注意！楼市，正在逐渐股市化

作者：六土

楼市投资人和股市投资人大部分互相鄙视，各自的带头大哥们也对另外一个市场极尽所能的挖苦，不过2021年以来，已经有很多迹象表明，我国的A股模式才是楼市未来的方向。

这种趋势其实早在1990年代，楼市与股市确立之初就埋下了伏笔，只是我们大家没有看出来而已。

我们可以从早期的目的，其后两个市场的去杠杆，近期调控等几个方面去分析。

01

初期目的

大家可以想想，楼市的产生是为了解决什么问题，股市的产生又是为了解决什么问题。

1990年代A股设立之初的目的就是为了国企脱困服务，《 环球人物 》（2015年第16期）曾经在一篇文章回忆过相关内容（以下截图源自该文章）。

早期的中国股市设立的目的是为国企解困，而国企上市则基本都需要进行股份制改造，到21纪前十年的中期为央企股份化改制服务。

可以看出来，股市最初的目的就是为了服务国企央企。

而楼市在设立之初，其主要的作用也倾斜到了疏解地方财政不足的问题。

1988-1993年分税制改革之前，中央的财政收入占比和财政收入占比已经非常低了，这个问题从1980年刚改革初期就出现了，1981年中央财政支出约625亿元，其中10%是从地方借来的....

1994年，为了解决当时中央财政困局，实施了分税制改革，但是地方事权并未相应减轻，为了填补税收缺口，土地财政逐步替代过去的增值税，最终成为地方政府重要甚至主要财政来源。

有人就“分税制改革背景下土地财政及房价关系探讨”专门进行研究，可以作为房地产市场发展至今的重要依据。以下截图来源于这篇研究。

可以看出，股市的设立和楼市的改革，最初都是为了政府的经济问题，在出发点上，两者高度相似，没有很大区别。

02

加杠杆

2014-2015年，我国股市产生了一轮轰轰烈烈的牛市，2015年的6月12日，股市如鲜花着锦烈火烹油，上证指数再创新高，升至5178点。

这场牛市的背后是大量资金、尤其是大量加了杠杆的资金集中涌入的结果。场外配资盛行，杠杆从1:1到1:8。

由于场外配资极其隐蔽，详细规模无法测算，市场传言有2万亿之巨，加上场内配资超过了5万亿，而彼时A股总流通市值也就57万亿，带杠杆的资金几乎达到了10%。

这些加杠杆的资金中，有的是通过伞形信托从银行获得的资金，有的是民间配资，有的甚至是通过P2P借款。

再看楼市。2016年5月9日，人民日报刊登了著名的《开局首季问大势—权威人士谈当前中国经济》，中央权威人士在文中正式提出“三去一降一补”（去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板）五大重点任务。

去库存中最大的高库存行业就是房地产。高库存意味着房地产企业流动性资产不足，流动性杠杆过高，本质上是高杠杆的一体两面。作为国民经济支柱、影响着上下游上百个行业的房地产业，高库存正是悬在中国经济头上的一柄达摩克利斯之剑。

为了解决潜在的风险，此后一系列的放松，包括首付成数降低，贷款利率打7折等扶持性政策，加上各城市地方政府出台政策的助攻，制造了一个长达5年的房地产牛市，居民杠杆率快速增长，不断创出新高。

股市和牛市最近的一次剧烈上涨，或者说真正的大牛市，都与市场内部的“加杠杆”息息相关，最终又都走向“去杠杆”。

03

调控

2015年5月末，一场通知各大券商严查场外配资、暂停场外配资新端口的行动悄然展开。

6月15日开始，受富凯大厦严查场外配资消息的影响，获利资金疯狂出逃，牛市戛然而止，指数一泻千里。

从6月15日至8月底，短短2个月多月时间，上证指数从最高点5178点狂泻到2927点，下跌幅度达44%。直到今天，上证指数距离这一历史第二高位还有很大的距离。

2014-2015年泡沫-崩盘事件中中国家庭持有风险资产财富的不平等性大幅增加，在这一时期，股市中最顶层的0.5%家庭通过主动交易获得了收益，而最底层的85%家庭则损失了2500亿元人民币，相当于每组初始股票财富的30%。

