市区不要分，郊区高积分！500多万预算还有得选吗？

在率先开启认购的第六批新盘中，内环内的招商云玺意外未触发积分，而嘉定的金地嘉悦湾和宝山的四季都会两个刚需大盘却率先触发积分，后者网传入围条件为66+。

由于第六批热门板块缺位，很多高积分购房者抱着观望的情绪，并不急于下手。年底将至，反而是预算不高，积分也不太高的刚需家庭急于上车而显得异常焦虑，这也间接推高了不少外围项目的入围积分。例如四季都会这一类总价在500-600万上下，周边配套较为成熟，地理位置并不算特别远的楼盘，成为了当下的抢手货。

买房人若错过了第六批集中供应，基本就要等到明年年后才会上新了。那么在四季都会和嘉悦湾之外，相同预算下，第六批里面依然有部分楼盘所在的板块兼具交通、产品力及发展潜力，都是不错的替代选择。

宝山杨行：同板块依然有替补可选

杨行的四季都会绿龙北意外触发高积分，项目在今年7月首开时也触发积分（61.7分），352套房源有948组认购，认购率269%。而这一次更离谱，344套房源吸引了约1100组认购，认购率超300%。

绿龙北的热销“劝退”了很多购房者，不过同处于杨行板块的大华公园荟也是可以考虑的，该项目今年4月开盘时候便触发了积分，第六批再次加推入围分或再创新高。

大华公园荟位置图

大华公园荟比起绿龙北更靠近市区，不过出行便利度却不如后者。四季都会绿龙北最近的地铁站为1号线富锦路站，300米的距离出门就能坐上前往市区的地铁，还是始发站上车，早高峰妥妥不用挤地铁。而大华公园荟则靠近1号线友谊西路站，虽然更近一站，不过项目距离地铁站也更远，步行距离约1.1公里。

杨行板块街景，易眼看房实拍

尽管如此，杨行近两年新房推盘量集中，城市界面也比较新，比较宜居。虽然这里规划偏弱，但这里占有地理位置上的优势，1号线20多分钟到大宁商圈，15分钟前往共康万达商圈，自驾到静安也不到10公里。对于在市区上班或依赖市区配套的刚需来说，这里无疑比五大新城更有吸引力。

从户型来看，大华公园荟都是三房起，90和99平都做到了三开间朝南，户型也很正气。万科和大华两家房企主打的楼盘基本也都是刚需盘，不过万科的品牌影响力更胜一筹。

松江九亭：距离市区近新房入围难

除了杨行，松江的九亭和泗泾这一次也有新房供应，这两个板块都是房源集中的生活大区。

先看九亭这边，九亭从生活配套设施来看，基本和杨行打平手。经过多年发展，九亭依然没有形成属于自己的核心商圈，这里只有社区型商业配套，新开业的约8万方的九亭金地广场，体量不算大，板块北侧还有摩立盛汇生活广场和贝尚湾时尚中心，以沿街底商为主。

金地广场实景，易眼看房工作组实拍

医疗方面，这里有一所二甲医院九亭中心医院，小毛小病基本能在家门口解决。

洋江唐顿公馆位置图

交通方面，虽然这里和杨行一样都只有1条轨交，不得不吐槽的是，9号线是上海最拥挤的轨道交通线路之一，早高峰松江的多个站点例如佘山、泗泾、九亭都会采取限流措施，出行不算便利。

九亭街景，易眼看房工作组实拍

从价格来看，第六批的新房九亭洋江唐顿公馆均价约5万/平，和周边新房存在一定的倒挂，目前周边二手房挂牌价格在5-6万/平。

洋江唐顿公馆的户型面积段在93-137平之间，与四季都会有一定的重叠，不过该盘会更偏向于改善型的家庭。比起宝山杨行和嘉定新城充足的供应量，九亭近两年供应量明显很少，片区内的新房也处于供不应求的态势，不排除该盘会触发较高的积分。

