郑州两个小区业主反映老物业未撤场，新物业进不来？

大河报•豫视频记者 宁田甜

近日，郑州两个不同小区的业主们就反映了一个问题：老物业或老管理人员未撤，新物业进不来该咋办？

○老物业未撤场,新物业进不来

12月8日上午，大河报记者来到位于郑州市南阳路兴隆铺路附近的清华园小区。

在该小区，多名业主代表带着记者走访了小区的管理现状和环境。

多名业主代表现场反映，该小区于2002年交房，园林式风格的小区环境令业主们大呼漂亮，居住舒适。但如今，小区环境却完全变了个样：很多落叶无人及时清扫；电车无充电的地方；荷花池里已没水，池畔竹子长势堪忧；风景如画的睡莲池已成臭水沟，里边黑水气味难闻……

多名业主代表反映，小区物业在未经业主大会表决的情况下，把物业费从之前的0.68元涨到0.98元。而且，按照物业和原业委会签订的临时性的委托服务合同约定，该物业于2018年7月进驻，于2019年1月便已到期。而原业委会已被罢免，物业也未和小区签订后续服务合同，因此早该撤场。为此，该小区业主代表大会曾分别于2021年6、11月下旬向物业公司下发书面《告知函》，要求终止服务，要求物业于2021年11月30日前完成撤场工作。但至今，该物业依然没撤。

“我们对该物业非常不满意。我们已经通过正规的招投标程序引进了新物业，但现在尴尬的是，老物业没撤，新物业没法来。”多名业主代表反映，2019年1月21日，正美物业半年应急服务合同到期，提交“双过半”手续，经业委会审核造假，未续签合同。

针对此事，该小区物业方—河南正美物业服务有限公司（下称正美物业）又如何回应？

8日下午，正美物业相关负责人针对此事回应大河报称，首先，公司没有说不撤场。公司已经在小区贴出撤场公告。至于为何没有在部分业主提出的时间点撤场，公司是严格按照《民法典》的要求，提前60天提出书面的终止需求。该小区上次选聘了另外一家物业，进驻7天后，那家物业突然撤场，造成小区一个多月没人管。因此物业撤场要严格按照《民法典》要求，倒推时间节点，以此避免小区业主起诉其违规撤场，否则企业承担的社会责任和风险都会很大。这一问题，也已向办事处和房管局进行反馈，公司会严格按照《民法典》的程序撤场。

“至于部分业主反馈对我们服务不满意的问题，该小区有1638户业主，如果全都不满意，我们不可能干了三年多的时间。部分业主的看法并不能代表大多数业主，我们手中有业主的选票。2020年时，多数业主是支持我们的，现在也有很多业主预缴了之后的物业费。 ”该负责人说，物业服务不可能让每个人都满意，因为大家站的角度不一。另外，该小区大多数业主核心的诉求是，目前物业费的价格太高。物业也曾解释，随着时间的推移，人工等各方面费用都在涨。业主们期待，物业费能降到五六毛，“我们也支持，如果觉得我们物业费高，业主们可以重新招标。小区也确实重新招标了，价格区间也是这个范围，我们一再解释物价成本上涨，业主不理解。

业主们就认为，20年前0.38元的物业服务有多好。那是因为一方面开发商在补贴，一方面20年前的物价和现在物价是没法比的。这样情况下，我们做质价相符的服务，我们会依照法律规定去撤场。撤场前，我们会做好我们该做的工作。我们不是不负责任的企业。”

他说，对于该小区新选聘的物业，也有业主说，物业费也没达到预期，也不会交物业费。

“一些业主想法比较简单，觉得不合适就要一拍两散。作为企业，我们要考虑风险、影响和责任等多种因素。”该负责人说，《民法典》有明确规定，合同到期没有续约的，视为不定期合同，不定期合同终止的话，也需要提前60天告知才能终止，“我们也是咨询了律师的意见。我们希望依法依规撤场，不留后遗症。距离撤场也就一个多月时间了，其实少干一个多月对企业也没有本质影响，业主们引进新的物业也需要时间，这对业主其实影响不大，他们该准备准备。”

○小区管理之难

郑州另外一个小区的业主也反映了小区管理难的类似问题。

家住郑州市二七区新圃西街18号院（中铁苑）的业主反映，该小区是职工家属院，2004年交房，共9栋楼，500户业主。建成后小区自治，仅有俩人看门。

其中就有业主反映，他是2010年入住，因小区管理不到位，环境、消防安全等问题令人担忧。2016年，他实在看不下去，便四处投诉反映该小区现状。小区现共有20多名业主代表，也纷纷通过各种渠道反映此事。

