论房地产税最可能的形式：《房地产税的影响及平衡点》导读

未来房地产税最可能的形式是怎样的？直接说结论，我认为最可能的形式有四个特征：

1. 将土地出让金折算成基础地价及土地证有效期内的税收（下文称为地税或折算地税），目的在于使得旧有的政府与个人的契约得以保留，同时根据二手房交易时的税收折算，计算出房价中包含在土地价值的税的差额，将差额托管于市政基金，从而堵住炒房漏洞，为财政“止血”。
2. 多税种并举，包括地税、建筑税、高档住宅税、空置税、多套房税等，使得炒房者及珍贵土地占用者的持有成本增加，并减少漏洞。
3. 通过各种标准对自住者的各税种进行减免，保护刚需自住者及改善型自住者，同时能够解决历史遗留问题。
4. 通过对住宅地税的折算，实现房地产由间接税转直接税的过渡。

这是我在《房地产税的影响及平衡点》一文的结论。考虑到该篇文章太长，本文以导读的形式对其进行梳理，以给读者带来方便。

需要说明的是，所有的论述都是基于推断，从即有的现实及经济、社会规律来进行分析，得出最可能的政策执行方式，该方法类似于股市长线投资者的判定方式，他们中一部分人认为最可靠的信息是公开但是未经剖析加工的信息。因此，若有人希望从我这里能得到什么“灵通消息”，他一定会失望。

《房地产税的影响及平衡点》一文有三个主要章节，阐述“最优解”的探索及论证。另外有一个附加的篇章，主要阐述土地出让金折算成地税的具体原因，以及为什么说其能给财政带来“止血”效应。以下是每一章的主干思路，读者既可以将本文作为原文的一篇导读文，也可以仅仅阅读本文了解梗概。

（本文为另一篇长文的导读文，该长文暂时无法提供完整的链接，但笔者会尽快的将其上传到网易平台上）

就我看来，房地产税的制定不是一个主观政策的结果，她必须尊重包含经济规律在内的诸客观的规律，因此最终会落到一个平衡点：你可以想象一个钟摆，挂着钟摆的一端如果是固定的，无论你将钟摆的下端（锤）放在哪个位置，在没有外力的情况下，其最终会停止在上端的正下方。房地产税政策也是如此，这个平衡点是房地产税的“最优解”，而促成这个平衡点的是契约与博弈两种效应。

契约，是社会关系存在的根本：人之所以是社会的动物，就是因为我们需要牺牲自己一部分的自由，使得社会的分工合作可以进行，并从中获取生活的物资及更大的自由。西谚有云：“国王虽居于万民之上,却在上帝和法律之下。”进一步的，我们可以认为，任何人，无论贫富贵贱，皆在天地之间无形的法则之下，在人与人之间，这种法则最多的是以契约实现。当人牺牲的自由大于他所能得到短暂或长远的回报之时，他就会选择各种形式的反抗——这种反抗可能是言语的反对，可能是用手投票，也可能是用脚或者用行动投票，最后可能是用生命投票（比如杀人，自杀，或者不生育）。父母生育孩子，给予抚养，使得年老时获得照顾；君王以公正英明令百姓安乐，酬劳是荣华富贵，担保为身家性命，这些都是契约的表现，任何人都无法逃离。而违背契约的代价可以有两种，一种是有形的契约之剑，比如商人不履行付款协议，可能遭到起诉并被法院强制执行；另一种是无形的契约之剑，即，达摩克里斯之剑，比如商人不履行付款协议，虽然可能通过各种尖巧逃避法律的制裁，但会因为失去信誉而此后无人与其合作。从契约的角度，房地产税的“最优解”是那个最保全各方契约（包含明文契约及社会默契）的方案。

博弈，指的是在契约的基础上，各方从自身的利益出发采取的行动并产生相应结果的行为及效应。在市场经济之下，当某个政策以试点的形式推出的时候，就必然迎来多重博弈。以房地产税为例，如果对刚需征收高额税收，会因居民、产业、信贷的搬迁及自救行为而引发试点城市的全面崩溃，因此我认为几乎没有地方政府会这么做；如果对改善型自住征收税，则会导致改善型住房楼市低迷，而未来几十年房地产“从有到好”的动力被遏制，中产及厌恶不确定性的群体会选择离开该城市甚至离开中国，或者将买房的钱用于奢侈品等消费，导致财税流失，中产的搬离又会进一步导致产业的搬离；而如果继续保持土地财政，则会因各种各样的原因继续“漏钱”、“失血”。而这些人口都最终会落户于给出房产税“最优解”方案的城市。从而发生马太效应：“凡有的，还要加给他，叫他有余；凡没有的，连他所有的，也要夺去”。

