三轮土拍国企继续托底 国企还能托多久？

土地市场是房地产市场的源头。在控房价的大背景下，从源头抑制地价上涨，是监管层企图从成本端来抑制房价过快上涨的举措。

今年年中，在经历火爆的第一轮集中供地后，市场尚在讨论集中供地模式并没有起到意料之中抑制地价的作用，反而助推了土地市场的火热。仅仅过去半年，土地市场几乎陷入冰冻模式。

“第二批土拍延期叠加资金监管，因为资金筹措时间较短，将带来第三批土拍流拍率继续上升，集中供地规则成为市场的加速器，热时更热、冷时更冷。”国泰君安房地产行业首席谢皓宇认为。

根据海通证券统计，二轮土拍虽然推出的土地面积较首轮土拍增加了18.7%，但成交量、成交价分别下跌34.9%和43%，相伴随的是溢价率的下跌和流拍率的上升。

值得注意的是，第一次土拍和第二次之间间隔平均约5个月，第二次和第三次只间隔3个月，在房企资金端没有明显放松的前提下，这对房企的现金流提出了更高的挑战。

所以，谢皓宇认为，在第二次土拍高比例流拍的基础上，第三次土拍的流拍率预计将更高。

已经完成三轮土拍的城市，似乎也在验证这一点。且不约而同的呈现出相同的状态。

截至目前，无锡、深圳、南京、苏州已经完成三轮土拍。根据国泰君安统计，具体情况如下：

无锡：

拿地企业多为地方国资平台，仅仁恒、朗诗、星合、祥凯、贵州大兴五家非地方平台性房企有土地入账。无锡第三轮土拍拿地房企与前两轮形成鲜明对比，前两轮土拍中拿地较为积极的房企如龙湖、融创等，在第三轮土拍中均未出现，非地方平台性房企中仅仁恒与朗诗体量较大。

拿地企业多为本地国企投资平台，且有外资参与。苏州第三轮土拍中参拍的品牌房企中除中建之外，参拍的大都是苏州本地国企投资平台，比重接近八成，较二轮有明显提升。

深圳：

拿地企业多为地方国资平台，深圳地铁斩获5宗地成大赢家。第三轮土拍有23家房企参与，8家企业分获11宗宅地，除了星河、鸿荣源是民企外，其他全部是国企。央企国企占比近八成，其中深铁集团以179亿元斩获5宗地块，深业获取了3宗地块。

拿地企业多为本地国企，地方国企托底现象更加凸显。第三轮近八成的地块由地方国企竞得，而第二轮中地方国企占比仅在三成左右，地方国企托底现象更加凸显。

不难看出，相较于二次土拍，已经完成的三轮土拍城市中，呈现出更加明显的国企托底现象，且市场在进一步冷却，溢价率继续走低，底价成交率继续走高。

国企拿地还能持续多久？

其实国企也不是不缺钱。

北京产权交易所信息，截至11月22日，房地产行业产权转让项目共有43起，其中，四季度产权转让项目有33起。此轮股权转让潮中，国字头房企资产转让动作频频，不乏华润、中国金茂、华侨城、招商蛇口、中信、电建地产等央国企身影。

中信证券房地产首席陈聪将国企此时的拿地定义为“半市场化”托底，他认为这种举措并不能延续。

“我们预计地方国企的拿地热情只是阶段性的，主要在土地市场中扮演托底的角色，未来只有个别全国性国企市占率有望明显提升。”

而作为市场冷热加速器的集中供地模式，会有改变的可能吗？

谢皓宇表示，集中供地呈现出明显的加速器作用，以平稳行业的健康发展，预计2022年将迎来纠偏年。2021年楼市的改革和试错已经过去，即将进入2022年，行业的平稳发展需要政策的支持，土地规则预计迎来一定程度调整。