置业必读！今年新房交易量“前高后低” 90-120平米户型仍为主流

半岛全媒体记者 李晓芳

12月7日，根据中指研究院最新发布的《中国房地产市场2021总结 & 2022展望》报告显示，2021年全国新建商品住宅交易量“前高后低”，下半年市场活跃度骤降，预计全年销售规模与上年基本持平；其中，90-120平米户型仍为市场主流，多数代表城市120-200平米占比下降。价格方面，11月新房及二手房价格环比均下跌，预计12月仍将下行；供需方面，市场保持弱平衡。展望2022年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现“三稳”目标。

价格：11月新房及二手房价格环比均下跌，预计12月仍将下行

报告显示，2021年百城价格累计小幅上涨，11月新房及二手房环比均下跌，预计12月仍将下行。

新建住宅方面，2021年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，较去年同期有所收窄，下半年以来市场持续降温，10-11月累计涨幅明显收窄。单11月来看，百城新建住宅均价16183元/平方米，环比下跌0.04%，为2015年5月以来的第二次下跌（第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月）。

百城二手住宅价格方面，下半年以来市场热度明显回落，价格环比涨幅快速收窄，10-11月环比连续下跌。单11月来看，百城二手住宅均价为16013元/平方米，环比下跌0.08%，连续两个月出现下跌，且跌幅有所扩大；价格环比下跌城市数量逐月增加，11月达68个，较10月增加9个。

综合来看，2021年上半年，百城新建住宅价格涨幅较去年同期有所扩大，二手住宅价格涨幅也居年内高位。下半年以来，受调控政策和信贷环境收紧影响，新房和二手房市场降温；部分城市受“二手房成交参考价”政策的叠加影响，二手房市场降温更为明显。虽然10月份以来，信贷政策边际宽松信号不断释放，调控政策边际调整预期不断增强，但市场下行预期短期内仍难以改变，11月市场价格仍呈现下跌态势，百城新建住宅价格环比由涨转跌，二手住宅价格环比连续2个月下跌。预计12月市场整体仍将维持低位运行，价格仍面临下行压力。

成交：2021年交易量“前高后低”，下半年市场活跃度骤降

报告显示，2021年全国新建商品住宅交易量“前高后低”，下半年市场活跃度骤降，预计全年销售规模与上年基本持平。

根据国家统计局数据，2021年1-10月，全国商品房销售面积已达14.3亿平方米，销售额达14.7万亿元，同比增速分别为7.3%、11.8%。10月，全国市场延续低温态势，商品房销售面积同比下降21.7%，销售额同比下降22.6%，降幅均进一步扩大。

2021年1-11月，重点50城新建商品住宅成交面积同比小幅增长，绝对规模仅次于2016年同期，但下半年市场明显降温，7-11月成交规模降至2015年以来同期最低水平。据初步统计，2021年1-11月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3315万平方米，同比增长8.0%，其中7-11月同比下降超20%。

具体来看，上半年，房企积极推盘抢收回款，一线及热点二线城市需求率先得到释放，随后热点区域市场热度传导至周边三四线城市，整体市场规模大幅增长，重点50城商品住宅月均成交面积同比增长45.0%；

三季度，各地调控政策持续加码，购房信贷额度偏紧、放款时间延长，政策效果显现，市场活跃度回落，整体成交规模为近四年同期最低水平，同比降幅接近两成；

10-11月，市场继续低温运行，重点城市成交面积同比降幅均超两成（已连续4个月降幅超两成），房地产信贷环境虽有改善预期，但购房者置业情绪并未出现明显好转。房企在资金压力较大及年度业绩目标下，加大项目营销力度，但整体效果亦不明显。

户型：90-120平米仍为市场主流

报告显示，2021年新房楼盘中，90-120平米户型仍为市场主流，多数代表城市120-200平米占比下降。

从面积段成交套数占比来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，一线和部分长三角热点城市刚改需求积极释放；但值得注意的是，房价涨幅较高、银行按揭额度受限、供应结构变化等均对热点城市中高端改善需求形成一定抑制，30个代表城市中多数城市120-144、144-200平方米户型占比均不及2020年。

供需：市场整体保持弱平衡

据报告显示，2021年上半年房地产市场供需两旺，下半年供需两端均走弱，市场保持弱平衡。

2021年1-11月，重点20城商品住宅新批上市面积与去年同期基本持平，下半年同比降幅超10%。据初步统计，2021年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1940万平方米，处历史同期相对高位，同比下降2.2%；7-11月，上市面积同比下降14.5%。

具体来看，1-4月，市场活跃度较高，房企积极推盘抢收回款，代表城市新批上市面积同比增长46%，绝对规模处历史同期最高水平；5月以来，房企推盘力度后劲不足，叠加土地供应放缓，代表城市新批上市面积同比有所下降，特别是下半年以来，购房者置业情绪明显回落，去化压力增加下房企推盘积极性不足，三季度代表城市新批上市面积同比下降13.4%，10~11月，房企推盘力度进一步减弱，代表城市新批上市面积同比下降16.5%。

从销供比来看，供需均走弱背景下，重点20城整体表现出供求弱平衡，但销供比逐季回落。据统计，2021年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新增供应约1940万平方米，同期月均成交面积为2058万平方米，销供比为1.06。各季度销供比逐季回落，一季度为1.41，二季度为1.14，三季度为0.88，10-11月降至0.84。

尽管市场销售快速下滑，但受供应节奏同步放缓影响，库存并未出现大幅提升，据统计，截至2021年10月底，20个代表城市商品住宅可售面积约21662万平方米，与2020年末基本持平，较2021年6月末增长5.3%；按近12个月月均销售面积计算，截至2021年10月底，短期库存出清周期为10个月，较2021年6月末延长0.9个月。

展望：预计2022年行业调控总基调将保持不变

政策调控方面，2021年，全国各省市发布房地产调控政策超过450次。前三季度，房地产市场调控政策不断完善升级，政策效果亦较为明显。

展望2022年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现“三稳”目标。在房地产市场调整态势继续深化的当下，信贷环境改善预期较为明显，整体态势或可延续至2022年一季度，但银行端“两道红线”监管下，信贷端大幅放松的可能性较小。房地产税试点或将落地，试点城市名单、征收细则等均有望发布，短期或进一步影响购房者预期。

2022年，预计“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”将得到更好地贯彻落实，各地保交付政策或将进一步完善，预售资金监管严中微调的可能性更大，在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求新的平衡。

整体来看，2022年，预计房地产行业调控总基调将保持不变，金融监管力度不会放松，企业端“三道红线”、银行端“两条红线”、土地“两集中”等政策仍将继续执行。

当前房地产市场已步入调整通道，企业资金回笼压力不减，叠加偿债高峰期的到来，企业资金端继续承压，行业收并购将增加。