动真格：央行出手，户籍与房产脱钩，该不该买房已经基本清楚

2021年11月29日，上海学生事务中心发布通知：试点在五个新城和自贸区新片区，就业的上海应届研究生毕业生符合基本条件可以直接落户。

这一通知意味着什么呢？意味着上海的应届研究毕业生基本上可以在上海部分区域直接落户，不需要受房子的限制。虽然限定了应届研究毕业生的条件，同时也限定了试点的区域是五个新城区和自贸区新片区，不过这也给了很多人在上海落户的机会，不买房落户应该是很多在一线城市打拼的人梦寐以求的事情。

长期以来，在城市中打拼的人，最期待的就是在城市中落户，最开始的时候，很多城市都有落户方面的限制，不少城市的户籍都和房子相捆绑。换言之，如果购房者想要在某个城市落户的话，必须要购买这个城市的房子。

而我国的高房价也阻挡了很多人正常买房，自然也阻挡了很多人落户。近些年来，很多城市为了吸引人才，或者是吸引人口，就放开了落户的限制。部分城市可能不需要买房就可以在城市中落户，这也减轻了很多人想在城市中落户的压力。

虽然说很多城市逐渐放宽了落户政策，不过一线城市和一些经济非常发达的二线城市，对于落户的要求还是非常高，基本上都需要买房才能落户。就拿一线城市来说，即使是一线城市的郊区小户型房子，估计也需要好几百万，也不是普通家庭能够承受的。因此对于那些依然需要买房落户的城市而言，在大城市落户依然是非常艰难的事情。

对于想要在大城市长期生存的人而言，落户是非常重要的事情，如果不能落户的话，未来会面临很多麻烦，小孩子上学就是非常困扰的问题。

近些年来，随着各种政策的出台，房子正在慢慢和户籍脱钩，房子本身的附加价值也在逐渐减弱。

近些年来，随着人们对人才和人口的重视程度越来越高，很多城市为了吸引人口和人才，尽可能放宽落户政策，同时对于落户的人才还会有一定的人才补贴。可以说户籍和房子的联系正在逐渐减弱，不过对于一线城市而言，落户政策还是比较严格的，过去几年一直都是买房才能落户的政策。

不过在2020年的时候，国家发改委发布了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，这份文件中明确提到了关于大城市落户的问题：鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。

首先Ⅰ型大城市指的主要是二线城市，对于这些城市而言，鼓励全面取消落户限制，换言之在这些城市落户没有任何条件；然后就是超大特大城市，按照城市划分标准：城市城区人口超过500万的话，就可以算得上是超大特大城市，目前我国一共有7个超大城市以及14个特大城市，对于这些城市而言，可能不能完全取消落户限制，不过至少要逐步实现取消郊区新区落户限制。

上文中提到上海发布了通知，已经开始试点五个新城和自贸区新片区的落户，相信试点成功之后，会进一步扩大落户的范围，也会进一步降低落户的门槛，让更多人能在上海落户。

除了上海之外，今年6月1日，北京正式实施了“公共户”制度，“公共户”制度的设立就意味着居住在北京的人可以通过或满足一定的条件在北京落户，不一定走买房这个途径，相当于降低了北京的落户门槛。

总而言之，随着时间的推移和各类政策的出台，户籍已经逐渐和房子脱钩，房子的附加价值也会逐渐减弱。

央行出手，收紧了房地产金融调控政策，楼市走向发生大转变。

最近几年，央行对楼市的动作相当频繁，开始从金融层面来收紧楼市调控，对于现在的楼市走势影响非常大。

首先是2020年9月份，央行和银保监会约谈了20个重点房企，并且给房企提出了“三道红线”新规。这一新规对楼市的影响主要有3个：首先影响了房企融资，对于不符合“3个指标”的房企而言，其融资都会受到很大的限制；然后房企面临了很大的去负债压力，未来选择打折促销的可能性比较大；最后金融调控的收紧对于楼市信心也有一定的影响。

然后是今年年初的央行和银保监会出台的房地产贷款集中管理制度，这一政策主要就是从银行的角度来限制资金流入房地产行业。很多人把这项楼市政策称为“限贷令”，虽然没有完全限制银行贷款，不过给房地产贷款设置了2个上限，分别是房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。设置贷款上限之后，相当于从根本上限制太多资金流入房地产行业，有效遏制房地产行业过热发展。

最后就是在央行和银保监会的监督下，各大银行开始严查违规资金流入楼市。违规资金流入楼市主要有3个危害：

首先很多炒房客会利用违规资金炒房，因为利用这些资金炒房的利息成本比较低；然后会增加家庭杠杆率，试想一下，如果一个家庭根本就拿不出买房的首付，利用消费贷款来凑够首付，那么家庭杠杆率就会增加很多；最后违规资金流入楼市容易导致太多资金进入楼市，这会不利于楼市健康稳定发展。

其实这些政策基本上都是遏制楼市过热发展的政策，都会降低房地产行业的热度，有利于楼市降温。当然从房价角度来说，房价稳定还是整体的发展趋势，而局部房价可能会出现回调。

在这样的背景下，一方面房子的投资价值会逐渐减弱，因为房价涨幅开始收窄，同时住房的流动性也会明显减弱；另一方面，房子和户籍正在逐渐脱钩，这意味着房子的附加价值正在逐渐减弱。

面对如今的楼市变化，该不该买房已经清楚了。首先对于投资客而言，房子的投资价值已经非常弱了，投资房产的风险性非常高，不建议购房者投资买房；对于刚需购房者而言，即使房子失去了投资价值，同时户籍属性也在减弱，不过房子依然具有居住价值和其他的社会价值，房子依然是值得购买的。

最后刚需买房需要注意两点：第一，一定要在自己的能力范围内买房；第二，买房的时候注意楼市分化，尽量避开可能出现“大幅贬值”的房子。