郑州楼市：价值可能会迟到，但一定会回归！

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，坐标郑州，无房刚需，已婚两口人，目前打算买一套房子自住，现在预算总价在130万左右，在郑州该怎么买房？四环内有哪些区域可以买？哪个区更好一些？有没有推荐的楼盘给我？

郑叔：你好，总价预算130万，按小户型89㎡三房来算，可以接受的单价在1.46万/㎡左右。这个价位在郑州四环内可以买高新区、惠济区、管城区、常西湖西区、中原区和二七新区。高新区产业发达，交通上有两条地铁线路，出行比较便利。商业在规划中，体量较大。教育资源较为丰富，区域环境界面也很不错。常西湖新区规划为未来的市政、公共文化服务中心，目前有一条地铁线运行，今年预计还有6号线也会通车，未来交通较为便利。管城区有郑州经开区和港区辐射红利，未来前景较好，板块内交通较为便利，有三条地铁线运行。二七区发展动力不足，位置不太好，交通也不够便利，但胜在有价格优势。惠济区生态环境资源优越、宜居性强，适合刚改和改善客群关注。

提问：郑叔，你好，郑州买房，听说管南的新房都炒到1.7万+/㎡了，会不会透支了未来发展潜力呢？管南整体的房价高不高？有上涨空间吗？可否分析一下管南这个板块并推荐一些适合的楼盘呢？非常感谢！

郑叔：你好，管南虽然位于三到四环，但靠近主城区，还是连接主城区、南龙湖和港区的枢纽区域，可以享受城市发展利好，整体区位比较占优势。在交通上，管南无论是自驾还是公共交通都比较方便，地铁上有四号线加持，还有小李庄火车站规划，对管南房价是一大利好。在商业上，整体商业配套不够完善，但是随着诸多项目交付，这里的商圈也会慢慢繁荣起来。管南区位较好、交通便利，通达性强，虽然目前城市界面有待改善，但未来有不错的发展空间，比较推荐置业，买房时如果预算有限要做出取舍，尽早上车为宜。

提问：郑叔，你好，最近感觉郑州的楼市让人看不透，上半年有短暂的小阳春，不知道下半年是怎样的行情呢？

郑叔：你好，目前来说，郑州的楼市已经开始分化，未来将会形成两个房价梯度1.5万以下的，刚需盘参差不；2万沿线的，改善盘逐渐上涨，也就是说，好楼盘将会持续上涨，坏楼盘将会持续无人问津。对于目前的郑州楼市来说，刚改的楼盘数量不多，因此房价一直处于稳中有涨的状态；而同时1.5万以下的楼盘即使采取各种促销措施，依旧售卖不佳。在未来，郑州楼市可能会存在整体，涨价与下跌并存的状态，土拍后的楼盘分化将会加剧；改善应该提前下手，刚需可以仔细挑选适合自己的楼盘购买。此外，房贷利率上浮或者停贷，贷款难度会增加。建议改善可以选择北龙湖北，谨慎选择开发商，尽快下手购买，买流量户型，尽量一步到位，买到最适合自己的楼盘。

提问：郑叔，你好，我是刚需购房者，目前还有机会在郑州的买房吗？如果有机会的话，哪些楼盘是我可以考虑的呢？

郑叔：你好，在二七区的整个二手房市场中，亚星片区的成交量占据着较大的比例，整体来说保持着较高。亚星板块位于郑州西南方向，二三环之间。该剧的主要购房者就是二七区的，刚需客户以及刚改客户。从交通状况来说，该片区虽然有地铁线，但是因为距离较远，并不算太大优势。此外，该片区处于老城区，整体的城市内部交通较为拥堵。从基础设施来看，一是周围的学校数量较多，但是没有名校；二是周围的商业设施还算齐全，且有公园等基础配套设施。

提问：郑叔，你好，最近有消息称，郑州的二手房停贷了，该消息属实吗？此外，民办学的摇号结果显示好学校的竞争依然激烈，我现在是否需要为孩子买一套公办学校的学区房呢？

郑叔：你好，首先，关于二手房的停贷问题，该消息并不属实。停贷的状况，在很多城市都存在，郑州的个别银行也暂停了对于二手房贷款服务。目前，郑州二手房贷款政策的变动主要有两点原因，首先是贷款利率的上调，其次就是放款周期的拉长。建议业主做好资金规划，而购房者要做好自己的购房计划。根据最近郑州明白学校的摇号结果显示，好学校的竞依然非常激烈。那么对于各位家长来说，买一套重点公办学校的学区房也无可厚非。但是基于买房的逻辑不建议选择没有任何居住价值，只有学区价值的老破小。也不建议买没有学校划片或者说划片较远的小区，因为这类小区的流通性较差。