倒回2年前！深圳学区房之痛...

学区房探底，仍在继续！

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倒回2020年

昨天，接到一位中介朋友的电话，说之前看过的龙悦居四期出来一套总价530万的房子，满五唯一，问我还考不考虑。

挂完电话，心情有点复杂，一方面，有朋友买了这个楼盘；另一方面，这个跌价速度，以及幅度，已经倒回2020年初，超出了我的预期。

用一句话总结就是：眼见它起高楼，眼见它楼塌了。

2019年底，第一次看龙悦居四期，当时的深圳楼市处于蓄势状态，市场还没有完全起来，龙悦居四期业主的心态也没有多高傲，63平两房，市场挂盘总价460-480万；

2020年中旬，注意到有部分从业者开始推荐买入龙悦居四期，当时的市场挂盘价是530-560万左右，对比2019年底，算是小幅慢涨，放在火热的2020年来讲，这个涨幅不过分，甚至是有点逊色。

再次注意到龙悦居四期，是在2021年初，满屏都是“跳涨100万”的讯息，这个时候龙悦居四期63平两房，最高成交价已升至750万！

疯狂之后，一地鸡毛。大学区政策，名校价值被稀释，名校分校的炒作，也至此告一段落。

龙悦居四期名校分校的地位，预期值直线下降；外加指导价的压制，市场骤冷，龙悦居四期终究还是被打回了原形。

据了解，12月22日晚，龙悦居四期又成交一套63平两房，总价540万。对比最高峰750万的成交总价，跌价210万，跌幅28%！

如今63平报价530平，龙悦居四期探底仍在继续......那些高价接手的买家，不知道是怎样一种心情。

实际上，不止龙悦居四期，深圳的学区房，报价一次次刷新下限。

南二外本部的漾日湾畔，113.8平三房总价1500多万，今年初同户型成交2108万。

根据核实，目前该房源仍在售，学位无占用，业主报价1698万，最低可让步到1600万，2019年同户型的房子成交总价1535万，现在这个价格几乎和2019年相差无几。

如果以1600万的总价计算，对比最高成交价2108万，降价508万，跌幅32%！

前几天，百花片区的国城花园，迎来2021年过年以来的第一单（法拍另计）。

12月19日，成交一套43.5平的单间，成交总价985万，折合单价22.6万/平。之前同户型最高成交1420万，折合单价32万/平；相比最高峰时期，总价缩水435万，跌幅44%！

中介坦言，985万的价格，已经是2019年的价格了，所以卖的很快，刚出来，就有人定了。

以上只是深圳学区房的冰山一角，笋盘不断冒出，有人果断出手，有人伺机等待，如果是你，买不买？

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学区房，还买不买？

一千个人，有一千个哈姆雷特。你不看好，总有人看好，出发点不一样，立意不一样，所以行动也是千差万别。

我试着从投资和自用两个层面去分析，希望能帮助你看清真相。

一、投资。

投资追求的是回报，过去学区房造就了不少财富神话，也有不少人凭借学区房实现财富跃升。

每年的学区房几乎是稳涨，即使是在行情不温不火的2017-2018年。

根据房天下数据统计，2017年1月-12月，深圳名校片区房价均上涨，比如石厦片区（红岭中学石厦部），均涨15.67%；南头片区（麒麟中学），均涨15.49%；蛇口片区（育才中学），均涨14.16%；车公庙片区（深圳高级中学初中部），均涨13.24%...

具体到楼盘，分化严重，有涨的多的，比如石厦的众孚新村，年涨幅68.35%，南头的麒麟花园一期，年涨幅63.78%，车公庙的香荔花园三期，年涨幅71.2%...

但现在，我要给大家泼一盆冷水，纯粹的学区房投资，适可而止，尤其是纯学位溢价的楼盘，风险逐渐暴露无疑。

比如福田的八卦岭宿舍，28平的小单间，最高成交总价430万左右，今年11月初，同户型成交230万，几乎是腰斩了。

八卦岭宿舍，典型的老破小，1983年建成，楼龄已近40年，毫无居住价值，凭什么单价能冲到15万/平？主要有两点：名校学区炒作+旧改拆迁。

受大学区政策的影响，八卦岭宿舍学位预期值被打破，房价立马现形。

聪明的朋友看到这里已经有答案了，是的，珍爱钱包，远离这类无居住+名校学区+高单价的楼盘。

对于普通人来说，未来投资，首选地段+次新房+学区+地铁+商业（排名分先后），学区不再作为首要考量因素。

因此，在地段ok的情况下——

无学区+老破小，不建议

有学区+老破小，不建议

老破小+有学区+有地铁+有商业，不建议

次新小区+无学区，可以

次新房+有学区，可以

次新房+有学区+有地铁+有商业，完美

二、自用。

我相信这个时候敢于逆势买入学区房的朋友，是真的迫切需要学位，对于真正的投资客来说，还在等待，因为当前的政策依然不明朗。

其实，从今年8月深圳拟立法推行“大学区招生+义务教育学校教师交流制度”的政策以来，深圳还没有明确的实施方案出台，且只看到盐田区发布执行细则，其他区暂未出台相关政策。

从盐田区的执行细则来看，大学区政策“主要针对有新校开办的片区进行调整，其他学区基本保持不变”

“新学区试行一年，若本学区调整方案与上级新政策有冲突，或有其它新的实际情况，以上级新政策为准，区教育局保留另行调整的权利”

从这个层面来看，盐田区只是小心翼翼的推出了细则，因此在表述中也特意说明了，新学区试行一年，保留调整的权利。

一把悬而未决的“大学区”达摩克里斯之剑仍然还在，具体怎么变革，不得而知。

对于自用学区的朋友，两条建议：

1、根据上述给出的投资者的建议，依照“地段+次新房+学区+地铁+商业”的方法买入，进可攻，退可守；

再次强调，不要买入只带学位，没有居住价值的老破小或者老破大，一旦失去学位，房价就没了支撑点；如果实在想出手，以指导价的标准去买。

2、买入名校扎堆的区域。无论大学区政策落不落地，学区房的政策风险已经摆上了台面，对于仍追求名校学区的朋友，最稳妥的方式是，买入名校集中的区域。

比如在南山，南外文化、南外科华、南外大冲、南外高新、学府中学、南二外海德，都集中在粤海街道。

比如在福田，红岭中学、深圳高级中学、明德实验学校、侨香外国语、福田外国语学校，都集中在香蜜湖街道。

这些都集中在一个区域的学校，即使大学区政策降临，最多也从一个名校分配到另一个名校。

写到这里，再提一句，学区房的风险已经暴露出来，但，并不意味着学区房失去价值，优质的学校依然是稀缺品，只要稀缺，就会有对应的价值。

学区房风险暴露和优质的学区房有价值，这是两个逻辑，不冲突。