我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问:最近两年的投资逻辑变化很大,很多过去不买的CEO盘涨得很好,像杭州这样过去房价不低的城市也成了投资风口,天津一落千丈,普通人怎么把握这样的变化买好房子呢?
回答:逻辑,原理这些东西,是不会变的。 变化的是微观,是具现化。 用火加热可以把菜炒熟,只是以前白领只有中式炒锅,现在流行西式烤箱。 由于限购限贷,由于好的商品房项目不断推陈出新,加上杭州这样的新一线城市有成功发展的平整新区(未来科技城,钱江新城,奥体钱江世纪城)。 结果是10年前的刚需,就是现在的改善次新。 过去只有老破小和刚需次新,大家只能在其中选择。 现在2016\/2017\/2018\/2019\/2020,每一年都有新产品迭代。 在2020年看2016的标杆次新,2016就是老产品。 不是CEO盘涨的很好,而是中高级购买力需求最旺盛的标的供不应求。 价值<价格,就是笋盘。 产品优秀的,不等于CEO。
提问:美丽智慧的房姐您好,我是您的超级粉丝,感觉您非常专业。辛苦帮忙看看我家的购房方案如何规划。 目前家庭收入90万,京户,孩子24年上学。最近全款入了西城德胜裕中老破小一套一居,市值680,租金6600,无其他负债。 两人工作分别在五棵松和西北旺。打算DY再弄一套,目前有以下几个方案,您看看哪个合理? 1.在德胜附近买朝阳或者东城的或三居,比如安华西里,三居700万以内,暂时出租,在公司附近租房上幼儿园。等上小学再重新装修搬过去。问题是,德胜目前多校,可能去三帆附小或者西师附小,安华西里离这两个学校都稍微有点远。再就是投资角度是不是跑不赢大盘。 2.买上班通勤方便的两居,育英750万,小南庄660万,西北旺的600万,可以自住,但预算不是很够,可能只有西北旺居住稍微宽敞一些。或者留着海淀的房,万一孩子牛娃,小升初去海淀点招。或者四五年后卖掉,小学确定以后,重新买离学校近一居的。 3.不考虑自住,朝阳,亦庄之类的,只求跑赢大盘,租售比不错,总预算低于700,四五年卖掉。求推荐具体小区和大致预算。 再次感谢美丽智慧的房姐,期待您的回复,么么哒!
回答:1. 第一个方案先排除,自住和投资两边都无法兼顾 2.第二个方案,只考虑你们自住的情况+5年后卖掉,孩子小升初去海淀在现在的买房决策中不是最重要的,时间太长,也不可控。优选西北旺次选小南庄 3.700内纯投资,看看 双井、朝青和四惠等板块吧,例如 青年路的青年汇佳园的小两居,大望路CBD传奇一居室或者双井首城国际的,国美第一城 如果能接受短暂几年租房生活,就直接收益最大化,选择投资盘。毕竟自有房住4年再卖和租房4年差距不会很明显,但收益差可能很大
提问:首套首贷,首付500-700左右,二手房可贷款300。目前在阜成门上班。需求:交通方便近地铁、品质好的小区。自住兼保值增值。学区能有更好没有也没关系。 目前在海淀区西四环内看房,发现板楼的话两居要1000+,塔楼的话两居800-900,而且都还不是特别好的学区。四环外田村兰德华庭两居800+。后来又看了丽泽区域(保利百合、蓝调),两居800+,三居1000+。草桥三居800-900。 以上选择哪个更优?(如果买800-900的,可以留点子弹等过两三年结婚后再买一套;如果买1000+的,就要够一够。) 除上述外还有什么自住兼保值增值小区推荐?
回答:1. 板块上建议选择丽泽,有产业有人口,保值效果肯定好于田村。 2. 选筹上建议保利百合,算是丽泽的标杆盘了。 3. 子弹直接打完,你留的子弹三年后买不到现在的标的了
提问:美丽的房姐你好!我有点现金,不多,想买房。现有三个目标:一是秦皇岛市中心老破小,双优质学区,广场公园,三甲医院,交通便利,可等拆迁,主要用于投资。就是单价高些,2.1万,比周边非学区房高近一倍。二是北戴河海滨城心边沿,配套欠缺,五六层电梯洋房,1.5万的单价,投资偶尔自住。三是环京,看了燕郊开发区,现房,据说外地人可购,用于养老兼顾投资(我儿在京城工作生活)。单价2.4万左右(有点虚高吧)。请听您的建议。
回答:1. 秦皇岛IP价值高,但是旅居房产并不是很好的投资标的,没人接盘,还是学区房,更不建议投资了,赌拆迁完全看运气,极容易砸在手里 2. 北戴河海滨城,不建议碰,原因同上 3. 环京相对靠谱一点,燕郊这个价格不算便宜,可以再比较下,建议固安和大厂也看下
提问:房姐您好,想向您请教。目前情况:在东坝朝阳新城有一套房,已满五年,有贷款。想换房,东坝房卖掉再加上手里的钱能有800首付,但目前还没有明确的目标,很苦恼。我纠结的问题: 1.东坝朝阳新城均价5万,是否还有上涨空间。 2.目前还没有生孩子,可能两年会生,换房需要考虑学区需求不。 3.因为亲戚在新北苑住,所以看过福熙大道和润泽公馆的房子,但总觉的那一片溢价有点高,附近没有办公商业,除了房子新环境好房价没有支持。请问新北苑片区目前值得入手吗。 4.想请问我目前的情况您会推荐看哪些小区呢。 非常感谢。顺祝一切顺利!