因此，在契约和博弈的作用下，不同城市会有足够的动力去探索“最优解”政策。这种最优解必须既抑制炒房，又保护自住者，同时还要保证财税充足，堵住了旧有的土地财政种种“漏钱效应”。这个命题看起来是难的，但如果细细思考契约与博弈，则会发现当一个城市注重每一个人的正当权利之时，她将从契约与博弈中得到回报；反之，她将得到惩罚。这正印证了古时圣哲的观点：善即存在，或者说，善与存在同一。基于对神圣意志及神圣意志所下的自然法的敬畏感，我们可以从“善即存在”这一法则，更进一步的思索房地产税应该以怎样的初衷、怎样的原则和怎样的方式被制定，及其制定后可能产生的结果。

为什么房地产税的政策制定需要基于某种原则？先由《论语》中的一段经典对话开始：

王孙賈问曰：“与其媚于奥，宁媚于灶，何谓也？”子曰：“不然，获罪于天，无所祷也。”

春秋时代，奥神是家中的主神，灶神是掌管烟火的神明，也可以说是掌管实际的神明。掌管卫国实权的大夫王孙賈以灶神来暗指自己，希望孔子能仰赖于他。而孔子却语带双关地回答，“获罪于天，无所祷也”。但笔者在此进行进一步地延伸：“奥神”可以理解为个人的修养及处世原则，于一个国家，则是其国家理性；“灶神”是具体的实务，包括财政、司法、行政等，也可以指具体的土地财政。“天”可以理解为天理、天道，即，包含经济规律及社会规律在内的诸自然法。当我们只注重眼前的事，眼前的利益，而不注重国家理性的时候，一开始不会有什么问题，但久而久之，深层次的矛盾就会浮现。原先的土地出让金模式下，许多地方政府为了获取高额的土地出让金对炒房及捂盘行为睁一只眼闭一只眼，导致民众消费能力下降，年轻人不再愿意生育，这其实就是当代版的“宁灶勿奥”，其结果是灶也难保。因此，笔者假定采取先务虚而后务实的房地产税制定策略：务虚，就是侍奉“奥神”的部分，是为了从整体出发，从长远考量，审视各方矛盾及旧有的问题，才能制定出各方都比较满意的房地产税的细则及配套的措施，并使得我们的经济和财政都具有可持续性；务实，是将这些务虚过程中的制定出的大纲落到实处。为此，政策及规则的制定所基于的原则，可以分为两个层面阐述，一是地产税在实施细节上，应该遵循怎样的原则；二是从一个大的视野来看，房地产税及其配套政策应该遵循怎样的法则。

需要说明的是，房地产税的制定也可能因其他因素，以不同的形式和思路设计。无论哪种思路，只要能够一开始就更接近于平衡点或者“最优解”，那么镇痛就会越小。

从实际的细则层面，可以归纳为7者：

1. 精准征收。通过良好的规则设置，使得投机者持有成本增高而自住者不受影响。
2. 有征有减（免）。根据各种状况，对自住者、收入下降者等人群进行税收减免及优惠。
3. 保全契约。 使旧有的社会契约及社会默契得到遵守。
4. 承前启后。 要保证土地财政不能立刻断供，逐步地从间接税过渡到直接税模式。
5. 亡羊补牢。 对炒房，捂盘等行为产生的漏钱效应进行“堵漏”，还固定在房产里的钱要想办法追回来。
6. 易于操作。 税种的设置，及交税的流程都应该在当下的技术条件下方便计算且方便操作，不容易产生漏洞。
7. 因地制宜。 允许根据不同区域的实际情况进行具体的政策调整。

而从更高的层面，即，国家理性层面。以史为鉴，古之圣贤犹如璀璨群星，弥红灯下的人们可以忽视其存在，但是远洋中航行船舶上的水手们却依赖其辨别方向。因此，所基于的原则，我冒昧的认为可以归纳为三效法：

