2021最新政策，深圳村委统建楼不能过户

8月12日，朋友圈、微信群都在传国土局和住建局联合下发加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知，各个自媒体光速解读，各个房产群里立马炸锅，理由是：小产权不能交易了、不能做见证了、博拆迁彻底退出历史舞台了......

其实打压小产权房力度最严是2004-2005年，六区立下“军令状”针对关内新建，在建农民房有一栋拆一栋，成立领导小组和法纪督查组，这里不做多介绍。

政策原文：一、社区股份合作公司(村委会）不得为住宅类历史遗留违法建筑交易材料加盖公章或者出具相关证明。各区政府(含新区管委会，下同)应当加强对社区股份合作公司确认住宅类历史遗留违法建筑物业权利人行为的监管。

本次政策内容；

1、村委股份公司无法为“统建楼”加盖公章，更名过户。

2、律师事务所不能为“农民房、集资房”提供见证服务。

• 深圳小产权房真的彻底凉凉了？
  

没买卖过深圳小产权的人几乎都有一个重大误解，觉得买卖完小产权后，必须

得在该村村委做个备案/登记/盖章，这样才有保障。实际上，不一定。

深圳村委给小产权盖章有几个特点：

1.深圳的统建楼几乎都是村委出地、个人开发商出钱合作建房而来，买卖合同上的甲方大部分是出钱合作建房的开发公司，极少有合同甲方是村委，买家买了房后，村委或开发公司在买卖合同上盖个章或者自制个红本/绿本盖个章给买家，一手房会把过户费包含在房价里或者一二手每平都收200-500元过户费，自从16年沙井马安山村的永丰公寓失火把村长抓了之后，已经大为收敛了，最近几年想让开发公司盖章，除了过户费之外，有些还得额外给喝茶费，一般得两三万/套。和商品房开发商一样，统建楼卖完后，大部分开发公司就注销了，花了几万块盖的不一定是真章，有些甚至章都不盖，在管理处电脑里登记下就算过户了。自从4月29日央视报道深圳小产权后，盖章就更是提着猪头找不到庙了。现在的统建楼和单套农民房几乎都是签房屋转让合同，到管理处水电过户，天然气到附近站点过户到自己名下+律师见证的方式交易。

• 无法过户，遇到拆迁利益原业主？

目前市面上大多数统建楼不能过户，但是可以到律师事务所见证，见证双方房屋转让协议。遇到拆迁利益问题开发商只认可房屋实际占有人，律师见证书，加购房合同。原业主没有法律依据出来闹纠纷。

1、合同效力与标的物违法无直接关系：根据《民法典》第502条规定，“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，据此，合同的生效并不取决于标的物是否合法，以违法建筑存在先天违法性，认定买卖行为违法、买卖合同无效没有法律依据；

2、合同效力法定，认定违法建筑买卖合同效力需依法进行：认定合同无效必须有明确的法律依据，《民法典》实施前我国法律并无违法违章建筑买卖行为无效的规定，《民法典》无效合同规定较之于原《合同法》第52条已有大幅放松，法官思维亦应随之改变。违法建筑买卖是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不损害他人利益，不改变违法建筑现状，且有利于实现违法建筑的使用价值，应当认定有效；

3、双方当事人均知晓建筑物违法不能物权转移登记仍进行交易，本质是违法建筑占有权、使用权、收益权的转让，该权益客观存在且受法律保护，实践中法院在处理分家析产、财产分割、赠与时也予以处理，故而应在定性方面认定违法建筑买卖合同为违法建筑占有权、使用权、收益权转让合同，作出有效认定；

4、违法建筑存在补办手续合法化的可能，一刀切认定无效错误：根据《深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条，经普查记录的深圳市历史遗留违法建筑，区别违法程度，存在确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等多种方式解决，即便是新增违建，根据《城乡规划法》对于尚可采取改正措施消除规划影响的，限期改正、罚款后变为合法建筑的规定，并非必须拆除，存在确权合法化可能的情况下，一刀切认定无效于事实不符（最起码也是效力待定）；

5、违法建筑买卖不能过户不能发生物权变动结果与合同效力无关：关于这一点前文已在“物权行为理论区分原则”，即区分“负担行为和处分行为”、“债权行为和物权行为”、“原因行为和结果行为”以及深圳市龙华区人民法院判例中已有充分表述，不再赘述。

6、《民法典》无权处分合同有效的规定或成为认定违法建筑买卖合同有效的直接法律依据：《民法典》第597条第1款吸纳《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2012）》第3条，直接规定了因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任而不再是损害赔偿责任，确规定了无权处分合同为有效合同。第2款规定法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。——违法建筑没有取得产权证书，根据《房地产管理法》第38条属于禁止转让标的物，但该禁止性规定属于管理性规定，导致的结果是不能发生物权转移，并不导致合同无效，据此构成无权处分，根据《民法典》第597条第1款规定属于有效合同（深圳市龙华区人民法院判例观点亦如此）；

