广州二手房贷可不参考指导价？真相是……

日前，网上有消息称，广州二手房贷可以不用参考指导价，并指出该消息已获几家大银行确认。此消息一出，便在房地产市场引起热议——广州房贷松动了吗？

Part01

业内传言

指导价不指导了？

8月31日，广州市住房和城乡建设局发布“二手房参考价机制”。随即当晚，广州便发布了首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价格名单。

在广州二手房指导价政策发布后，有部分银行跟进，按照政府指导价放贷，但是也有部分银行如民生银行公布了商业银行房贷评估细则，据悉，该行广州地区二手住房按揭抵押物价值核定一直按照“评估价格和网签交易价格孰低”的原则执行。

此外，据《新京报》报道，该报记者以购房者名义，通过电话向广发银行广州某支行工作人员了解贷款相关事宜，所获得的回应是：“目前是按照网签价和评估价孰低原则放贷。”

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，二手房指导价主要功能是给市场提供公允的、合理的价格信号，以政府指导价作为引导市场的价格信号。但是，商业银行是市场化机构，采取怎样的贷款认定模式，没有一定要按照二手房指导价，商业银行只要符合国家差别化的住房信贷政策，没有违背国家的金融财经纪律，就不存在说一定要按照二手房指导价来评估贷款。

广州当初发布二手房交易参考价的时候，并未有银行公开表态要按照指导价来做贷款评估，也并未有监管部门作出明确要求。“深圳推出二手房参考价的时候，一开始银行不知道怎么做。金融监管部门就开会促使银行方面达成共识，随后国有银行公开宣称会按照指导价来做贷款评估价，其他银行纷纷跟进”，李宇嘉指出，相比之下，广州没有银行宣称要按照指导价来做贷款评估，因此也就不存在退出政策一说。

不过，虽然并非所有银行都按照指导价进行放款，但也并不意味着广州的房贷“松动”了——据悉，贷款客户按照评估价或网签价申请贷款时，实际上很难获得7成甚至6成以上的贷款额度。

Part02

现实背景

广州二手房量价齐跌

根据国家统计局公布的10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，广州新房价格环比下降0.3%；二手价格环比下降0.6%，是北上广深之中一、二手售价环比涨幅下跌最猛的城市。

克而瑞数据显示，广州二手房网签均价从9月的34124元/m2下降至10月的30472元/m2，环跌3652元/m2。

其中据调查，部分涉及二手指导价的小区，成交价已低于指导价。

中原地产数据显示，今年10月，广州二手房住宅成交量（自助网签+中介网签）为5253宗，环比9月下降15.2%，同比下降50.9%，创近年来新低。

广州中原研究发展部指出，现时广州二手楼市成交低迷，成交周期拉长，促使不少业主选择下调报价以达成交。可以看出，二手房参考价的出台，一定程度抑制了二手房市场过热。

而在11月19日，银保监会新闻发言人在谈到房地产贷款时表示，截至10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，要保障好刚需群体信贷需求，要在贷款首付比例和利率方面对首套购房者给予支持。

就楼市来说，房地产合理贷款需求得到满足，房贷利率降低、房贷加速等信贷环境改善，合理的个人住房贷款需求将会得到满足，刚需人群会成为重点受益者，房地产有效需求会逐渐释放，未来二手楼市热度可能会有所提升，迎来“破冰”。

Part03

其他因素

房贷利率下调 银行放贷加速

对买房者而言，影响购房决策的不仅仅是银行对二手指导价房源的房贷政策，房贷利率、放贷速度等因素也会进一步刺激交易成交。

目前广州主流银行的首套房贷利率小幅下调，基本稳定在5.85%；而二套房贷利率下调明显，基本在5.95%、6%。相较于10月下旬，大部分银行二套房贷利率是超过6%的。

此外，现在广州放贷情况基本是：一方面，部分银行一手房贷款放贷的速度会比二手房快。另一方面，之前积压的二手房按揭贷款正在加快处理；针对部分刚需客户实际情况、合理需求，二手房贷款也存在放款速度加快的情况。

值得一提的是，目前监管层强调在房贷利率方面，要满足购房者合理需求，预计房贷利率继续下探是大趋势。另悉，一般银行在年初会有新的贷款额度，因此预估明年年初银行放贷也会加速。

附上广州主流银行房贷利率及放款周期汇总表：

（注：文章部分内容摘自新京报，如有侵权，告知立删）