谢逸枫:2022年中国楼市十大预测

文/谢逸枫

基于2021年11月25日国院的讲话、12月3日央行、国院、银保监会的讲话、12月6日的中政会议、12月8日至10日经济工作的会议、12月10日银保监会、中国银行间市场交易商协会的会议、12月11日统计局的讲话、12月13日央行的会议，涉及的房地产、政策、金融、信贷、土地、房贷内容表述。

2021年12月25日住建部的会议、12月25日央行的四季度例会、12月27日央行的会议、12月27日财政部的会议时间房地产、政策、金融、信贷等表述、政策短周期、经济与房地产市场形势定调2022年房地产市场来看，大家最关心的问题，肯定是房价、政策、楼市、房企、投资、回报、价值区域。

12月27日上午，老汉参加了一个部委组织的专家视频会议，预计2022年房地产大方向，一是楼市调控政策松动，放需求。二是金融、信贷放水，解流动性紧张大盘。三是融资局部松动，优质企业先贷。四是购房刺激限于首次、改善。五是房企风险依存，并购、资产处理并存。六是市场探底，量价先抑后扬。

下午，老汉对2022年房地产趋势预测，跨周期+逆周期结合调节，房地产不会大涨大跌。探底之年，全国楼市总体比2021年好，全年房价上涨2%-3%左右。金融监管、融资紧松有度，房地产并购、重组、物业分拆上市加快。

三道红线+贷款集中制+债务到期三大压力，降准降息，国企、央企、城投抢地、接盘，保复工保交房，外资抄入房地产。部分房企流动性危机，债务违约，自救依然是首选的策略。政策主基调是房住不炒，因城施策，限购限贷限价双向放松、房地产税试点。

三大都市圈（长三角、粤港澳湾区、成渝）的楼市，成全年亮点区域。刚需、改善之年，一二线城市率先见底回升，三四线城市冰火两重天，城市新分化。商品土地供应下降，一二线城市一手房交易为主，地价大涨。城市更新法规条例出台，长效机制、长租住房、保障性住房建设加快。

今天，老汉对2022年楼市预测进行分析，增加新的预测内容。总体2022年，跨周期+逆周期结合调节，房地产不会大涨大跌。这个主要是根据央行的例会、会议涉及到经济、周期形势、货币、金融、信贷、房地产内容的表述，作出对房地产走势的总体判断，稳中求进，就是经济、房地产的中心主题，稳，是2022年的宏观政策目标。

一是探底之年，全国楼市总体比2021年好，全年房价上涨2%-3%左右。经济六稳，房地产三稳，货币、信贷放松，房价稳中上涨。2022年的经济基调是稳中求进的保稳长之年，全国房地产市场不会比2021年差，房地产数据创新高，降中趋稳。总体看，房地产市场上半年寻底，下半年平稳。

投资、消费是保增长的火车头，房地产与基建、制造业、住房消费是保增长的引擎器，货币、财政、税收、楼市四大政策全面托底，防止爆发债务、金融系统风险。因此，房地产才是保增长的支撑，是解决地方财政、地方债、基建资金的主要来源。

决定房价的最关键因素是政策，其他是土地供应。其他的因素是供需关系、库存、货币、利率。总体看，2022年全国房价涨幅在个位数，预计2%-3%左右之间上下波动。2022年全国平均房价进入1万元常态时代，商品房销售成交量与成交金额保持着高位运行水平。

二是金融监管、融资紧松有度，房地产并购、重组、物业分拆上市加快，外资抄入房地产。房企洗牌加剧，三条红线+还债高峰+金融监管，大房企迎来并购与收购及重组时代，上市公司、保险、信托、基金的资金进入房地产之门短期堵塞，房企的合作与联合开发及代建潮、物业分拆上市高潮来临。

人民币贬值之下，房地产依然是最好的资产配资。房地产行业洗牌加剧，金融监督趋紧与大环境的之下，中小房企与大房企都会面临洗牌加剧，不排除房企破产、倒闭数据创新高。受到规模化与土地集中化的影响，市场集中度上升。而未来转型与经营及发展的需要，房企密集多元化加快，大玩房地产+法。

三是部分房企流动性危机，债务违约，自救依然是首选的策略。2020-2021年，房企资金链断裂、暴雷事件频发，20家房企银行贷款、债券、票据、商票、信托贷款、美元债、理财产品违约不断。考虑到销售回款、融资放松力度范围、债务到期、金额大小，2022年部分房企的转金流动性风险依然存在的。

四是三道红线+贷款集中制+债务到期三大压力，降准降息，资金紧张房企卖资产，国企、央企、城投抢地、接盘，保复工保交房。稳杠杆率之下，房企的融资不会一刀切的收紧，房企日子过得相对好些。房企终于迎来喘息时刻，资金紧张局面缓解，债务压力下降。

预计2022年中国货币、信贷、房地产金融政策总体放松，降准、降息，下半年的商品房销售款监管放松，银行信贷、海外融资、信托、基金、保险的融资监管政策有望调整，融资利息有望下降，房企的资金好转，债务压力逐渐下降。

五是政策主基调是房住不炒，因城施策，限购限贷限价双向放松、房地产税试点。房住不炒未来五年的基调之下，精准化调控，有紧有松是主要调控方式，由因城施策转变成因区施策、因人施策。刚需与改善依然是政策非管制对象。限价、限签、限贷、限购政策因人才、落户放松而出现名存实亡。