回答:东坝前期概念炒作过重、配套还没起来,朝阳新城这个地段比较一般,潜力不大,而且供应量极大,价格一直没涨起来,常年洼地,近年也是跑输大盘,优势就是房子较新、价格便宜、未来地铁还算便利、旁边有公园。 新北苑环境还行,自住+学区的需求比较适合这里,你现在没有学区需求,保值角度不是很好的选择。建议看下 上京新航线、首开知语城、季景沁园
提问:房姐,万科东望这个项目怎么样,开发商有实力,又是通州亦庄产业区,未来升值潜力大吗?
回答:通常来说,两区交接地带,容易变成三不管地带,成为发展黑洞。 万科这个项目,主打3个点:万科,通州+亦庄,品质 房地产从业人都知道,最近5年,北万的水平不忍直视。 通州(台湖)+亦庄(次渠)的概念,实际是需要通州购房资格,多一道成本; 距离次渠的两个地铁站都有1.5公里以上,越是刚需盘,郊区盘,地铁的重要性越重要; 距离亦庄几个产业公司倒是不远,但少了通勤优势,以及5万多的单价,对比走路上班的小区,又缺乏竞争力,也就导致东望的销售一直拖沓。 除了几个稳健的标杆次新,亦庄多数盘的升值尚且难保; 城市之光难免成为亦庄码农韭菜盘。
提问:房姐你好,为了资产保值准备买总价650-700的房子,在看苹果社区北区100平米以上的大两居,60+平米的复式,和海淀花园公寓80平米左右的小两居,苹果社区房屋状况好,但交通没有花园公寓便利,花园公寓房子质量一般但环境差一些,请问应该怎么选择?近期没有自住需求,希望租金回报好一些 另外也在考虑买两个300-400的大单间出租,流动性好不愁租
回答:苹果社区北区是商住loft式的公寓格局,开放格局,没有私密性和小区环境,大多是办公类设计,典型的租金高涨幅低,投资不建议碰。 花园公寓只有两栋楼,里面很多办公的,比较吵,投资也不是好的标的。 建议看看 苹果社区南区、CBD传奇、首城国际、柏林爱乐、国美第一城
提问:房姐好,西二旗后厂村码农,首付大概400,总价格500-800之间,首套房考虑自住,核心诉求是自住+升值,短期不生小孩。想问一下 1. 如果自住诉求优先,距离相对近一些推荐什么盘,新盘还是老盘?逻辑是什么 2. 如果距离相对远一点,升值优先,推荐什么盘。 多谢房姐指点~
回答:1. 从中关村到后厂村,是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的第一座金矿在这片区域诞生,持续十几年的财富挥洒浸润,这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农,成功上市大佬,互联网高薪泡沫,创业大潮击鼓传花,中关村到后厂村,在充足的购买力和产业寡头的背景下,形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价,区域锁定,学区追捧,所以这片区域房价异常高昂,对于房产投资而言很不友好。附近的新盘基本没有性价比,多是位置偏远价格高的溢价盘,附近还有性价比的板块集中在 睡城回龙观,以及海淀部分学区溢价相对小的板块,推荐看看 回龙观的金域华府、国风美唐等,海淀的 上林溪、莱镇、当代城市花园等 2. 远一点就看看望京的 澳洲康都、首开知语城、季景沁园都不错
提问:你好,你觉得长岭居,科学城和老黄埔这三个板块,哪边涨幅会比较大啊? 2017-2020看是科学城比老黄埔涨得快多了。现已有长岭居一套,到2022年中,房产证才满两年(可卖但需付额外税费),想着是等2年后置换,还是尽快置换到科学城,or老黄埔,或其他涨得快点的板块? 中期目标,是希望2026年能置换更多资金去天河北/天河公园-学位盘。 感谢解答:如何决策?谢谢
回答:老黄埔主要弊端在于楼盘楼龄整体偏大,以学位房来说,东荟城明显比黄埔 花园涨幅高,后起之秀,属于爆款。 但是以同样次新非学位房为例,中鼎君和名城和鼎峰相比,这两年实质上并没有明显区别。至于还没有集中二手房出来的一手房板块,一手房的涨幅参考意义不大。 目前老黄埔新盘开始多了起来,在二手房形成绝对次新市场之后,那时候和科学城的同等楼龄对比,至少是三到五年后的事情了。这时候的对比才比较有意义。 我倾向认为科学城和老黄埔仍旧在五年内绝对次新涨幅不分上下,如果爆款学位小概率事件出现则会提速。至于长岭居,滞后于老黄埔和科学城。 但如果你有资金名额,建议还是选择更市中心的板块,涨幅即使郊区稍大,但是绝对值来说,还是市区更强。 广州投资性价比高的楼盘,详见知识星球内部!
提问:房姐您好,去年这个时候问过您,然后卖掉了北苑华贸城,全款购买了润泽庄园的下叠拼!现在手里还有可用资金300万左右,现在月供27000!涿州有一套房子正在出售,21年收入预计在300-400万,是否需要再投资一套房子?还是安安稳稳留着现金做一些基金股票?
回答:从资产配置角度,建议做一些基金和股票,增强资产包的抗风险能力 ,多样化能让你的收益不变风险变小,而且大类资产中房产的流动性是比较差的,需要适当补充一些高流动性投资品
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