• 第一个效法，是效法文景，清净无为。 如果将“无为”中的“無”理解为其通假字的“舞”，无为，指的是顺势而为，用最少的行动达到最大的效果；其对立面也并非有为，而是搞事、内卷、折腾、作死。而无为有三个层面，行政上的无为，规章制度上的无为及社会文化的无为，现在应先考虑行政上的无为。
• 第二个效法，是效法成汤，网开一面。 一个好的行政体系，其法律法规及规章制度即需要精准，又需要宽厚。精准，是为了防范对社会资源极端而又狡猾的索取方式(我们必须避免一个误区，就是将执法的精准度和严酷当做一回事)；而宽厚，是为了让市场主体在市场经济的大氛围下更具有自由度，能够更好地通过无形之手完善资源配置。特别的，当难以辨别是炒房还是自住的时候，或者虽然确定是炒房行为但获利空间不大时候，应当以宽宏仁慈的方式对待。
• 第三个效法，是效法大禹，以疏代堵。 该原则是最为“开源”的重要手段，通过良好的引导，最大程度地利用空置房及以住宅形式存在的资产所产生的变现。

上述原则未必是房地产税“最优解”的原则，但我认为，其可以使我们易于找到这样一种税收规则：既能够服务于国家理性的建树；又能够为财政续力；同时符合经济规律。使得房地产税的制定与实施将是一座建立在磐石而非流沙之上的建筑，风吹、日晒、雨淋不至于倾倒。

笔者认为，房地产税的具体税种可以分为5类。分别为：

• 地税：该税收为未来直接税最主要的税种。而旧有的土地出让金可以折算成地税，一旦卖出，其属于地税部分的买卖差额，将托管于市政基金。
• 房税（建筑税）：针对建筑所收的税，主要针对过度奢侈、造价过高的房屋。
• 多套房税：增加炒房者的持有成本。
• 空置税：同上，同时为了堵住某些漏洞。
• 高档住宅税：主要针对过度占用市区等繁华地带珍贵土地资源的房屋。

通过这5个税种，外加其他的一些策略，基本可以做到“房住不炒”的效果。但这些税种也存在着误伤。因此在从间接税过渡到直接税期间，还需要诸多的减免条例，他们有：

• 土地出让金抵免：指从前购买的房屋，土地出让金可以用于抵免地税，也意味着，如果不是新购房，不用缴纳地税。
• 自住减免：指对自住的房屋按人口数量减免建筑税。
• 房屋合并：若一套住宅因拆迁获得了多套安置房，允许合并记为一套房以免于多套房税。此外，用于自住的情况下，相邻的住宅允许合并，以免于空置税。
• 换房时限宽免：指通过买卖、继承等行为导致自住房更换的，可以对新的住房进行一定时限的宽免。
• 购时自住性郊区房优惠政策： 对购买时为郊区房产且用于自住的房屋，进行进一步的减免。
• 流动人口优惠政策： 专门针对他流动人口特别是农民工提供的优惠政策。
• 多余房产市政托管： 多余的房屋可以通过托管于市政，投放到租赁市场，以获得税收优惠。

由于篇幅原因，其他的诸多减免条例，以及具体解释，可以参考原文。

而在考虑到旧政策过渡到新政策的过程中，宜采取分步走的策略：首先是在概念上确立过往地税，并且制定二手房买卖地税折算，规定差异部分需要存于市政基金，如果卖家是换房，则可以按某种算法将存入市政基金的额度用于支付新购的房屋。其次是根据地税及实时房价推出空置税和多套房税，以及多余房产市政托管。再接下来是高档住宅税及建筑税的推出。最后则是将土地出让金逐步的递减，其递减部分全部转换为地税。到此为止，房地产完成了间接税到直接税的转换。

这里用一个极端的例子来说明我们的土地财政面临的问题。假如我在郊区购买了一套140万新房，经过估算，建筑成本（包括小区的建设）为40万，另外100万是土地综合价值，那么请问：如果按西方的直接税模式，这套房子可能的价值是多少？答案是60至70万。因为那100万的土地综合价值中，可以分为基础地价和未来70年的税。因为根据工业地价及住宅地价的价值差异及年限换算（具体的算法见原文），你会发现，土地出让金中，约20%可以归为地价，剩下的80%可以归为房屋税收，或者说是折算出来的未来70年的地税。在没有炒房和捂盘的情况下这一切安好。但是在这里问读者三个问题：