热点城市调控，政策以供应端为主，非热点城市，政策以上需求端为主。全面落实精准化调控之年，因区施策、因人施策的方向，调控有松有紧。部分三四线城市房地产调控政策将收回，调控政策有望微调，区域性限制政策收回、或者突破。不要指望4万亿或2万亿刺激政策，也不要期望限制性政策一次性的全面取消。

一季度以上低迷，有可能出现大力度楼市政策放松。首先是限价、限签、限售最先收回或普通住宅标准、公寓政策调整，人才住房限购全面放开，商品房预销售款监管放松。之后是房贷首付，房贷利率下调，或公积金贷款放松，房企融资放松，首套与改善的税费优惠。

最后是限购、限贷、限商住的政策收回或放松或社保、纳税年限调整。为鼓励首套和改善性的合理住房及防止三四线城市持续低迷，出现库存过高、供应过剩、人口流出严重，卖地困难，影响地方财政收入，有可能会出促进住房消费健康的政策，包括金融、税收、财政、户口、人才等政策。其中三四线城市的人口抢夺更加激烈，另外是全国性的大城市人口争夺战会再次新一轮打响。

财税制度有突破，房地产税试点。试点的房产税不会转正，不动产空置税、不动产遗产税继续理论探究。房地产税、试点的房产税2022年不会立法、开征，房地产税可能试点。同时不动产空置税、不动产遗产税不会立法、开征，继续理论研究。

六是三大都市圈（长三角、粤港澳湾区、成渝）的楼市，成全年亮点区域。大城市群+大都市圈+大基建利好，三、五大都市圈（长三角、粤港澳湾区、成渝、长江中游、京津冀）成楼市亮点。五大城市群+二十四大都市圈+九大国家中心城市房价稳中上涨。五大城市群的中心城市、龙头城市，及中心与龙头城市的周围城市，楼市量价上涨。

基建将围绕着是19个城市群、24个都市圈进行高铁、地铁、轻轨的建设，京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈的城市与国家中心城市量价上涨、长江经带的中心城市房价有望提前复苏。因此，上面的企业，是安全的。

七是刚需、改善之年，一二线城市率先见底回升，三四线城市冰火两重天，城市新分化。户籍放宽、取消+人才政策，一线、强二线率先见底、平稳上涨，弱二线、强三线复苏，弱三线、四五线分化，投资性+流动性弱。信贷放量+需求释放，节后楼市一二线城市现“小阳春”，量价企稳。

大中城市的人口红利，户籍放开+人才政策，城市分化严重，北京等一线、强二线城市继续稳涨。人口的流动与人才的吸引之下，继续出现城市分化，一二线城市量价齐涨，三四线城市量价平稳。沿海与东北、西北等地区持续分化，好的更好，差的逐渐变好。

八是商品土地供应下降，一二线城市一手房交易为主，地价大涨。一线与强二线以二手房交易为主，存量成市场主角。房企“高负债、高周转、高杠杆”的发展模式受限，千亿房企继续扩容，市场集中度上升，房企多元化加快，大玩房地产+法。

一二线城市土地市场继续迎大火爆，成为大房企攻城略地的主要区域，三四线城市成为中小房企的主战场。特别五大的中心城市及周围楼市必迎来大爆发，量价创新高，土地市场火热，土地价格创历史新高。全国500强房企集中于二大城市群疯狂抢地。

九是城市更新法规条例出台，长效机制、长租住房、保障性住房建设加快。人口+土地+金融+政策的红利不断收缩，产品+管理红利来临（雕琢产品、深耕市场、客户至上）。保障房年+棚改年进入收尾期，开启最强城市更新年，房企回归一二线，“三改”迎来春天。一二线的城市更新+三旧改造迎来春天，开启黄金的春天。

保障性住房与棚户区改造的开工收官年，轮到城市更新和存量住房改造发威。住房制度改革推进，住房保障立法，住房供应体系完善，租赁市场、共有产权市场、长租市场迎来规范整治年。长效机制的建设，不动产登记制度、住房信息系统联网还需要完善，不动产评估系统还需要完善。

住房制度与住房供应体系上，主要是租赁住房、共有产权住房、公租住房、经济适用房、人才住房、限价房的住房制度、供应体系完善为主。土地制度在集体经营性用地上市、租赁住房用地、共有产权房用地上做文章，不会有根子上的改革。金融制度则是继续保持开放与改革。房地产法律制度不会有太大的改革，《城市更新法规条例》出台、《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》纳入立法计划。

十是房地产支柱产业位置100年不变，依然是基础、先锋、主导、支柱产业。考虑到经济增长动力与发展模式、产业结构调整的改革，需要长期的时间，及城镇化的完成还需要很长时间及土地供应模式，城市化的过程看，房地产支柱、房价未来100年的趋势不会改变的。

房地产对经济、财政、债务、金融的贡献大，涉及57个相关产业，是中国最大的实体经济、制造业，房地产“夜壶”保增长，实质上就是说明房地产依然是支柱产业、先锋产业、基础产业、主导产业。相信未来100年内，房地产作为中国经济支柱产业位置不会动摇。