楼市这边，2020年7月24日，在北京召开房地产工作座谈会。9月，央行、住建部座谈会的12家房企试点实施“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

2021年的开年，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两条红线”：

核心内容是设置房贷“两条红线”。

第一道红线是“房地产贷款占比”， 大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”， 大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

2月8日深圳率先在全国推行“二手房指导价”，这一政策是历史上首次管控二手房价格，其目的是降低二手房融资能力，也就是全面降低二手房的杠杆率。

3月，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》）。

在这一系列严厉的措施下，房产市场的融资能力大大缩水，资金被动或主动流出市场，延续了5年的楼市牛市重于全面熄火。

04

房股本相通

至此，我们可以看出股市和楼市，在其整个发展阶段极其类似，最初都是为了解决某个重要的经济问题而诞生的，在其发展的到一定阶段资本的逐利性都会竭尽所能在市场中加大杠杆，资金来源可以是合规的（场内融资、按揭贷款），也可以是灰色地带的（场外融资、经营性贷款）。

最终都是直接作用于入场资金的限制性政策、去杠杆政策，以实现对市场的压制来调节市场。

这种来自市场管理方的相通之处，造就了两个市场越走越近，从而市场表现也越来越像。

05

楼市股市化

恒大事件发生之后，各房地产开发企业人人自危，对于扩张、拿地、企业发展可持续性等方面开始极其谨慎。

可以看出，国家已经对房地产全链条的高度可控，无论是地方政策、金融机构、开发房企都可以做到细微调节。

这种调节中，楼市越来越具有股市的特征。

1）结构性牛市

A股中普涨的大牛市很少见，而由于分化行情造成的结构性牛市非常常见，尤其是新产业、次新股、传统白马股形成的结构性牛市。

未来的楼市新房、次新房、优质地块、产业聚集区域的牛市几年会出现一次，而普涨牛市可能很久都不再会出现。

2）国家队

股市中越来越多的大资金、社保资金、产业资金成为市场泥沙俱下时的中流砥柱，在高位又成为砸盘出货的主力，以起到稳定市场作用。

从房地产市场第二次、第三次集中土拍可以看出，国家队、地方政府背景的房开背景队逐渐成为主流，撑起了低迷的市场，随着民营背景的房企不断萎缩、转型，国资背景的市场份额会大大上升。

3）龙头与垃圾

表现就是平时所说的分化，在股市优质股与垃圾股之间的价格越来越悬殊，强者越强、贵的流通性更好已经被市场接受，垃圾股成交低迷，价格长期不涨也成为常态。

楼市中优质地段、核心区域的好盘越来越贵，便宜的越来越不好出手而且没有行情也将成为常态。

4）一级市场与二级市场

在股市有一个策略叫做“打新”，也就是新股申购。由于特殊的政策，导致新股大多数时间被低估，一到二级市场就有利润，确定性利润导致新股需要抽签才能买到。

楼市在一手限价的情况下，也导致新房价格低于二手，购买者需要资格认定、抽签摇号，买到手就有确定性利润。

成都甚至有了“顺销房”这一特定词汇，指的是比同区域二手贵的新房，而事实上正常的房地产市场一手本就应该比二手贵，可见由于限价，成都人认为一手房价格低才是常态。

一级（手）市场与二级（手）市场之间不同的定价、交易规则导致股市、楼市都产生了套利空间。

5）思路一致

由于种种原因，未来楼市与股市的投资思路会比历史上任何时期更为一致，股民和多军之间共性的策略话题会越来越多。发展时间更短的楼市借鉴更为成熟的股市的思维与方法论会更为频繁，无论是政策制定方还是市场交易主体。

6）最大的区别

对于投资人，能看到的最大区别在于流动性，楼市实在太难交易，股市实在太好买卖。

在这一点上，股民可能更应该借鉴楼市投资人的，长期持有，底部买入、高位出货，这样更容易赚钱，也是过去股市中传说中赚钱人常见的策略，无论是证券交易所市场门口看自行车的大妈，还是牛散王富济、“股神”林园。

大胆猜测一下，以后普通人中最懂股市可能是房产投资人，反之亦然。