模明显下滑。据克而瑞研究中心统计，截至12月20日，全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了24%和10%。官方数据显示，1-11月，房地产开发企业土地购置面积同比下降11.2%。
除此之外，据统计，今年以来，新房销售规模同比增速收窄至2015年以来最低、房地产开发投资增速降至历史低位。贝壳研究院将这种情况总结为“全链降温”。
楼市仍在“探底”的过程当中。从购房者的角度来看，2021年似乎并没有“最佳买房”时点，这样的时点会在2022年出现吗？2022年，房地产市场走向何方？四大关键，让你看得更清楚。
新一轮涨价去库存？“房住不炒”！
很多人发现，房地产业似乎又站到了7年前的“十字路口”。往前一步楼市会继续调整、部分城市房价继续下跌，进入真正意义上的“白银时代”甚至“黑铁时代”；而往后退一步，则又是新一轮涨价去库存的循环。
7年前，楼市没能“往前走”：2015年开始，新一轮房地产“牛市”出现，受到疫情的特殊影响，楼市热的余波一直持续到今年上半年。许多买房人再次赚得盆满钵满，楼市“黄金时代”似乎看不到尽头。
那么这一次楼市会走向何方？其实，国家早已给出了答案——“房住不炒”的主基调会贯穿未来几年的楼市发展。“十四五”规划纲要当中，明确提出坚持“房住不炒”的定位。
住房和城乡建设部部长王蒙徽近日也表示，未来将牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
今年，在楼市出现超预期降温时，这一政策底线仍然未被撼动。国家调控楼市的决心和战略定力不言而喻。如果还在寄望楼市会“重复昨天的故事”：新一轮刺激政策出台、楼市重启、炒房获利，必将失望而归。今年以来，北京“南城房姐”、深圳“深房理”、杭州“奥体房姐”……这些“栽了”的炒房客就是前车之鉴。
近日，黑龙江省部署“全力冲刺房地产业增长工作”的政策出台不到一日就被火速撤回，恰好印证了地方的因城施策有着不可突破的底线。
房企继续“走钢丝”？或告别“高负债”模式！
今年以来，个别头部房地产企业债务违约风险显现。
据贝壳研究院统计，截至2021年11月，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%；债券违约余额已达735亿元，同比增加187%，房企违约债券余额达历年之最。
房企“高负债、高杠杆、高周转”的“三高模式”被视为行业风险显现的主要原因。据贝壳统计，房地产开发企业资产负债率从2010年的74.50%，到2020年的80.68%，十年间增速远超其他行业。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去，房企靠加杠杆、“快周转”，扩大规模，以进入行业靠前序列，登上金融机构“白名单”，然后进一步加杠杆扩张。但这样的内卷式循环靠的是负债不断扩大、房价不断上涨来实现的，显然不可持续。
官方已经意识到这一问题。王蒙徽近日明确指出，“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营方式不可持续。
贝壳研究院在一份报告中指出，2021年的市场波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。
未来房企需要颠覆性的转变。首先就是商业模式的转变，比如参考发达经济体长周期下发展较好的模式，比如“住宅开发模式与区域深耕模式”“综合经营模式”“资产管理模式”与“租售双轮模式”等。
房地产税试点临近
新一轮房地产税试点真的要来了。距离上海、重庆首轮试点房产税已过去十年。
今年10月份，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
27日，全国财政工作会议在总结2021年财政工作时提到“做好房地产税试点准备工作”。
明年部分城市或迎来为期5年的新一轮房地产税试点。克而瑞研究中心指出，预计以下两类城市率先落地的可能性较大：
其一，前期房价上涨过快，或者房价始终面临较大上涨压力的核心一、二线城市，主要包括上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、西安等。
其二，2021年被住建部点名约谈的热点一、二线城市，包括上海、北京、深圳、成都、西安、广州、合肥、宁波等。
不过，该机构认为，鉴于北京房地产市场构成要素相对复杂，除了市场化的商品房之外，限竞房长期成交占比近半，共有产权房同样占据较大的成交比重，出于房地产税试点先易后难的基本方针考量，预计北京或不会入围首批试点城市。
“最佳购房时点”可能未必存在
房价跌了，能买房吗？
对刚需和改善型购房者来说，房价出现下跌，信贷等政策又有所松动，自然能一定程度上降低门槛、减轻购房成本。但对于投资甚至投机型的购房者来说，未来房价升值空间或已有限，而且很多城市出台了限售、二手房指导价等调控政策，有的地方还会迎来房地产税，房子流动性不断降低，投资属性进一步下滑，因此，“最佳购房时点”可能未必存在。
在房地产业“良性循环”的思路指导下，可以预见，现有调控政策会继续实施，出现楼市过冷的区域会适当松动政策，过热的区域又会重新加码，楼市周期性波动减小。
来自：国是直通车
编辑：陈昊星
责编：魏晞
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