下周二第三次集中供地开拍！明年购房怎么选？

不知不觉2021年来到最后一个月，而下周二，也就是12月7日迎来成都本年度的最后一次的集中供地。从第一次土拍的火爆，到第二次集中供地的躺平，三个月开发商经历了陡然的大起大落内心复杂。

图源锐理数据

政策不变的情况下，在金融端口也有了些许放松，而此次的第三轮土拍也有了些变化，让开发商支棱起来，而同时对购房者也有着明年的购房指示：

01

主城优质地块多

配建要求降低

成都三批次集中供地40宗，供应面积2765亩，较前两批次有所减少。从各区域供地面积占比来看，5+2区域供应面积比起前两次占比变大超60%，成为供应主力区域。

新都出手最大方，供应面积占比达22.2%，其次为天府新区，供应面积占比20.6%，其次为成华区，供应面积占比达15.8%。

中指院数据

而在出让条件方面，成都第三批集中供地公告明确显示，本次拍卖宗地采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施，与第二轮集中供地一致。但是能够看到当中出现了“放宽”政策：除配建要求明显减少，全面取消竞自持。

02

起拍降低，限价变高

利润空间变大

从价格方面来看，此次集中出让地块的起始楼面价已经明显降低，而最高清水限价有所上浮，除天府新区和部分二圈层地块仍保留了装修限价外，其余地块未再明确装修限价，房企操作空间利润空间都变大了。

中指院数据

从各区域供地情况来看，高新区平均起拍地价最高，为17100元/㎡，其次为锦江区，为15787元/㎡。相较一二批次，成都三批次土拍溢价率除两宗纯人才公寓用地，其余地块溢价率均控制在14%-15%之间。

按照最高清水限价与地块最高限价来计算，房地价差在5750-12518元/㎡之间，青白江区凤凰新城板块的16亩地块价差最小，天府新区麓山板块66亩价差最大。

从各区域的房地价差来看，平均房地价差在5750-9272元/㎡之间，锦江区、青羊区、高新区的房地价差较大，分别为9272元/㎡、9168元/㎡、8900元/㎡。

03

买房各区差异大

该出手时就出手

这次土拍主城区的容积率基本是2-2.5为主，仅有三宗地块的容积率要求需≤3.0。意味着未来的产品以偏改善为主，为了保证利润面积段不会很低，即便是有限价控制单价，预算总价低的刚需能选择的也并不乐观。

锦江区高新区，供应吃紧

第三批次集中供应中，高新区仅抛出1宗58.08亩的土地，起拍楼面地价为最高，达17100元/㎡，且最高清水销售限价也再次被刷新，达28500元/㎡，是此次的地块“王者”，位于天府四街，吃香程度可想而知。尤其是普通资格的购房者，可选新盘较多的新川或是淘淘二手比较现实。

锦江区、武侯区多关注存量房，锦江区此次土拍地在集中在白鹭湾片区柳江街道，近琉璃厂与三圣乡，这片区是需要新开发的空白板块，加之前两批次地块小商业比重大，能作为住宅售卖的少，对于购房者来说还是从目前在售的项目扒拉一下比较实际。

而武侯区此次未有地块出售，但好在之前有过一波集中热潮，武侯新城有不少的新盘扎堆推售，年末还有不少优惠，对于普通资格来说是个上车时机。

成华区、金牛区与现阶段持平

作为五城区名副其实的出地大户，成华区一己之力供应了16%的土地。二仙桥、龙潭寺、崔家店频频亮相，是主城党们忽略不了的选择地，此次的C位属东客站48亩住宅用地，清水限价来到了2.7w。

现在的东客站已经有德商迎晖天玺，人居九林语，中海浣云居，承接攀成钢的外溢加之板块的规划，豪宅板块气势越发明显。

而老面孔的二仙桥板块和龙潭寺板块的给出的地块的限价和前期的双限地块基本持平，不壕但也不便宜了。

金牛区的老面孔的国宾板块地块的价格还些微降低了些，作为金牛区的改善集中地，有在此置业也有着较大的选择空间。天府公园城落成，国宾界面也亮眼了不少，靠近三环也有地铁加持，价格在主城区来说有不错的性价比。

天府新区供应充足

本次天府新区总共将出让8宗地，数量上与成华区持平，胜在面积都不小， 大约占本次供应的20%。

位置和上一次土拍类似集中于万安南和锦江生态带，清水最高限价为20000—24500元/㎡。上一次竞人才公寓占比的高发地，想买小户型的可以重点关注上次拿地的绿城和龙湖的进度情况。

青羊区锚定新区

青羊区今年的卖地位置都比较极端，要么是一环附近的城中心，要么是绕城打转青羊新城还没怎么开发的地段。

而这次青羊区地块主要集中在青羊新城，只有一宗康河街道49亩地块为纯宅地，其余为住兼商用地，清水最高限价的价格都不低，23000-23636元/㎡，青羊区的优势是教育资源优秀，但新地块里的新校区的具体规划以及入学划片的影响也要考虑。

二三圈层：我来了又好像没来

二三圈层上次因故终止和流拍严重，只有新都比较“乐观”拿出6宗、612亩入市，而且其中3宗，合约316亩都是上批次流拍的，起拍价和最高限价都比上次有上浮几百，越挫越勇。其它区都只有1-2宗地入市。

温江虽然供地只有一宗，但二圈层里价格的天花板就是它了——清水限价18609元/㎡，目前温江达到这个价格还带装修的已经算是较高端小区，新城板块和大学城板块都有不少价格更低的选择。

三圈层更是集体自闭，新津一块都没有，青白江一块。

土拍是楼市的风向标，今年的土拍大考即将收尾明年的楼市走向基本浮出水面，近两年有购房计划的可根据相应区域的不同情况有所预判，从而做出理想的购房选择。