房价从最高2.5万降到8000元左右，销售经理：2015年买的都亏本了

进入12月份，这意味着2021年已经进入倒计时了。但是对于大部分开发商来说，2021年的销售任务依旧没有完成，还在努力抓紧最后的20多天卖房子回笼资金。

对于2021年的房价走势，在最后20多天基本上也已经定局了，不会再出现大的变数，基本上会以目前的房价走势结束2021年。回顾2021年的楼市，楼市行情和房价走势真是一波三折，在年初时绝大部分人都看涨房价，很多城市和地区房价也都出现了上涨的情况，甚至一些城市楼市更是出现了火热的行情，万人排队摇号买房重现江湖。但是随着3月下旬楼市调控再次收紧，并且受“三条红线”和“限贷令”等信贷政策收紧的影响，房企的融资渠道不仅受到影响，同时房子也越来越不好卖了，房企回笼资金也受到了很大的影响，资金链非常紧张。

今年以来，就已经有不少房企因为资金链断裂而出现了经营异常的情况，甚至一些房企还因此破产了。在这种情况下，房企们只能选择卖房回笼资金，这样不仅能缓解资金链紧张压力，同时还能降低负债率。但是现在客户就那么多，很多购房者也开始保持观望态度，并且还有那么多房企和二手房业主在竞争，所以一些房企为了卖房子，就不得不采取降价促销的方式来吸引购房者。因此，从今年3月份以来，房价不仅停止了上涨的势头，并且开始出现了降价的势头。特别是到了6月份之后，各地很多楼盘降价幅度越来越大，为了稳定楼市，今年以来全国已经有超过21个城市出台了“限跌令”，其中哈尔滨更是出台了救市政策。

可以说，今年的房价确实下跌了，并且这并不是个例现象，而是一个普遍现象。根据国家统计局公布的数据显示，在今年9月份，全国平均房价迎来了77个月以来的首次下跌，并且在全国70个大中型城市中，9月份有56个城市房价出现了下跌。另外，在10月份，全国平均房价再次迎来了环比下跌，这打破了很多人对房价走势的认知。更重要的是，9、10月份是楼市传统旺季，而楼市旺季不旺，更能说明目前的楼市环境已经改变了。

因此，面对现在的房价走势来看，不管一些人承不承认，现在房价都已经下跌了。更重要的是，虽然全国平均房价仅是从9月份开始下跌的，下跌幅度也不大，但是具体个别城市或者区域，那在最近几年，房价下跌的幅度就非常大了。就比如房价严重偏高、经济不发达、没有足够产业并且人口不断流失的城市，这些区域房价根本就没有任何支撑。可能现在一些城市的开发商还在死撑，房价还没有下跌，但是也有一些情况严重的城市，房价已经下跌了，并且下跌了很多。

就比如属于环京概念的河北省保定市涿州市，这是笔者非常熟悉的城市，而涿州的房价就在过去几年里走出了过山车行情。涿州是一个小城市，但是涿州的房价和房地产规模远远不是一个小城市能拥有的，归根结底，还是因为涿州距离北京比较近，属于环京楼市区域。而涿州并没有足够的经济、产业和人口来支撑起这么大规模的房地产和这么高的房价，很明显，涿州的房子就不是卖给涿州本地人的。根据统计显示，涿州超过90%的房子都卖给了北京和全国其他地区的购房者，其中绝大部分人都是炒房客。

笔者经历过涿州房价上涨最快的阶段，亲眼见证了涿州房价从七八千元的价格短时间内上涨2万元以上。特别是从2016年开始，受全国房价大涨的影响，涿州楼市进入大牛市，房子真的是一天一个价。那时很多北京的购房者将涿州的房价和北京房价对比，觉得涿州房价未来也能涨到五六万元一平方米。因此，就算涿州房价突破2万元大关，很多人依旧觉得房价还很低，未来还有很大上涨空间。甚至在2016年底涿州出台了新的楼市调控政策之后，依旧无法阻止涿州房价上涨。

