郑州三轮土拍公开地实景揭秘！哪几宗具备争抢“体质”

经历了一个多月的等待，郑州第三轮集中土拍终于将于下周一揭幕。

回顾上轮郑州竞地结果，最大的看点莫过于华润底价入主北龙湖，电建溢价摘管城区核心地块。

那么，第三轮土拍将以怎样的方式演绎、14宗公开地块是否会出现房企竞夺激烈溢价成交情况、其余11宗地块是否早已“内定”得主，答案均需12月27日上午一一揭晓。

从郑州今年前两轮集中土拍参与房企来看，三道红线前处于绿档抑或现金流稳健的房企已成为土拍市场上的主力军。尤其是实力强劲、融资成本相对较低的央企、国企，几乎都没缺席集中补仓机会。

至于活跃的国企、央企、品牌房企是否仍会开足马力在三轮土拍中展开夺地拉锯战，还要重点参考地块目前的现状、土地性质、土地用途、容积率、规划密度、高度等指标，以及地块所处的区域、周边资源占有、楼盘均价、利润空间等。

本期，乐居河南就三轮土拍可能会被争抢的几宗公开地进行探地，一起来了解地块现状。

No.1

根据郑国土资交易告字〔2021〕27号公告，经开区共有7宗地、高新区共有4宗挂牌出让。其中涉及公开地的，经开国际物流园区4宗、经开主城3宗，高新区2宗，分别为郑政经开出〔2021〕25号（网）、26号（网）、27号（网）、28号（网）、34号（网）、35号（网）、36号（网），郑政高出〔2021〕14号（网）、15号（网）、16号（网）。

政经开出〔2021〕25号、26号

政经开出〔2021〕25号（网）、26号（网）均位于经开国际物流园区，25号地位于锦绣大道（经南十路）以北、牟兴大街（经开第四十一大街）以西、皓月南路以东，26号地位于乘风路（经南八北支路）以南、牟兴大街（经开第四十一大街）以西、凌霜路（经南九路）以北、智通街以东，两块地相邻，26号地在25号地以北。

从规划指标来看，这两块地土地用途均为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率指标均＞1.0，＜3.5，建筑密度均＜25%，建筑高度均＜100米，绿地率均＞35%，开发程度均为五通一平。

从占地面积看，26号地47182.97㎡，折合70.774亩，25号地22993.44平米，折合34.49亩。26号地面积是25号地面积的二倍，起始价高26424万元。

现场探地可见，两地块形状都比较方正，地块周边路网相对完善，26号地北邻已交房入住的锦龙花园，向西一路之隔是郑州经济技术开发区锦龙小学，后续小业主上学会比较方便。25号地向南一路之隔是锦绣花园，该楼盘在建已封顶尚未交房，地块东北角为凌霜路消防站，西北角为郑州经济技术开发区锦龙小学，东临凤栖兰悦。

整体来看，片区内主导产业为现代物流、汽车及装备制造业，两地块周边因交房入住小区少，目前人气不足，教育配套主要依托锦龙小学，争抢可能不太大。不过两个地块相邻，如果三轮土拍被同一开发商竞得，后续产品类型可能会更纯粹。

政经开出〔2021〕27号、28号

政经开出〔2021〕27号（网）、28号（网）也位于经开物流园区，均在禄达路（经南三路）以南，其中，27号地在禄达路与花马东街交汇，28号地在禄达路与凤凰大街交汇。按照国土资源局官网地块定界图，这两个地块均与郑州国际物流园区管委会紧邻，南侧均为袁庄村地。

从规划指标来看，27号、28号地均为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆用地（地下交通服务场站用地），容积率＞1.0，＜3.0，建筑密度＜25%，建筑高度＜80%，绿地率＞35%，开发现状均为五通一平。占地面积，两块地占地面积差不多，27号地51601.56㎡，折合77.402亩，28号地45454.27㎡，折合68.181亩。

这两个地块以北是经开国际物流园区的几个楼盘，如碧桂园翡翠湾、保利罗兰香谷、金地名悦、万科溪望等，向南分布更多的是物流园、产业园，向西是凤河公园。路网、环境相对较好，加上紧邻郑州国际物流园区管委会，可能会被房企争抢。

