郑州楼市：内行人说出实情，这样买房才最正确

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，郑州买房，已婚一房自住，家庭经济条件一般，夫妻俩在工作，孩子在老家父母带读幼儿园，现在快要上小学了，在考虑要不要在郑州买一个好点的学区房，但是又觉得好学区很贵，超出预算了，学区房该不该买呢？能不能给我一些建议？

郑叔：你好，真正有钱的人根本不在乎是不是学区房，因为他们根本不需要考虑这些。如果你不是那种特别有耐心有精力的家长，并且没有大量的时间用在孩子的学习上，那学区房的作用对你来说真的不大好，学校出成绩那只是因为重视教育的家长扎堆的而已，孩子愿意学到哪都一样，还有很多名校的分校，其实不用考虑他是挂名还是真的原班人马，他的教学质量更多的取决于周边的居民是什么档次，只要老师说得过去，基本上都差不太多，如果您真的特别重视孩子的教育，购买了郑州的顶级学区房，建议孩子上完学该出手就出手，因为学区房最大的价值就是您孩子上学这几年。三四线城市另说，但是如果你买学区房前不做调查，盲目购买，你的孩子，未来可能还是上不了该学区的学校。

提问：郑叔，你好，郑州好多法拍房都有很多人去买，为什么这么多人抢法拍房呢？我还看到别墅成交价比评估价高了都快两倍了，这合理吗？是所有的法拍房都值得买吗？有什么好的买房建议吗？

郑叔：你好，近几年不少人会通过购买法拍房捡漏，法拍房的评估价一般会低于市场价，如果能选到合适的房子，买到就是赚到。不过大部分法拍房都没有很多人去拍，有些质量不好的还会流拍。在一众低价法拍房中，也有一些房子比评估价高了不少，还有很多人去竞拍。最近一周中郑州就有不少评估价低于成交价的法拍房。纵观这些高价法拍房，都有自身独特的价值逻辑，有的是稀缺，有的是性价比，有的是学区，有了这些亮点加持，房子的竞争力也更高，同样价值更高。因此，对我们购房者而言，买房子时除了关注居住属性以外，还要尽可能在预算范围内选择亮点更多的房源，这样房子在保值能力或者后期置换时才能更出色。

提问：郑叔，你好，在郑州工作多年，已婚，有一套房子自住，不过当时手中钱不多，买的位置比较偏，附近教育资源也很一般，现在孩子到了入学年纪，我想让孩子进入郑州省实验学校就读，但是现在分校很多，有的入学难度较大，买了房子也不一定能够入学，请问现在还有哪些分校可以以房入学呢？

郑叔：你好，郑州省实验学校建有多个分校，遍布各个区域，在小学阶段，只有省实验英才与省实验总校能够以房上车，这两所学校的办学性质和录取方式都不一样。英才学校是民办的，学区配套的是学位，而省实验总校是公办的，实行划片入校。随着减负和分校的开展，省实验总校较多优秀老师被分流，教学内容也有所减少，不过整体实力仍然很强，教学质量较好。英才学校办学较晚，生源比较优质，考试成绩优异，班额较小，教学深度优于总校。中学阶段，只有省实验初中部总校能够以房入学，这个学校考试成绩优异，之后教学质量会不断提升。近几年省实验也有较多的合作办校，经开区第六中学和龙飞中学正在规划建设中，这大大丰富了经开区的教育资源，有学区需求的可以关注区内房子。紫园附近有东枫杨小学和省和紫园省实验中学，学区价值较高，比较值得购买。

提问：郑叔，你好，郑州各区的二手房行情是什么样子的，哪个区域的房子最好买，哪个区的不好买？想买一套二手房用作投资，可以给些建议吗？

郑叔：你好，从郑州二手房的成交量来看，金水区的成交量最高，经开区的最低，二七区的新房与二手房价差最小，郑东新区的均价最贵。接下来会从房价，需求量和供应量这三个方面对郑州楼市进行分析。首先，金水区的二手房供应量很大，需求量也很高，新房与二手房价差大，二手房价格成交量高，因此金水区的二手房很有发展潜力。第二，二七区的供应量大，需求量也很高，新房与二手房价差不是很大，因此不建议投资。第三，经开区的供应量最少，需求量也低，二手房房价适中，因此经开区还是多关注其新房。总之，建议二手房购买者选择更为保险的区域，比如说金水区，但是最好不要买房龄超过20年的老破小

提问：郑叔，你好，工作，已婚有一套小户型刚需房自住，现在想置换一套面积大点的二手房，又怕二手房坑很多，特别担心到时候出问题跟人发生纠纷，所以想问一下新手买二手房该怎么注意避坑呢？

郑叔：你好，第一点，也是最重要的一点。签合同之前一定要打印征信，让银行预审，让中介陪同业主打印产权调档，买卖二手房最容易发生纠纷的几个问题点，一定要写进合同，智者说先小人后君子不是风度，第一就是腾房时间和留下的家具家电以及车位车库储藏室最容易扯皮，必须要写进合同，标注清楚数量品牌和位置。第二让中介出一个买房子的费用表格，包括契税、个税、增值税、代办费、佣金、金融服务费、工本费、土地出让金，并且写上除此之外不再缴纳任何费用。第三，如果还不放心，一定要和家里面人商量。