5年后，总价250万的房子还能值多少钱？懂行人：取决于“两方面”

如果说，在过去的20多年里，我国房价之所以一路飙升，原因无外乎两点：第一是房地产市场整体是供小于求，正所谓“物以稀为贵”，很多人都是抢着买房，开发商抬高房价也就不难理解了；第二是投资氛围日益浓厚，按照相关机构统计，在三年前，投资性购房占比就达到了58.2%，换句话说就是超过半数的购房者都是因为投资而买房。

二十年过去了，现在的楼市就如同“正月的天气”，按照住建部的数据显示，我国人均住房面积已经超过了40平，这意味着一家三口的住房面积超过了120平，再结合目前全国百城新房均价16183元/平，算下来一套房子价值接近两百万，如果细分到一二线城市，价值可能还会提高到250万元。

然而，对于不少刚需族来说，即便是在城市买了房子，可是压力同样存在，甚至还有可能成为“百万负翁”。就以总价250万元的房子为例，除去前期准备的首付之外，至少有150万元都需要通过银行贷款解决，算下来每年需要还贷10.56万元，大约占房屋总价的8.8%，这也意味着如果每年房价涨幅达不到这个数，那么实际上，持有房产就是亏本的。那么从明年起，房价涨幅到底有多少呢？

对此，我们可以参考近期，中科院发布的《中国住房发展总报告（2021-2022）》，当中提到2022年房价涨幅最高为3%。乍看到这个信息，绝大部分人都会觉得不能再投资房产了，如果把持有房产计算在内，每年不仅不会升值，甚至还会贬值。5年后，总价250万的房子可能只值180万不到。真的是这样吗？

再过5年，总价250万的房子到底能值多少钱？懂行人：取决于“两方面”。

在提到2022年楼市的时候，社科院除了预测房价涨幅之外，还提到了关键的四个字：分化回暖。顾名思义，从今年下半年开始，不少房企迫于资金压力，纷纷选择打折促销方式提高销售量，可是为了维护市场稳定，2022年房地产市场将从整体降温转向分化回暖。例如从时间来看，明年第一季度或将继续顺应今年第四季度的降温走势，但是从第二季度开始，降幅或逐步减小，并且到第四季度转正。

现在手上持有总价250万的房子，在未来5年里，价值变化势必也会出现分化现象，原因很简单，现如今不论是大中城市还是小城市或县城，房价基本都处于高位，大幅度上涨的可能性已经微乎其微，所以按照懂行人的描述，究竟是“升值”还是“贬值”，取决于“两方面”。

第一个方面、城市人口变化是关键。

事实上，过去因为房价长期看涨，所以很多人在购置房产的时候，并没有特别在意城市人口因素，毕竟大家都是为了升值，只要房价上涨就行了。可是现在不行了，随着房价涨幅放缓，每一个细小因素可能都会对房价起到至关重要的影响。正如北大教授苏剑所说，房价中长期看人口。特别是各城市人口变化，通过对比“七普”和“六普”数据发现，在近十年里，人口减少的地级市共计148个，其中大部分都是三四线城市。

而在人口增加的城市中，大家熟知的深圳、广州、西安、无锡等一二线城市均榜上有名。很多人为了获得更高的收入，纷纷前往大城市工作，再加上大城市拥有更多的高校，这些高学历人才也大多留在当地城市工作，而随着人口的增加，由此也会产生大量的购房需求，房价也就有了支撑，因此，今后城市人口变化是影响房价变化的关键方面之一。

第二个方面、能否及时卖掉是关键。

记得之前有朋友哭诉过，3年前在老家县城买了一套房子，虽然现在房价已经翻番了，但是因为很多人都到外地工作，并且都买了房子，基本都不回老家了，所以看起来这次买房赚了，但是一直卖不出去，所以虽然说房价涨了不少，可是只要卖不掉，那么就和钢筋水泥没有本质区别。

事实上，卖不掉房子并不是个例，按照易居研究院统计，全国13个热点城市二手房成交量约3.6万套，环比大幅减少1.4万套。在成交量减少的同时，去化周期也在延长，截止到三季度末，全国20个重点城市二手房平均去化周期延长到了17.9个月，也就是说从平均数来看，超过一年半才能卖掉房子，出售难度可想而知。

总而言之，如果从全国平均数来看，再过5年，总价250万的房子可能会出现贬值的情况，但是如果细分到城市，按照懂行人的表述，取决于两方面，分别是城市人口变化和买房周期。对此，你有什么看法吗？

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