没有经历过涿州楼市大牛市的人可能无法想象当时的盛况，房产中介拉客都是直接跑到高速路口，就拦着从北京方向过来的汽车，一个中介一天都可以在高速路口拦到几个意向客户。而对于开发商也非常聪明，一套房子让十几个甚至几十个中介帮忙销售，甚至还出现现场很多客户竞价的盛况。在这种气氛下，没有人觉得涿州房价会下跌，涿州房价直接从2016年初七八千一平方米售价涨到了2017年最高25000元/平方米的水平。也就是说，2016年花100万购买一套房子，到了2017年6月份，可能已经价值300万元了。

笔者的一个朋友张先生，他是涿州一个房产中介公司的销售经理，他也在涿州购买了2套房子。张先生曾做过一次计算，他从2016年初购买了2套120平方米的房子之后，平均每个月房子能够增值40～50万元，也就是每天挣1万多元。可以看出，当时在涿州买房赚钱效应有多强，房价肉眼可见地在上涨。而正是这种原因，让很多人忽视的风险，就算在涿州出台调控政策之后，很多人依旧认为越调控越说明房子稀缺，房价还会继续上涨。因此，在涿州楼市出台调控政策之后，房价不仅没有下跌，反而因为北京出台了限购政策，购买者外流，导致涿州房价出现了加速上涨的行情。

面对持续上涨的房价，涿州调控政策也开始逐步收紧，像限购、销售、限贷等调控政策出台之后，涿州又开始打击无证开发、无证销售、违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售和投机炒房等违法违规行为。最终在突破2.5万/平方米之后，涿州房价后继无力，开始了一路下跌的行情。不同于其他城市，涿州本身没有人口、经济和足够的产业来支撑这么高房价和这么大规模的楼市。因此，当炒房客被拒之门外之后，涿州楼市的客户一下子消失了。

从2017年6月份开始，涿州房价一路下跌，到了2020年末，涿州房价已经跌到了1万元/平方米左右。当时，很多人都呼吁抄底涿州楼市，笔者不少朋友也都对此非常感兴趣。但是事实证明，涿州房价还远远没有跌到底部。现如今，涿州很多新楼盘的售价已经下跌到了8000元/平方米左右，甚至很多楼盘的特价房售价都已经跌至7000元/平方米附近。更重要的是，目前涿州房价依旧没有止跌的迹象，随着限售解封，二手房挂牌量越来越多，未来涿州房价还有可能进一步下探。

笔者这位做销售经理的朋友张先生目前还在涿州卖房子，他的房子现在也能销售了，但是现在不仅不挣钱，还亏损了不少。张先生表示，目前涿州房价确实下跌了很多，已经跌回了2015年的水平。也就是说，就算是在2015年在涿州投资房产的人，现在也已经亏本了。如果再算上房贷利息、资金成本、物业费和其他购房成本，一套房子亏损幅度已经很大了。对于涿州的房子，张先生还是很看好的，因此张先生并不愿意亏本卖掉涿州的房子。张先生认为，涿州到北京的高铁已经通了，又新建了高速，未来还会通地铁，未来10年涿州就并入北京的通勤半径，房价未来还会涨回来。

在笔者看来，涿州房价下跌的根本原因就是楼市规模大，没有足够的人口来支撑涿州的房价。另外，涿州也没有产业能够吸引外来人口，甚至涿州的人口还在外流。在这种情况下，涿州房价怎么才能上涨呢？目前，涿州楼市已经套牢了大量炒房客，这些炒房客持有的房产就需要消化很多年了。因此，笔者认为，涿州的房价还没有到底部，如果没有太好的利好政策，未来涿州房价还有继续下跌的空间。

通过涿州房价过去这些年的房价走势和笔者朋友的案例可以看出，房价的上涨确实能够给人带来巨大的财富，但是如果房子没卖掉，只能是纸面上的财富。就比如笔者的这位朋友，巅峰时2套房子一个月增值50万元，但是卖不掉又有什么用呢？当他房子解除限售时，房价又已经跌了下来，现在甚至已经面临的不小的亏损。同时，只有在房价下跌时，人们才能发现持有房产的成本也是很高的。

对于涿州房价腰斩再膝斩，大家有什么看法和见解呢？欢迎大家在评论区留言讨论！