为了迎接管庄地块的土拍,马老师团队赶在三批次土拍之前踩盘了管庄地块。
说几点马老师对管庄地块的印象:
01,朝阳管庄地块方正,单地块面积比较大,02地块在北(已流拍),03地块在南(龙湖京能拿地);
02,02地块北侧挨着广渠路主辅路高架桥,存在噪音影响,位置没有03地块好,两相比较,龙湖京能地块会更优越;
03,和龙湖北辰揽境位于门头沟区但和石景山区相邻这个角度,龙湖管庄地块也有类似特点,地块位于朝阳管庄向东过一个公园就是通州八里桥;踩盘时候试图从地块东侧绕一圈,但现状没有道路通行;(规划有郭家场纵一路)
04,广渠路南北两侧是一个已经开放的超大公园广渠路公园;
05,地块西侧和南侧有很多制药企业,尤其是南侧,制药企业集中;
07,龙湖京能管庄地块并不靠近地铁,不是地铁房,朝阳管庄和通州八里桥地铁站都在2公里左右。
08、朝阳管庄是一个普普通通的地方!
对于龙湖京能管庄地块和管庄印象,大概就是这些了,踩盘中拍了很多照片,大家可以跟随镜头一起看看,同时,马老师也会把土拍文件也再梳理一遍。
朝阳南王四营豆各庄管庄群,群编号013
朝阳北金盏东坝崔各庄群,群编号017
龙湖京能管庄03地块
北京三批次土拍,绝大多数地块都是底价竞得。创造了双集中供地后,最无感的一次土拍。在众多底价拿地的地块当中,朝阳区管庄03地块,被龙湖京能联合体摘得。
- 龙湖京能管庄03地块编号和名称
土拍情况简要回顾
京能置业股份有限公司和北京龙湖中佰置业有限公司联合体以20.8亿元竞得京土整储挂(朝)[2021]095号地块。
地块编号京土整储挂(朝)[2021]095号,地块名称为北京市朝阳区管庄乡棚户区改造和环境整治项目(一期)GZGJC-03地块,建设用地面积2.17万平,规划建筑面积4.78万平,土地用途为居住用地,起始价20.8亿元。
出让宗地设定土地合理上限价格218400万元,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
最后,龙湖京能底价竞得,没有达到合理价格上限,不需要转高标准住宅投保程序!
- 龙湖京能管庄地块位置
龙湖京能管庄03地块
北京市朝阳区管庄乡棚户区改造和环境整 治项目(一期)GZGJC-03 地块R2 二类居住用地国有建设用地使用权出让编号:京土整储挂(朝)[2021]095 号
- 龙湖京能管庄地块基础信息
本地块是“五通一平”条件供地,是指除最终可保留及涉及竞得人继续使用的地上物外,地上无其它施工障碍物的场地自然平整,通路、通上水(自来水、中水)、通下水(雨水、污水)、通电力(仅管沟)、通燃气,市政设施条件。
- 一级开发公司提供五通一平的土地
该项目须满足最低品质保障要求绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到 60%即 A(BJ)级、设置太阳能光伏或光热系统。
套内建筑面积90平米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。
该项目居住用途全部建设商品住房,不再配建保障性。
- 套内70 /90,全部建设商品房。
03地块道路四至范围
- 周边道路红线
- 街区制小社区
项目建筑规模
本次挂牌出让宗地位于朝阳区管庄乡。
总用地21711.13平米,总建设用地21711.13平米,总地上建面47764 平米。
03地块内部公交场站
开竣工时间
签订《国有建设用地使用权出让合同》后12个月内开工,并在出让合同约定的开工之日起 3 年内竣工。
龙湖京能管庄地块实踩
咱们以龙湖管庄地块为中心,进行地块周边环境和配套的展示。
一起先看看龙湖管庄地块长啥样?
如下图,靠近镜头的地块是02地块(三批次流拍),远离镜头的是龙湖京能03地块。
- 马老师龙湖管庄地块实拍
这张照片的视野非常好,因为地块北侧就是广渠路的快速公交站郭家场站,马老师团队登上站台远眺地块,简直是绝佳的眺望位置。龙湖地块东南角的停车场的围挡都能看到清晰。
一起看看广渠路快速公交的站台和站牌。
观察站牌,我们知道这里有两条线路,其中1条就是大北窑南到万盛北街的车辆。
而,大北窑南,就是国贸地区了。所以,快速公交的出行,去国贸或者通州还是比较方便的!
- 马老师绘制快速公交669路行驶线路
实拍周边道路
下图是,从669路的站台上看地块。
- 696站台之上看地块
镜头所在位置就是广渠快速路,道路红线70米。
- 广渠路主辅路
地块西侧就是双桥东路,主干道级别,道路红线45米。
两个地块之间就是郭家场横一路,是小区之间路,红线15米,双车道。
龙湖地块南侧是双纬北路,目前现状是一个工地,不能通行,道路红线25米,预计为4车道。
地块东侧是郭家场纵一路,道路红线25米,也就是4车道。
道路北侧有这个首农厂房改造的艺术区,目前经营方为北京赛隆国际文化创意园。
- 地标工厂首农,拍摄于郭家场快速公交站
- 地标工厂首农,拍摄于广渠路辅路(东向西)
周边其它配套
从下图,我们可以清晰的看到朝阳区和通州区的分界。红线左侧是朝阳区,红线右侧是通州区。
龙湖京能管庄地块的公园地产特点明显,右侧就是月牙河连心休闲公园,再东侧是广渠路公园,分布在广渠路两侧,广渠路公园两侧现均已开放,很多市民正在公园中游玩。
- 马老师绘制龙湖京能管庄地块周边配套图
南侧的医药企业比较多。
踩盘中发现了这四家医药企业,太洋药业,华润双鹤药业,立时达药业,嘉林药业等。
- 太洋药业
- 华润双鹤药业
- 立时达药业
- 嘉林药业
地块西侧多普通小区。代表兴趣有双桥温泉北里和双桥温泉东里小区。再往南侧是康城花园别墅。
参考信息来源于贝壳
老小区的价格差异较小,单价在38000元上下。
即使别墅小区也存在这个样的规律,康城别墅一期2000左右,单价46000元,而2007年的三期单价则70000元多。
以下为几个周边代表项目的实拍。
- 双桥温泉北里
- 双桥温泉东里
- 康城花园别墅
地铁在哪里?
站在北地块,查询了地铁的距离。
到管庄1.8公里,到八里桥1.6公里(如果在龙湖地块大概需要2公里左右),不是一个地铁盘,不过龙湖在马老师粉丝群做产品调研时候,其中一个调研项是是否需要开通平价通勤班车。
所以,大概率有社区班车,解决最后2公里的通勤!
- 马老师踩盘北地块时查询地铁距离的截图
以上就是马老师团队,对于龙湖京能管庄地块的实踩。
朝阳地大,发展差异也大,好的地方灯红酒绿商业繁华高楼林立,差一些地方贫瘠无味甚至不如远郊区的发展状态。
双桥是一个普普通通的地方!
普通的人居环境,普通的商业氛围,普通的医院学校,即便有几家大药企也并不奢华,简单到就是一家药企!
也就是说,如果你要投资,大概率这样的地方并不合适。这个地方适合什么样的需求呢?我认为是自住型需求,在周边工作或者沿着广渠路通勤,住这里还蛮合适的。
你还有什么想知道,欢迎跟马老师交流。
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