这是严肃君的第 502 篇推送
什么是爆款？通用规则来说，叫座又叫好。
具体到新房项目上，往往是价格有倒挂，地段有优势，产品有亮点。对应到买房人来讲，就是买得起、住得上，还得住得好。
已经落下帷幕的限竞房时代，是结结实实出过几个爆款的---
瀛海府89平南向三面宽神户型出现即“出线”；华樾北京神户型基础上再增一卫，出圈望京；中海寰宇天下借势新首钢+冬奥利好，也有“九宫格”经典户型。
今年北京新房市场转轨纯商品房后，尤其是一二批次集中供应地块，房地差利润小，没有足够的产品设计和升级空间。
产品差异缩小，卖点似乎又回到地段本身，大家讨论的也更多是海淀树村、朝阳金盏、王四营，而不是具体项目。
典型如海淀树村，一个十年的产品系，一个第一次操盘的豪宅项目，同样都做到了热销叫座。
但如果少了地段的稀缺性，再叠加疫情等大环境前提，想要成为叫座又叫好的爆款，难！
01人为制造困难
市场的底层逻辑，还是在于供需。
今年开始，北京“一年三次，集中出让”的土地供应方式，可以说给新房销售端人为制造了困难。
严肃君统计了下，去年全年北京共入市了55个纯新住宅项目，就算供应最集中的6月，也只有9个新盘；而今年9月份，这个数字变成了15个，且6个都在朝阳。
拉长时间线来看，限竞房时代房源供应最集中的片区---亦庄河西区，7个项目，也是在3年时间内分批入市的。
这就像同样是卖口红，从李佳琦直播间，走进了丝芙兰大卖场。
直播间是什么感受？氛围很重要，产品依次上架，错过就没了，买它！
但丝芙兰卖场呢？产品一哄而上，在五彩斑斓的红里独选一只，难！
尤其是面对排满货架的库存，决定就是，要不再看看？买房的决策周期，自然变长了。
02让买房人冷静
这一犹豫，也就冷静下来了。
而这种冷静，一方面，来自市场的冷。
数据显示，房价下降潮正席卷全国---
10月，70城新房价格指数环比下跌0.3%，这是2015年一季度以来最大跌幅，环比上涨城市数量从9月份的27个骤降至13个，连续2个月出现房价上涨城市数骤跌现象。
二手房市场降温更严重。10月份，70城中只有4个城市二手房价格上涨，64城二手房价格下跌，超过9成。
一二手市场有直接的传导作用，尤其是京楼目前改善为主的市场结构，购房者大多是以置换为主的改善升级，二手房卖不掉，也就够不上新房。
而从升值角度来看，北京虽然不至于跌，但房价大涨的可能性几乎为零。尤其是对大部分需要背负房贷的人来讲，房价不涨，就等于跌了。
房子似乎开始成为资产配置中的弱选项。扪心自问，还要不要硬上杠杆买房？
不，对自己没信心。
疫情对经济的影响还在持续。
以前挣2万，敢做月还1.8万的贷款，因为觉得自己很快能挣3万。现在不同了，明年还能不能保住工作，甚至还能不能挣到2万都是未知数。
特殊时期，现金流才是工薪阶层生活的基本体面和最后的生存保障。
再加上做为京楼的供应主力，改善产品动不动就千万左右，而改善客群基数更小，也更挑剔。
03让卖房人上头
而显然，有些项目的答卷并不及格。
客观上，过薄的利润，过多的竞品，过于紧迫的回款压力，让大多数开发商将重心放在“快”开盘“和“省”成本上，而忽略了“好”产品。
最直观的，就是导致全楼市都玩儿起了连连看的游戏。
目前市面上新项目，外立面有如复制粘贴一样，连材料走不脱石材+铝板+真石漆……于买房人而言，只能说接受得了，看的多了，也就谈不上多喜欢。
更难的是，想要真正的及格并且叫好，还考验项目的产品兑现力。
目前来看，爆款也逃不出“交房定律”。此处省略一万字……
大多数项目都差在成为爆款的临门一脚。毕竟，叫座不叫好，叫好不叫座，都不是爆款。
一个新房项目至少要在价格、地段、产品上占有两个及以上的明显优势，才能迅速戳到购房者敏感点，成为市场上的“爆款”。
看看严肃的朋友圈，“节衣缩食”过冬的消息比比皆是，开盘热销的战绩海报少见。
并不是想低调，而是因为缺少高调的底气。
互动时刻：
最后一个月了，一批次地块已基本全部入市，二批次有地块已经出现产品信息，你觉得谁有爆款的面相，今年还有出爆款的可能吗？欢迎文末留言讨论~
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