不出意外，经济工作会议很快就召开了。
上一篇文章里，蓝白跟大家聊过，年度经济工作会议之前，一般都有一个吹风会，确定了方向后，一周以内肯定会开年度会议。
按照惯例，我先梳理几个新提法，再聊房地产明年的风向。
1，指出“经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。
需求收缩，社零数据很差，大手大脚的消费变少了。
供给冲击，PPI上行推高CPI，上游涨价，中下游企业很难。
预期转弱，不敢做生意，不敢创业，不敢买房了。
三重压力，这是大前提。
怎么解决这三个压力？
很简单，三板斧走起，财政、货币、基建齐发力。
降准只是第一步，降息也可以期待一下，加大财政支出，减税降费，制造业税收返还，地方债发行提速，基础设施建设还要“适度超前”。
会上还明确说了，“各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任”。
说明啥？
说明稳住经济将是2022年的第一要务，一切都要给这个目标让步。
大家可以看一篇报道，中财办副主任韩文秀，在“2021-2022中国经济年会”上，专门做了经济工作会议的详细解读，其中有一句话：稳字当头，慎重出台有“收缩效应”的政策。
这句话，懂得都懂。
2，注意双碳和共富的新提法。
关于共同富裕，强调“这是一个长期的历史过程”。
关于双碳，“要坚定不移推进，但不可能毕其功于一役”，“传统能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基础上”。
这两个字非常重要，意味着：
双碳不会再搞运动式一刀切，共富相关的教育双减、房产税、反垄断，也会以更温和的手段、更长期的目标、更坚定的力度来执行。
当然，重头戏少不了房地产，也是今天重点要聊的内容，我们来看一下原文：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
这是5天时间内，高层连续针对房地产做出表态。
第一个重点，再次强调房住不炒，没有任何意外。
前几天的吹风会里，很多人看到没提“房住不炒”，立马欢呼雀跃，认为政策大松绑是板上钉钉的事。
当时蓝白跟大家说了，不要过度解读。
你仔细看的话，吹风会里，不光房住不炒没出现，双碳和共富也没出现。
作为经济民生的三个重大主线，怎么可能一个都不提？这不符合常识。
事实上，这些词，不管提与不提，都将是毫无疑问的主要政策脉络，吹风会上确定新提法，新方向，留到更正式的经济工作会议上再强调也不晚。
第二个重点，预期引导、新发展模式、长租公寓、良性循环。
预期引导和良性循环，在上一篇文章里，蓝白跟大家解读过，没看的朋友可以去看看。
短期要稳，调控的“三宽组合”定型：宽货币+宽财政+房地产边际宽松。
长期要变，楼市要实现保障房+商品房的“双轮驱动”。
至于新的发展模式，值得好好聊聊。
与新发展模式对应的，当然是旧发展模式。
《经济日报》上个月有一篇文章，其中聊到过这个词，土地流拍蔓延，倒逼地方土地财政转型，这是“发展方式之争”。
自2015年以来，我国对土地财政依赖度逐年提高。
土地出让金收入占地方财政收入比重明显上升，从2015年的16%上升到2020年的接近30%；
而财政第二本账“政府性基金收入”更依赖卖地所维系，土地出让金占政府性基金收入的比重从2010年的77%，上升到2020年的88%。
“土地托底财政、财政托底金融”，已经形成闭环。
财政、城投、基建、开发商、银行、购房者，整个链条上的主体，一荣俱荣，一损俱损。
中泰证券研究所数据显示，2021年31省前10个月成交地块的土地出让金中，只有江苏、浙江等8个省份土地出让金同比正增长。
其余23个省份土地出让金同比下降，其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。
路径依赖已经形成，一旦房价大面积下跌，房企大面积爆雷烂尾，土地卖不出去，期房没人敢买，房地产行业硬着陆，将会导致不可承受的系统性风险。
2022年，就是新旧模式转换的关键年份。
原因大家都知道，2021年，“卖地——土地财政——房企高周转——房价捆绑银行与购房者——房产击鼓传花流动”，这一套旧模式越来越不灵了。
新旧模式转换，到底该怎么转？
这个话题有点大，提高直接融资占比，培育专精特新中小企业、区域协调发展、加强反垄断
监管、调节过高收入、促进公共服务均等化、攻克关键“卡脖子”技术、碳中和，每一个名词背后，都可以做大篇幅的解读。
蓝白今天想聊两个关键词：财税手段、注册制。
先说财税手段。
财税相关动作，是为了增加地方一般公共预算收入，总共分两块，一块是加税，另一块是减税。
加税方面，推动促进共同富裕和高质量发展的税制改革，增加消费税税目、上调资源税和环保税税率，尽快落地实施并全国推行房地产税，研究探索开征遗产税、赠与税、碳税等。
像消费税、环保税、遗产税、双碳相关税收暂且不提，房产税这块蛋糕，如果出现合适的支点，将会撬动大规模的税收收入。
有经济学家做过测算，目前房地产总市值在400-500万亿之间，假设三套及三套以上的税率设置为5%。
在假设房地产总市值不变的前提下，这块可以撬动的税源高达2.1-2.5万亿。
就算房企以后不拍地了，地方也不用像现在一样，如此担心土地流拍。
去年全国卖地收入是8万亿，就算房产税从试点到推广，再到税率、免征面积的调整周期很长，在可以预见的10-15年的时间里，房产税的收入很有可能会逐步提高到万亿的量级。
还有注册制，也是经济工作会议的一个重点内容。
会上讲了，要全面实行股票发行注册制，在经过了科创板、创业板及北京证券交易所的试点运行后，注册制改革终于将“全面上路”。
注册制的意义何在？
在很多人眼中，股市仅仅是让上市企业获得资金支持，与其他企业无关，与经济无关。
这是因为，长期以来因为审批制及上市难问题，A股是一个相对封闭的独立市场。
注册制让风投、创投有了更便捷的退出机制。
有了上市预期，A股的高估值将会吸引大量的资金进入股权投资市场，进入中小微企业，投资和服务于新经济。这种市场化的资金导流，是打通股市和经济的关键联结。
如此一来，居民存款会加速从房地产，向资本市场“搬家”。
经济学家殷剑锋指出，最近两年，其他金融性公司，比如证券公司、基金公司在银行的存款占比增长非常快，对银行负债的贡献差不多在10%。
上次出现这种现象还是2015年，再往前是2007年的股权分置改革，这种现象背后，反映的是“存款搬家”。
在4月份，央行副行长李波曾呼吁：我国现在的居民储蓄大量集中于银行账户和房地产上，这不够健康。应把一部分储蓄吸引或安排到养老金账户中。养老金账户通过专业机构管理可以做长期资本配置，其中有很大一部分可以配置到股权。
注册制和财税都是手段，只有实现居民财富的“大挪移”，才能转变旧发展模式。
短期来看，我们暂时靠发债、节衣缩食、房地产调控边际放松，来维持旧模式的稳定，这是“求稳”。
长期来看，当货币的水依然源源不断流出来，房地产行业又无法成为合适的载体，必然会流入与高端制造、IT、半导体等专精特新行业相关的资本市场，这是“求变”。
2022年，扬帆起航。
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