洋江唐顿公馆效果图

如果说四季都会更适合在静安或宝山工作、生活的购房者，那九亭则适合在大虹桥、漕河泾或徐家汇等区域工作的购房者。

松江泗泾：大户型为主配套较弱

泗泾虽然和九亭之间只间隔了一站地铁，但是在距离上却差了足足6公里，这也注定了泗泾居民在交通出行上花费的时间成本上要远高于九亭的居民。

同济晶萃二期位置图

相比起九亭，泗泾的开发来得更晚，不过这里的土地供应量充足，近年来这里吸引了大量的品牌开发商在此深耕，例如金地、融创、华润、保利、绿地和建发等。

经过这几年的开发，这里的住宅也愈发饱和，不过商业配套始终后劲乏力。目前为止也仅有一个三湘商业广场和大润发卖场，能满足生活所需但格局不大。未来片区内还会有泗泾金地商业广场，至于能否撑起这里的商业还很难下定论。泗泾目前仅有一所二甲医院：泗泾医院，想要三甲医院就医还需前往市区。

泗泾商业实景图，易眼看房工作组实拍

总体来看，这里的配套和九亭颇为接近，只是在房价上泗泾比九亭略低，这也是花费了更多的出行成本来换取的房价优势。从宜居性来看，泗泾板块内新房较多，布局更为合理，住宅密度也更低。本批认购的同济晶萃二期就是公寓和联排的组合，高低配社区4.8万/平比起杨行要便宜近5000元/平。同样预算下，这里能买到更大的户型。

嘉定菊园：出行便利总价偏高

从地理位置来看，同属于北片区的嘉定是宝山理想的平替选择，嘉定发展较早，不仅未来能享受到政策上的扶持，且嘉定的配套成熟度在五大新城中也是相对较高的，很多配套设施早已经建成。

以南翔为例，这里居住环境好、距离市区近，双轨交规划，还拥有上海最大的商业综合体。不过南翔的均价已经接近6万/平，不仅预算更高，这里的新房融信海纳印象在第六批已经开启认购，或再次触发积分。

不过除了南翔之外，嘉定新城也是不错的置业选择，它是目前五大新城中少有的规划了双轨交的新城。除了大家熟悉的11号线，可以直达江苏路、徐家汇、徐汇滨江、迪士尼等地标，另一条市域铁路嘉闵线即将于2025年通车。

嘉闵线起始于嘉定北，途经大虹桥，南翔、江桥、七宝，终点站为莘庄。据今日闵行微信公众号（闵行区官微）发布的消息称，该条线路为动车8辆编组，普通车全程约44分钟，大站车约33分钟，也就是说从嘉定北到莘庄最快只要30多分钟。

嘉闵线线路图，图源上海发布

马陆和菊园都是目前嘉定新城的主力供应板块，马陆的金地嘉悦湾已经触发积分，该片区也有嘉闵线经过，不过周边配套比较弱。

而反观菊园，不仅拥有双轨交的出行优势，周边城市界面也很新，这里也有社区型的商业日月光，还有嘉定区中心医院，这和很多上述板块接近。另外从菊园到嘉定新城也就3站地铁，那边的商业和医疗配套都比较强，有14.7万方的中信泰富万达广场和三甲医院瑞金医院北院。

嘉定北地铁站，易眼看房工作组实拍

再来看菊园本次入市的新盘：金地峯范，金地峯范今年已推出三期，积分也是屡创新高。

金地峯范位置图

而这一次加推的是总价更高的叠加产品，项目均价5.12万/平，136-150平，上叠为135平（4&5楼），下叠148平（-1&1&2楼）、平层151平（3楼），最低总价在600万出头，不过仅有85套，预计会触发较高积分。

相比起高层，叠墅的居住舒适性更高，私密性也很好，在预算较为宽裕的情况下，如果对舒适性要求较高的业主，可以考虑叠墅类的产品。

以上这些楼盘都是第六批中交通出行便利，周边配套不错，总价在500-600万之间的刚需热盘。除了同济晶萃二期有400套房源，其余项目的供应套数都不太多，都可能触发较高积分。

对于居住度有较高需求的买房人，还尚未开启认购的大华公园荟、金地峯范和同济晶萃都有别墅房源可选。随着房企减配成为常态，建议刚需买房人还是要从热门板块入手，对于楼盘的品质也要多问多观察。