深圳楼市：碧海房产泡沫大吗？

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具体买房问题请提问

会员提问：五哥，你好，已婚，有一个孩子，在上小学，为了子女的教育，最近在关注相关信息，请问深圳的教育资源有些什么特征？深圳的中考、学校、区域有些什么值得关注的信息？深圳湾中学的学位房值得购买吗？

答：你好，关于深圳的教育，有以下几点特征：1.在深圳中考中，深圳户口的优势很大，深户高中录取率远高于非深户。2.深圳的学校建设速度跟不上人口流入速度。3.四大的点招生和地段生升学率差距非常大。4.房价一定程度上代表了生源水平，生源决定学校的水平，所以学校水平由高到低可以排列为：福田南山>宝安>光明、龙岗、坪山。5.南山的学校招收的都是地段生，八大率在20%左右，主要是生源优质，其次才是教学质量的原因。6.孩子的成绩不仅仅取决于学校，更取决于父母对孩子的教育投资。7.深圳湾的居住价值大于学位价值，从深圳湾的经济发展水平可以得知深圳湾的学校水平不会很差。8.一般家长会让男孩走应试路线，女孩走出国路线。

会员提问：五哥，你好，我在深圳有一套房子，在东莞有两套房子，现在深圳二手房行情不景气，临深的城市同样如此，我现在很担心资产贬值，请问房价下跌怎么办？深圳和临深还值得看好吗？

答：你好，目前深圳楼市新房二手房成交量大跌。在经过疫情后的成交量暴增后，深圳政府开始调控，从去年8月开始，二手房成交量连跌，这种情况持续的话，影响的不仅是房产从业人员，投资者也会受影响。大湾区楼市受到深圳影响，具体包括：东莞，去年涨幅很高，今年五月份新房二手房整体成交量下降，少部分街镇成交量上涨，区域分化明显；惠州，五月份成交量处于低位，市区成交量稳定，山区和临深区域成交量下跌；中山，成交量稳定。总的来说，可以看出投资者在加紧出手房产，深圳会持续严格调控，并且控制人口增长，增加住房供给，可见短期内深圳、东莞、惠州、中山没有上涨机会，但长期还是值得看好的。

会员提问：五哥你好，本人已婚，打算离婚把房产分配给另一半，挪出房票资格，现在这样操作可行吗？

答：你好，不可以的，深圳近日通过离婚分割给无资质一方房产的婚票，3年内（即使再婚/复婚）也不能再买房。目前全深圳都按照这个执行。可见通过反复结离婚这个大漏洞已经被堵上了。显然这次政策的出台表明官方对此投机倒把的行为严打严查，所以还是要一步步脚踏实地实现买房计划。

会员提问：五哥，您好，我在福田中心区上班，深圳买房投资，是直接在我上班的罗湖板块买呢还是去空港板块买?

答：你好，首先来看罗湖板块，这里开发早，配套设施完善，交通便利，但是小户型居多，居住体验较差，并且可开发用地少，在福田中心区上班的话可以考虑，但是投资的话不太建议，另外是空港板块，这个板块的产业主要是会展、航空物流等，宝中配套设施完善，离前海近，因此房价不低，以前楼盘得房率高，值得投资，当然总的来说还是要根据实际情况预算考虑。

会员提问：五哥你好，想做房产投资，对碧海板块很感兴趣，不过老公认为碧海的房价太高了，他觉得不值，他说的有道理吗？请问碧海房产泡沫大吗？值得投资吗？会不会像前海一样连续几年横盘？

答：你好，深圳泡沫最大的是碧海板块。在腾讯宣布未来会进驻碧海后，碧海房价迅速上涨，单价最高涨至14万+，一方面碧海实际上是刚需聚集地，这个价格超过了刚需承受能力，另一方面碧海缺乏优质配套，这个价格是炒作的结果。与前海对比，前海有自贸区的利好，也没有摆脱横盘三年，所以腾讯项目即使立刻开始建设，碧海仍会横盘的。