7、社会经济秩序的稳定、公平正义的实现需要以维护合同有效为原则，无效为例外，并应避免当事人借口合同无效违反诚实信用原则获利：据此，法院在审理合同效力纠纷时，应当以认定合同有效为原则，无效为例外，审慎认定合同无效，特别是对于毁约方提起的确认合同无效之诉，避免司法审判权成为其违反诚实信用原则、毁约获利的“帮凶”；

8、受“管理性强制性规定”和“效力性强制性规定”、行政管理行为和司法审判行为界线模糊，以及违法建筑先天违法性自然不能交易的惯性思维影响，审判实践中认定违法建筑买卖合同无效偏多，但习惯做法、习惯思维未必正确，鉴于深圳违法建筑体量巨大，且直接关系到广大人民群众生活生产，遇到城市更新时价格差巨大，建议深圳法院能够重新检视违法建筑买卖合同的效力问题，引导当事人维护契约精神，避免当事人通过合法手段毁约获利，避免不经意间助纣为虐损害社会公平正义，因为实现社会的公平正义是法律的终极价值取向，是法律人的法律信仰！

特别提示：本文认为违法建筑买卖合同有效仅为理论探讨，实践中多数法院或不予受理，或受理后认定无效，而即便同是最高法院，也可能存在同案异判情况，请各位网友悉知！

一、深圳小产权房种类：

A.合法建筑（有本房）：绿本房、猪肝红本房

无论是绿本，还是猪肝红本，只要是政府主管部门颁发，都是物权凭证，房屋都是合法建筑。

B.违法建筑（无本房）：历史违建、新增违建

以2009年6月2日为界，之前为历史遗留违法建筑，之后为新增违法建筑；

历史违建理论上说存在确认产权、依法拆除、没收、临时使用等处理方式；

新增违建理论上说存在被强制拆除的法律风险。

C.回迁房：指标房

回迁指标房中的小产权房交易， 在与开发商直接签约后，除非中途开发商资金链断裂，或项目烂尾，周期长。

二、深圳小产权房可否投资？

A.被法律人放大了的风险

法律人的天职是风险防控，天生具有未交易先考虑风险的惯性思维，也由此导致往往人为放大了风险（所以说律师永远做不了商人，而商人明知律师意见属实，也往往不可能完全听律师的），小产权房交易既是如此：

很多法律人其实并不了解深圳小产权房交易的现状，仅凭“小产权房统统违法，违法则风险不可控”的简单思维做出轻率判断，而事实上，深圳几乎占据住房市场50%的小产权房地下交易一直存在，很多人购买，很多人投资，很多人获益，当然也有吃亏了的，总体来说，有风险，但远没有一般法律人口中说得那么可怕。

B.小产权房买卖纠纷现状

小产权房纠纷中的买卖纠纷，并不见得比普通商品房买卖纠纷比例高得多，纠纷核心原因在房价变化，拿2015年深圳业主违约潮来说，即便是合法商品房，因短时间内房价暴涨，业主违约比例超过了50%，房价暴涨暴跌下，违约方违约并不因为房屋是小产权还是大产权而有所不同。

而因为小产权房受政策影响较小，相对于完全属于政策市的普通商品房，其价格上涨是一个缓慢过程，基本不会出现短期暴涨暴跌，故违约概率往往反低于普通商品房。

C.法院裁判观点：违法建筑，合法建筑

对于违法建筑引发的业主违约纠纷，法院往往不予受理，而对于有产证的合法建筑小产权房，法院往往判决合同有效，结果是：卖方借买卖合同无效毁约，法院不予受理，毁约合法建筑买卖，法院确认买卖合同效力——显然，法院对于小产权房的裁判明显有利于购买一方。

D.征收补偿

原业主反悔情况下，违法建筑类小产权房遇政府征收补偿，补偿权利人如何确定是一个十分务实，又无法回避的重要问题，对此深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308行初1223号案、广东省高级人民法院（2018）粤03民终9995号案均确认了买受人为补偿权利人。

换言之：即便是交易不合法，实践中政府部门也还是以诚实信用原则和契约精神，认可合同效力的。

三、深圳小产权房投资机遇

A.价格低，无税费；

B.无需购房资格；

C.租金回报率高；

D.逢旧改，身价暴增；

E.过度商品房首选；

F.指标房不限售。

四、深圳小产权房投资风险

A.卖方债权人的查封执行

此为投资小产权房最大风险，实践中，对于违法建筑，法院也是可以强制执行的。

B.绿本房无法过户，卖方毁约

违法建筑无产证，自然无法过户，而合法建筑有产证，因不是红本商品房，同样也没法办理过户手续，由此导致很多业主在出售十年、二十年后因房价暴涨或遇旧改而毁约。

C.旧改产证的注销（违法建筑更安全）

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本团队从事深圳小产权房旧改行业多年，对此深有研究，小产权房不像商品房那么公开透明，各大平台虚假房源众多，对此笔者创立了一个公众号，深圳东莞资源齐全，真实靠谱，政策分析，期待你的关注：公众号搜索（szxcqfy）期待您的关注