郑政经开出〔2021〕34号、35号

郑政经开出〔2021〕34号（网）、35号（网）地块均位于经南八路以南，34号地是经南八路南、经开第八大街西，35号地是经南八路南、经开第五大街东，位置相比上述地块更靠市中心，是经开老城地段较好的位置。

35号地占地47352.51㎡，折合71.029亩，起始价91851万元；34号地占地36453.19㎡，折合54.68亩，起始价70486万元。规划指标显示，两地块均为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率均＞1.0，＜3.0，建筑密度均≤25%，建筑高度＜100米，绿地率≥35%，开发现状五通一平，极有可能打造偏改善产品。

从探地情况看，34号地、35号地均距离和谐置业开发的金沙湖高尔夫观邸较近，地块相邻。其中，34号地以东均为金沙湖高尔夫观邸，地块西侧为35号地，目前出行比较方便。

这两个地块不论地段、目前周边环境、出行都相对具备优势，后续极大可能会主打改善产品，是否仍为和谐置业地块，抑或被其它实力房企抢入，可能是三轮土拍的一大看点。

郑政经开出〔2021〕36号（网）

郑政经开出〔2021〕36号（网）位于经南六路以南、经开第四大街以东，南临南三环，东侧为第一轮土拍中疯狂抢夺的金茂未来府西侧。地块位置绝佳，周边分布有郑州经济技术开发区实验小学、郑州市第八十五中学、郑州交通技师学院等学校，金荣花园、世和小区、智荟园等小区、河南中烟黄金叶生产制造中心等，配套成熟。

地块形状没有金茂未来府方正，是“长条形”地块，总占地21766.79㎡，折合32.65亩。地块规划容积率＞1.0，＜2.9，建筑密度＜20%，建筑高度＜80米，绿地率＞35%。

起拍价51242万元，熔断价58842万元，起拍单位地价1569.42万元/亩，楼面地价8118元/㎡。如果该地块延续金茂未来府地块被争夺之势，假定以熔断价成交，那么该地块的单位地价为1802.19万元/亩，楼面地价9322元/㎡。竞拍具体会如何演绎，值得期待。

郑政高出〔2021〕14号、15号、16号

郑政高出〔2021〕14号（网）、15号（网）均在高新区意杨路西，其中14号地位于意杨路与莲花街交汇，15号地位于意杨路与红梅街交汇，均为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1，＜2.5，建筑密度＜20%，建筑高度＜80米，绿地率＞35%，开发现状七通。按照规划指标，这两个地块所开发产品也将以改善为主，可能以26层左右的小高层为主。

郑政高出〔2021〕16号（网）位于科学大道北、银屏路西，是商务金融兼容城镇住宅（地下交通服务场站用地），规划容积率＞1，＜4.5，建筑密度＜50%，建筑高度＜180米，绿化率＞25%。地块面积49754.85㎡，折合74.632亩，是否会成为高新区下一个“万达广场”，值得期待。

No.2

根据郑国土资交易告字〔2021〕27号公告，金水区76号、77号地，管城区78号地，北龙湖23号地为政府储备公开地，其余10宗地包含金水区66号、67号、68号、69号、70号、71号六宗城改地，二七区72号一宗合村并城用地，惠济区73号、74号两宗城改地，中原区75号地一宗城改地。

郑政出〔2021〕76号、77号

郑政出〔2021〕76号（网）、77号（网）均位于杨金片区。76号地处于宝瑞路南、马林路西，77号地处于杨科路南、鸿苑路西，占地面积分别为56028.89㎡、68935.79㎡。

从规划指标来看，这两个地块均为城镇住宅（地下交通运输设施）用地，容积率＞1，＜2.6，建筑密度＜20%，绿地率均＞35%。区别在于，76号地建筑高度需＜50米，77号地需＜54米，按照每层3米层高计算，建筑高度为16层、18层，产品偏改善为主，比较纯粹。

