上海楼市：买哪个类型的房子最吃香？注意这几点！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，单身无房，上海工作的刚需，毕业不久，有购房资格，但是预算有限，想在上海买一套刚需房，在闵行工作，想在工作地点附近买一套房子，通勤时间会比较短，请问闵行地区有适合我的房产吗？浦江镇怎么样呢？

沪叔：你好，闵行浦江地区的板块面积较大，规划人口数量较多，整体住房面积较大，属于以居住为主的板块。浦江镇是由上海世博会动迁带来的发展，上海世博会园区建设给浦江镇带来了人口及发展的机会。从地理位置来看，该区位于闵行区东南部，接壤浦东新区，地理位置优越，有8号线，交通便利。从商业设施来看，周边配套完善，可以满足日常生活所需。但是该区新房空置率较高，存在一定的房地产泡沫，需要注意。不过该区动迁房的居住率较高，也有一定的居住氛围。上海投资回报率最大的板块和楼盘，详见内部分享.

提问：沪叔你好，我工作毕业工作四年了，工作也很稳定，家里最近一直安排我相亲结婚，当然结婚前提就是要买房，我对买房的事情真的一点都不懂，想问老师买房有哪些要注意的地方？

沪叔：你好，如今买房已经不是一件容易的事情，对于新手来说特别容易踩坑，给你提供一点买房建议，遇到这几类房子时最好要慎重考虑：1.不要只看到特价房的便宜，而忽视了其降价的原因，要考虑房子是否在楼栋、楼层、户型各方面有点缺陷，是否有产权问题。2.郊区的房子规划的配套落地还需时间，不要一味听信开发商的画饼销售，一旦口头承诺的配套没兑现，房子就会面临贬值和找不到接盘人的问题，而且对于上班和上学都会很麻烦。所以买房还是要先看配套成熟的市区，郊区还需慎重考虑。3.小产权房是绝对不建议购买的，这种类型的房产虽然价格低，可以减少还房贷的压力，但是有些房子是开发商未参与正规土拍流程，偷摸建造的，所以当政府需要使用这块地时，小产权房也会被无偿拆除；且小产权房建造和交易过程是没有政府的监管的，假如后期房子有质量问题或者交易过程产生了纠纷，购房者也无处维权。4.商住公寓因为其方便入住、精美的装修和价格较低等优势获得了年轻消费者的青睐，但是这类房子的缺点就是要考虑地段好坏，判断是否好出租；还有就是房子的使用年限较短，且享受不到70年产权住宅的优惠政策。

总而言之，买房前一定要认清自己的需求是投资还是自住，将来会否转手，以上房子虽然相对便宜，缺点就是接盘人群较少。

提问：沪叔，你好，近期想买房，预算不多，市中心的新房不起，现在要么买老破小，要不就是买远郊的新房，但是买远郊的房子，上下班通勤大概需要3个多小时，太累了，想问一下什么样的老破小值得购买呢？怎样区分老破小是否有投资价值呢？

沪叔：你好，首先，从地段来看，需要尽量选择有地铁或者是学区房的老破小，但是如果在学区房与地铁中间选择，就要选择学区房，在购买老破小时，要注意面积比户型更重要。从产品来看，户龄太高或者梯户较高的都没有太大价值，建议购买中间楼层的房屋，而不要购买顶层或者一层的房屋。此外， 也要尽量选择物业较好的楼盘，选择内外部都给人观感较好的楼盘及小区整体环境好的楼盘。总之，在购买老破小时，一看地铁和学区，二看楼盘本身的物业和外观及楼层，三看房龄及周围环境。

提问：沪叔，你好，最近几年看前滩房价涨幅不错，但是现在感觉上海有潜力的板块都是外滩，大虹桥等，现在买入前滩的房子投资，会不会是追高呢？

沪叔：你好，其实，前滩这个板块具备了学校、商业、地铁、滨江、产业、规划等六大购房要素，本身就是无可替代的，而且这里还是一块地，未经开发，论起综合实力，几乎无处可比。然而属于前滩的辉煌似乎已经在悄悄过去，上海当下炙手可热的版块是虹桥和五大新城。前滩的基本格局已经形成，自身的定位也从新秀像贵族转变。不过，前滩依然面临着一些问题，比如，前滩的房价从短期来看已经到顶，甚至有一定的回撤风险。对于前滩来说，此次中考的表现显得十分重要。需要纠正的一点是，虽说前滩的房价真的贵，但并不是什么富人区，太多的小户型使得这里不大可能成长为陆家嘴这种高端区。现在买入这里房子投资的话，还是可以多看看其他更有发展潜力的板块。

近期上海楼市平稳发展，市场适度宽松迹象，对于刚需买房或者房产改善型的群体，沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。