6年涨了180%！这座省会城市有点飘……

西安，是一座魔幻的城市。

全国房价普涨时，西安在涨；全国房价普降时，西安还在涨。截至2021年10月，西安新房房价已经连涨67个月。

12月8日，西安住建部发文称，对限价商品房上市交易规则进行调整，限价商品房自购买合同网签备案之日起5年内，不得上市交易、不得购买其他住房。

乍一看，还以为西安给楼市加码了，其实另有玄机……

01 楼市火热

在上一轮抢人大战中，西安是妥妥的赢家，成功跻身千万级人口城市的行列。

在人口大涨的这几年里，有关西安房价的争议就没少过。

我们先来看看西安的房价涨了多少？先前，国家统计局以2015年房价为基点，进行了截至2020年12月的数据盘点，结果西安新房房价涨幅高达181.2%，位居70城新房房价之首。

今年基点更换为2020年，结果截至2021年10月，西安新房涨幅依然有10%。

涨价早已成为西安楼市的日常，西安新房房价已经连涨了67个月。换句话说，从2016年4月到现在，西安房价一直在涨。

在此期间，西安人展现出了惊人的热情——仅2021年上半年，西安就出现了9个万人摇项目；下半年，当地居民虽然在楼市下行的大浪潮中有所收敛，但千人摇还是屡见不鲜，仅在11月，就有9个千人摇项目。

在扎堆摇号的背后，是西安人对房价的满满信心。

前两天，中指研究院发布了百城住宅价格，2021年11月，西安新房环比涨幅为0.63%，居于百城涨幅之首，西安新房平均价格为11851元/㎡，房价中位数为14015元/㎡。

值得一提的是，西安在11月的新房供求比为0.6，仍然处于供不应求的状态。

如此态势之下，西安房价涨势自然停不下来。

目前，西安备案价1万元/㎡以下的楼盘几乎绝迹，1.3万/㎡左右的都算低价盘，市场主力军的价格在1.5万元/㎡。

在站长的日常调研中，不少西安人都相信，房价过2万/㎡不是梦。

02 限价房不再

12月8日，西安住建局在其官方公众号上发布消息称，西安住房保障工作领导小组办公室调整了限价商品房（即限房价、限地价的“两限房”）交易有关条款——

限价商品房的交易以5年为期，具体调整如下——

1、限价商品房自购买合同网签备案之日起5年内，不得上市交易、不得购买其他住宅；

2、网签备案满5年，可购买其他住房；

3、网签备案满5年且取得《不动产权证书》上市交易的，按普通商品房交易相关规定办理；

4、网签备案未满5年，因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准，按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素回购，继续作为限价商品房使用。

此次调整的重点在第2条，“网签备案满5年，（持有人）可购买其他住房”。

而在之前，西安对限价房的规定是“自不动产权证登记之日起5年内，不得上市交易、不得购买其他住房。”一般来说，合同网签到房产证办理需要2年左右的时间，此前购买限价房的群体，至少在7年内是无法购买其他住宅的。

对于限价房持有人来说，新政算是一次松绑。

对于这次调整，西安住建局给出了解释：“此前部分限价房项目虽已交房，但开发商因种种原因导致《不动产权证书》办不下来，延缓了此类房产上市交易时间。”

说到底，西安限价房也是个历史遗留问题，期间乱象频出。

早些年，西安整体商品房价低，关注限价房的人自然也是少之又少。进入2017年后，西安整体房价开始大涨，限价房与商品房之间的价差达到4000元/㎡，导致限价房需求激增，于是西安开始出现限价房房源短缺的情况。

期间还出现了开发商加价出售房源，最后被市民举报，开发商紧急收回房源的情况。

从2017年下半年开始，西安限价房就已经从市面上“消失”了，几乎没有新房源上市。很多家庭即使获得了购买限价房的资格，也没地方去买。

2019年7月，西安推出共有产权住房，并停止了经济适用房、限价房的资格审批。现在西安楼市留下来的限价房项目，“老顽固”居多。

比如奇星御园二期，至今预售许可证还没拿下来，而项目一期是2008年盖的。

03 结语

和新房市场的花团锦簇相比，西安的二手房市场可能要冷淡许多。

10月，西安二手房成交套数仅为2880套，处于年内低位，甚至少于春节淡季。二手房成交量的下滑，跟西安7月出台二手房指导价密切相关，再加上信贷收紧，合力导致西安二手房月销量锐减。

从挂牌量来看，截至站长发稿，西安二手房在链家上的挂牌量已经超过10万套，而在去年同期，这个数值还是8万套。

为了把房子卖出去，当地的中介也很拼命，甚至有中介认业主当干妈、姐姐，只求找个有缘人，真心买房。

数次调控，西安房价整体上涨的步伐也没有彻底停止。但从国家统计局的数据来看，西安二手房房价在10月环比下跌了0.2%，趋势已显。

在楼市整体下行的当下，西安到底还是慢悠悠地跟了上来。