从位置分布来看，76号地地块方正，相比77号地靠南，在杨金工业园以北，地块以北是马林新村社区、大贺庄社区南院和北苑、小贺庄社区、水投壹号院，东侧是万林貮号院，交通相对便利。极有可能延续杨金2万元+的房价层级，会比较抢手。

77号地地块整体呈“三角形”，片区楼盘偏改善，周边有鸿宝鸿园、康桥香麓湾、碧桂园天玺湾、天伦城、广汇湾一号等楼盘，南临连霍高速，西临贾鲁河，环境较好，但要考虑连霍高速噪音因素，注意通过隔音效果较好的断桥铝中空玻璃规避。

郑政出〔2021〕78号

郑政出〔2021〕78号（网）位于管城区果园路南、豫豪路东，总占地12477.60㎡，规划容积率＞1.1，＜3，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%。

该地块是管城区少有的净地，一级土地整理方为中储地产河南公司，从位置分布看，位于二轮土拍电建所摘地块的南侧，地段较好，周边配套比较成熟。在二轮土拍中，管南76号地作为唯一一宗溢价成交地块，广为关注。时隔一月多，几乎同样位置的78号地推出，能否再现二轮土拍激烈角逐之势、能否再入电建囊中，将会是三轮土拍中最大看点之一。

郑政东出〔2020〕23号

郑政东出〔2020〕23号（网）位于北龙湖龙湖中环南路南、九如东路东、如意河东十街以北、龙翔二街以西。地块面积61006.74㎡，折合91.51亩，为商务金融、城镇住宅（地下交通运输设施）用地，规划容积率＞1，＜1.85，建筑密度＜38.99%，建筑高度＜24米，绿地率＞30%，竞拍起始价14.95亿元，熔断价17.1925亿元，竞拍起始地价为1634万元/亩，起始楼面价为13246元/㎡。

在北龙湖地块逢拍必抢的形势下，该地块无疑也是几家资金实力雄厚的央企、国企、头部品牌房企的争夺对象。

从地块周边分布来看，位于北龙湖南岸核心区，以东是以上海师范大学附属郑州启佳小学为主打优势的美林上苑，以南临东风渠，将会是妥妥的河景房。北侧楼盘有金茂府、永威上和院，西侧是亚新龙湖壹号院、龙湖上第。

整体环境非常纯粹，地块以北经过地铁8号线，未来交通会更加便捷，结合地块规划指标，极有可能后续会打造成北龙湖又一低密、品质豪宅。因此，对于该地块的竞拍情况以及后续开发，将受到广泛关注，一起期待27日土拍揭晓得主。

No.3

如25宗约1608亩地，郑州第三轮备粮通道已开启，大戏即将上演文中所言，郑州第三轮土拍挂牌出让25宗住宅用地，占地总面积约1608亩，将会是房企今年年终补仓的最后一次大机会，手有余粮心中才会不慌，才有可能在未来的市场中抢占更大份额。

需要再次提醒的是，从二轮集中土拍开始，郑州土拍规则明显“加码”，未来拍地有极大可能会延续“限马甲”、“五不得”、“后置审核”等要求。

在稳房价、稳地价、稳预期的大环境下，房地产行业的生存法则已发生改变。三道红线面前，问题企业多数已暴露较为严峻的生存危机，任何盲目扩张、撬动高杠杆开发的房企终究会抵挡不住不断攀升的资金压力、不断挤压的利润空间。

对于有规模扩张需求的房企而言，整体的市场环境决定，要蹚出一条资金绝对安全、品质绝对够格的道路。

对于资金相对雄厚、融资承兑相对小的国企、央企、头部房企而言，拿地可能确已到了窗口期，但结合竞拍规则看，也并非“有钱就能拿到地”。挂牌公告显示，地块达到熔断后，将转为摇号方式确定竞得人，也就是说，得主最后可能要凭运气摘地。

与此同时，同一企业及控股公司，不得参加同一宗地的竞买，违规操作的企业，竞得结果无效，扣除成交价款的20%作为违约金，竞得人及参与同一宗地竞买的控股公司两年内不得参加郑州市土地出让活动。

从严模式将会是未来郑州土拍的主旋律，一些开发资质欠缺、资金转不动的问题房企，可能会在拿地环节被拒之门外。