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为什么北京今年难出爆款?

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这是严肃君的第 502 篇推送

什么是爆款?通用规则来说,叫座又叫好。

具体到新房项目上,往往是价格有倒挂,地段有优势,产品有亮点。对应到买房人来讲,就是买得起、住得上,还得住得好。

已经落下帷幕的限竞房时代,是结结实实出过几个爆款的---

瀛海府89平南向三面宽神户型出现即“出线”;华樾北京神户型基础上再增一卫,出圈望京;中海寰宇天下借势新首钢+冬奥利好,也有“九宫格”经典户型。

今年北京新房市场转轨纯商品房后,尤其是一二批次集中供应地块,房地差利润小,没有足够的产品设计和升级空间。

产品差异缩小,卖点似乎又回到地段本身,大家讨论的也更多是海淀树村、朝阳金盏、王四营,而不是具体项目。

典型如海淀树村,一个十年的产品系,一个第一次操盘的豪宅项目,同样都做到了热销叫座。

但如果少了地段的稀缺性,再叠加疫情等大环境前提,想要成为叫座又叫好的爆款,难!

01人为制造困难

市场的底层逻辑,还是在于供需。

今年开始,北京“一年三次,集中出让”的土地供应方式,可以说给新房销售端人为制造了困难。

严肃君统计了下,去年全年北京共入市了55个纯新住宅项目,就算供应最集中的6月,也只有9个新盘;而今年9月份,这个数字变成了15个,且6个都在朝阳

拉长时间线来看,限竞房时代房源供应最集中的片区---亦庄河西区,7个项目,也是在3年时间内分批入市的。

这就像同样是卖口红,从李佳琦直播间,走进了丝芙兰大卖场。

直播间是什么感受?氛围很重要,产品依次上架,错过就没了,买它!

但丝芙兰卖场呢?产品一哄而上,在五彩斑斓的红里独选一只,难!

尤其是面对排满货架的库存,决定就是,要不再看看?买房的决策周期,自然变长了。

02让买房人冷静

这一犹豫,也就冷静下来了。

而这种冷静,一方面,来自市场的冷

数据显示,房价下降潮正席卷全国---

10月,70城新房价格指数环比下跌0.3%,这是2015年一季度以来最大跌幅,环比上涨城市数量从9月份的27个骤降至13个,连续2个月出现房价上涨城市数骤跌现象。

二手房市场降温更严重。10月份,70城中只有4个城市二手房价格上涨,64城二手房价格下跌,超过9成。

一二手市场有直接的传导作用,尤其是京楼目前改善为主的市场结构,购房者大多是以置换为主的改善升级,二手房卖不掉,也就够不上新房。

而从升值角度来看,北京虽然不至于跌,但房价大涨的可能性几乎为零。尤其是对大部分需要背负房贷的人来讲,房价不涨,就等于跌了。

房子似乎开始成为资产配置中的弱选项。扪心自问,还要不要硬上杠杆买房?

不,对自己没信心。

疫情对经济的影响还在持续。

以前挣2万,敢做月还1.8万的贷款,因为觉得自己很快能挣3万。现在不同了,明年还能不能保住工作,甚至还能不能挣到2万都是未知数。

特殊时期,现金流才是工薪阶层生活的基本体面和最后的生存保障。

再加上做为京楼的供应主力,改善产品动不动就千万左右,而改善客群基数更小,也更挑剔。

03让卖房人上头

而显然,有些项目的答卷并不及格。

客观上,过薄的利润,过多的竞品,过于紧迫的回款压力,让大多数开发商将重心放在“快”开盘“和“省”成本上,而忽略了“好”产品。

最直观的,就是导致全楼市都玩儿起了连连看的游戏。

目前市面上新项目,外立面有如复制粘贴一样,连材料走不脱石材+铝板+真石漆……于买房人而言,只能说接受得了,看的多了,也就谈不上多喜欢。

更难的是,想要真正的及格并且叫好,还考验项目的产品兑现力。

目前来看,爆款也逃不出“交房定律”。此处省略一万字……

大多数项目都差在成为爆款的临门一脚。毕竟,叫座不叫好,叫好不叫座,都不是爆款。

一个新房项目至少要在价格、地段、产品上占有两个及以上的明显优势,才能迅速戳到购房者敏感点,成为市场上的“爆款”。

看看严肃的朋友圈,“节衣缩食”过冬的消息比比皆是,开盘热销的战绩海报少见。

并不是想低调,而是因为缺少高调的底气。

互动时刻:

最后一个月了,一批次地块已基本全部入市,二批次有地块已经出现产品信息,你觉得谁有爆款的面相,今年还有出爆款的可能吗?欢迎文末留言讨论~

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