• 第一个问题是：我们的土地财政为什么不可持续？因为间接税会产生漏钱。有些人通过各种合法或非法的行为把本属于土地财政的那部分钱放到了自己的口袋里。
• 第二个问题是：怎么漏的钱？炒房、捂盘、银行利息、此外还有“穷亲戚效应”（此处不做详细描述）等。而这部分中，漏钱最大的极可能就是炒房和捂盘效应。
• 第三个问题是：能否追回漏的钱？漏掉的钱，可以分为三类。第一类是已经漏掉的钱，追不回来了；第二类是将漏还未漏的钱，就是目前还是固定资产但未来可能变现的那部分钱，可以通过某种规则可以追回来；第三类是未来还有炒房和捂盘的行为，需要制止。

现在，再回到刚才的案例，如果我买下的这套房子后，第二天市政府宣布该区域将修地铁、建公路、盖学校，那么房价可能在一个月内就上涨100万，请问如果在直接税模式下，他会上涨多少？答案是只会上涨20至30万。这是因为在直接税模式中，住房的价值只包含了两个成分，就是建筑价值和基础的地价，此后每年需要交税；而在土地出让金模式中，住房的价值包含了三个成分，即，建筑价值、基础地价及未来70年的税。只是第三个成分，与第二个成分一起被包含在了土地出让金中了。换句话说，我的这套房子之所以上涨，是因为市政府投资了周围的设施，而这100万的溢价中，只有20至30万是基础地价的上涨，剩下的钱，本质上是税，而我将本应该存到市政府财库里的部分存到了自己的口袋里。更可怕的是，政府收不到钱后，就会试图抬高土地出让金，而炒房者赚的更欢，如此就进入了恶性循环。

你也许会说，堵上这个漏洞很容易，只需要以税收的形式收走就可以了。但如果我是真真正正的换房者呢？

故最合理的方式，就是将这部分钱托管于市政基金，如果我再次购房，可以按特定的算法将部分或全部的钱提出来，用于支付新购房。在这种模式下，税收的漏洞将会在很大程度上得到修补。因此地税盈利折算止的是政府财政的血；从广义的角度来说，其同时也是房屋自住者的血，因为二者是一条船的。相反，如果直接不对这部分资金进行折算，直接征收房产税，其本质上还是在用自住者的钱来补贴炒房者——因为只要综合地价中还包含了未来几十年的税收，哪怕是一小部分税费，炒房者还是能够通过支付短短几年的税费成本把未来几十年的税收上涨的部分赚走。房地产还是难以免于恶性循环，只是这个速度降低了。从长远的看，在解决历史遗留问题，完成税收过渡方面，将折算的地税盈利纳入城市基金，其效用远不是直接征税可以比拟的。

最后，让我重申之前的说法：本文所有的论述是基于公开的信息对房地产税“最优解”所进行的推断，而非任何消息灵通。同时，笔者要对那些放假消息的人予以强烈的谴责，这是玩人丧德之举。在房价泡沫巨大的状况下，一套房子往往积累了数代人的财富积蓄及未来几十年的劳动力预支；在居民债务沉重，法拍房激增的大背景下，房地产税的推出应持以慎之又慎，如履薄冰的态度。因为“时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山”。假如一个盲目的、误伤性强的政策推出，对于千千万万的自住者，将是难以承受的；而对他们的伤害，其实也是对国家理性的损毁，那么“宁灶勿奥”的一幕将会不可避免的再演。一种涉及亿万人的政策，所依赖的不仅仅是经济原理或者法理，是苍生社稷之理，是家国兴亡之理，是经世济民之理，是法理背后的那个理——即天理与人伦。同时，一个好的政策，必然是经过提出、批判、修正、再批判不断地迭代后产生的。为此，我将自己关于房地产税的“最优解”论断发表在平台上，以达到抛砖引玉的效果，也欢迎读者提出理性的批评。

以上

（本文最初于2021年12月12日发于今日头条，为另一篇长文的导读文，也可以理解为精简文，笔者将尽快将该长文发于网易平台）