保障房将成为托底楼市重要举措

12月6日，中央政治局召开会议指出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

值得注意的是，就在几天前，恒大正式宣布躺平后，银保监会发声维稳市场，明确提出“要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展”。

以上，传递出两个信息：
其一，保障性住房建设，被排在了第一位，成为是促进行业健康发展的重要抓手。

其二，租赁性住房是保障房的主要形式。

为什么在行业经历痛苦的去杠杆过程以及明显的下行之后，保障房被摆在了如此重要的位置？保障房建设，拖得住当前市场下滑的态势吗？

10月以来，高层在多个公开场合释放维稳信号，房地产行业迎来明显的政策底。

如今，政治局会议一锤定音，要“促进房地产业健康发展和良性循环”。相较于11月24日刘鹤副总理的署名文章《必须实现高质量发展》中，“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”的表述，删去了”平稳“二字，再次表达出高层对房地产行业“维稳”的信号。

而保障房，将肩负这个新的历史使命。

“过去保障房往往是用于压制商品房的上行，当前在下行期再次强调，预计政策以维稳金融、重视实物为主”国泰君安首席分析师谢皓宇在研报中表示。

申万宏源的解读更加直接：未来中国经济中房地产产业在中国经济体量中的占比，可能有相当一部分会由保障性住房来完成。保障性住房有可能成为“稳定房地产企业健康发展”和“房住不炒”之间的有效平衡点。

东吴证券首席宏观分析师陶川表示，本次会议将“要推进保障性住房建设”排在了第一位，即保障房建设可能取代商品房建设，逐步成为房地产投资增长的重要抓手。

如果说政策落地是实锤，在此之前，已经有各种端倪，在透露出保障房建设正在当前市场中扮演着更加重要的角色。

之前，上海、浙江、深圳等省市相继出台住房保障相关政策，为保障性租赁住房发展奠定坚实制度基础。其中，上海“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，占同期新增住房供应总量的40％以上，2021-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），供应量和推进速度都非常显著。

根据华创证券首席宏观分析师张瑜统计，一线城市中，上广深计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房总量比重45%左右；成都、杭州等新一线城市及部分二线城市计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占比达30%以上。保障性租赁住房政策以人口净流入城市为重点，如浙江省，“十四五”期间计划筹建量超过10万套的省辖市包括杭州等5个城市，它们也是浙江省人口净流入最多的5个城市。

并且，在今年的第三轮土拍中，以城投为代表的地方性国企已经正式成为拿地主力。

陶川认为，之后政策上可能会根据不同企业的情况，支持对于一些陷入困境开发商项目的收购，并在收购后转化为保障房的建设。

当然，除此之外，保障性住房建设，也是共同富裕这个最高宗旨的召唤。

西部证券宏观首席张静静将此时保障房建设的意义总结为五点：其一，在共同富裕背景下可以降低低收入人群开销水平；其二，可以配合房住不炒政策，稳定房价预期；其三，可以避免地产投资过快下行，成为明年稳增长的重要抓手；其四，缓解民营房企地产投资增速断崖式下滑，促进民营企业健康发展；其五，在基建项目储备参差不齐的情况下，解决专项债缺乏好项目的问题。她认为，明年可能会加快保障房特别是租赁房建设速度，租赁房建设预计能托底明年房地产开放投资增速。

那么，问题来了，保障房的建设，托得住这个正在下行的巨量市场吗？

根据张静静的测算，“十四五”期间保障性住房总套数大致为755万套，约占新开工面积7.06%，拉动建安投资约4.74%。如果明年租赁房建设发力，预计可托底房地产投资，2022年房地产投资增速或上升至1%左右，进而实现正增长。

张瑜的测算是，预计“十四五”期间保障性住房总套数大致为700万套，预计明年保障性租赁住房对地产投资的拉动在2.2%左右，对建安投资的拉动在3.4%左右。