后来，社区介入，开始陆续引进物业，仅今年就曾多次引进物业，但物业始终没能进入。

“我们就盼着小区管理能规范化一些，环境能改善一下。”该小区有业主呼吁。

12月9日下午，大河报记者来到新圃西街18号院走访发现，上述业主反映情况属实。

在该小区院内，就如何管理好小区的问题，众业主纷纷表态。大家一致的意见是，都想让小区管理好，但如果真要引进物业，需经广大业主认可，“选我们认为合适的物业。”

而目前，广大业主在为两家物业是否值得信任意见分歧，甚至发生争执。

还有业主认为，目前小区仅有两名门卫管理整个小区，不专业，也管理不好。建议还是引进新的物业规范管理。

“我们也听到小区一些业主不好的声音。现在心很累。在今年7月下旬之前，我们院子一直很好，没有吵架啥的。”9日，该小区门卫受访时说，她是2004年退休后便在该小区干，目前在该小区干了近18年，“毕竟它是职工家属院，对这个院子有一份亲情在，有感情，不是为了挣钱而挣钱。该院物业费一直是0.15元，近十年没有涨过，车位是循环的，车位不收费。对于租房户或二手房的，会每月收取50元的车位费，但这笔钱很少。”

她介绍，该院物业费若收齐，共9万出头。而现在物业费却收不齐，即便把这租房户的车位费补到里边，也不够。因为该院每月支出将近一万。一些业主从来没有找她算过帐，却不理解她，这让她接受不了。

“如果引进物业，我们走可以，但我们问心无愧。我们也会配合社区解决问题。”她说。

○小区管理矛盾如何化解？

针对小区的管理，律师赵钰涛、徐志刚分析认为，业主、业主委员会、物业服务企业三者之间的关系处理不仅影响到千家万户，还影响基层的安居乐业甚至社会稳定。如果三者之间存在矛盾，通过法律渠道可能会衍生出成百上千个案件，耗费巨大的司法资源。

根据《物业管理条例》和《民法典》的相关规定，当地基层政府或者县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当出于化解社会矛盾的目的站出来组织各方进行调解，一方面维护业主的利益，另一方面维护物业公司的正常经营，并做好三者之间的利益平衡，最终达到维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境的目的。

而针对以上两个小区的物业引进和管理问题，大河报记者分别采访了其所属社区负责人。

新圃西街18号院所属的郑州市二七区新圃东街社区负责人受访时说，当前，他们还正在为小区更好地管理而努力。新圃西街18号院情况复杂，小区业主们意见看法不一，一部分业主支持引进物业，一部分业主不支持引进，想自治。还有一部分业主认为需要先成立业委会才能引进。这是一个难点。另外就是小区业主们对目前的两位门卫意见大。

“我们也做了很多努力。确实不好办。还在努力协调当中。”该社区负责人说，社区的目的和初衷就是想把楼院治理好，谁治理都行，谁能管好就让谁管。

而清华园小区所属的清华园社区负责人受访时也表示，为了小区更好地管理，他们也做了很多努力，但目前现状，她也深有同感。

○如何更好管理小区是难题

郑州市房管局物业处相关负责人说，业主或业委会要求更换物业的现象也有，但他们接到的情况反映并不多。就小区事务来说，成立业委会的愿望是好的，能协助物业和基层政府加强社区治理。但好像业委会一成立，基本上都会撤走既有物业。小区的物业管理问题，说实话是众口难调、千奇百怪，很是复杂。现实情况下，很多小区的物业和业主之间的矛盾很尖锐，如何破局？这个问题，其实他们也很困惑。为解决这一矛盾，他们也加强了调研，征求了各方意见，采取了很多措施，如加强对物业服务企业的监管，提高物业的服务质量，加强培训等。

该负责人分析，之所以业主和物业之间矛盾尖锐，最主要的原因有二：一，物业公司自身定位不准。物业是服务企业，是为业主搞服务的，但很多物业却认为物业是管理者。即便有种管理的意味儿，物业也只能是管事，不能管人。物业把小区设施设备、环境卫生管好，服务好业主即可，而不是让你去管业主。如保安就相当于公司的前台，业主一进门先接触保安，而有的物业为了节省成本，会聘请一些年龄较大文化素养不高的保安，往门口一站，觉得自己很牛，“让你进你进，不让进，我吵你两句。”包括他自己进小区也曾遇到过这样的情况，保安说话很难听，这样一来，一下子就让物业和业主矛盾对立了起来。二，业主对物业的定位不准。业主把物业当成了政府，啥事都想让物业管。但物业首先是个企业，以盈利为主。有些事，物业没有执法权，管不了。物业有时也是处于夹缝中，有时也很委屈。比如小区内的电车管理问题，要求很严，物业天天去检查，但往往物业人员前脚刚走，个别业主后脚就继续，根本不听物业的。

如何破解业主和物业之间的矛盾？小区内部如何才能减少矛盾更好管理？

该负责人说，针对上述问题，他们也曾请教过业主、行业专家等，但都没有更好的办法，众说纷纭。这个问题也是他们正在思考和探索的难题。