楼市专家访谈|昆明房地产行业如何求生存、谋突破？答案都在这儿~

昆明房价已经连续5个月下跌，距离2021年结束还有一个多月，房价还会继续下跌？动荡的楼市、多变的市场，抄底还是继续观望？房地产行业如何求生存、谋突破？

今天我们邀请到了昆明理工大学副教授、硕导，健康生活目的地产业链研究院副院长邓晓盈为我们答疑解惑。

本期人物

邓晓盈

昆明理工大学副教授、硕导，健康生活目的地产业链研究院副院长

1. 您如何看待如今昆明楼市情况？

看今年的楼市，从几个方面归纳就是：市场低迷；开发商的信心受挫；消费者观望、犹豫、徘徊。

2. 自6月份以来，昆明房价已经连续5个月下跌。您如何看待其中的原因？

我认为这是调控政策叠加的结果：三条红线、预售款的监管、贷款额度的限制、房产税的扩大试点、湖泊革命等多项政策等。

在防疫及多项调控政策之下，开发商的资金链、消费者贷款、省外客户购买欲都受到了直接、间接的影响。如省外客户看重的是云南项目的自然资源、但是湖泊革命下环湖泊周边的项目长时间停工甚至被拆除，增加了他们的担心\影响了他们的购买欲。

其次，对于房价下跌，很大一部分产品是公寓产品，其下跌跟开发商要降低三条红线、公寓产品供过于求、购买群体量的收缩都有着很大的关系。

3. 昆明房价5连跌，对于购房者，您的建议是抄底还是继续观望？

在我看来，没有抄底之说。政策导向的房地产市场，严控到一定程度，就会适当逐步放松，市场又会发生新一轮的变化。

对于消费者来说，刚需群体，不管什么时候都需要住房，为何不趁着房价下跌的时候购买呢？

购房有个趋势，“看涨不看跌”。对于有房的人希望是房价上涨，而没房的人希望房价下跌。房价能低到抄底的程度吗？我们有无数调控历史，在2006年、2007年，房价也是在逐渐下跌，但跌到一定程度，居于经济发展需要，居于主导产业带动作用，严控政策逐渐解控或收回，房价便慢慢回暖。抄底是一个很“仁者见仁智者见智”的概念，“底”的标准谁来制定？针对不同消费者，标准肯定不同。对于理智的消费者来说房价下跌正是购买的好时机。

关键是，我们购房者需要搞清楚自己的需求。

首先需要清楚的一点：没有最优惠的价格，只有最合适的价格。何为最合适的价格？看你需要什么样的产品，什么样的配套和环境，再根据你的购买力去选择。如果你想要“价廉”，那配套、交通、地段等都会较弱。

城市核心区域，土地产品都稀缺，公共配套齐全优质、交通发达便利，房价居高不下自然有道理；有些区域目前配套、交通还没有跟上，但未来规划建设都会跟上，价格也就会便宜些，那你买的可能是它的预期，除了买了房子还买了未来这里的发展。所以，刚需群体要按需购买。

另外，对于改善群体来说，值得注意就是房地产税。如果五年后立法、推广，就需要考虑：手上所拥有的房源能不能够出售变现? 要按出购买；对于投资者一定要考虑是否能承担的起房地产税？如果房地产税对于你来说是沉重的负担，那么你的投资就要慎重，即按税购买。

4. 您觉得面对“量价齐跌”的房地产行业如何求生存、谋突破？

对于房企来说，现在销售量收缩，销售额也受到很大的影响，开发商也处于最困难的时候，一个是要去杠杆，不能踏三条红线。否则未来拿地、融资、开发、建设、社会信用都会受到影响。

如今，昆明房地产企业一条红线没踏的屈指可数，三条红线全踏的也不多、更多的是踏了两条红线、部分一条红线。如此情况下，开发商仍然要尽全力要维护在社会、银行业金融机构、资本市场中的信用形象。

维护形象首当其冲是降杠杆，想尽办法卖房地产品。

在疫情影响下、在严控政策叠加效果下、在“湖泊革命”背景下、在外销市场严重受挫条件下，我们开发商怎么办？

一是尽量挖掘省内市场需求。所谓的内销就是让云南省内客户的购买欲、购买力提高。涉及到一系列配套政策的跟进。比如 人口落户政策，昆明要新增100多万人口，就业问题能否得到解决，人能否留下来，这些都影响着住房需求。

二是有一定的资本实力、融资能力撑得住的，楼盘销售节奏会放慢。

三是引进合作方，强强联合谋生存；或直接转让土地、出售项目。

5. 您如何看待金融政策对房地产市场的影响？

影响是直接的、快捷的，这也是每次房地产调控政策首先从金融货币政策着手的原因。一调两头，一头是开发商，另一头是消费者。

6. 昆明楼市还救得回来吗？

要从几个方面分析，首先是政府的调控政策，严控的效果标准、时间维度，影响程度；其次是消费者、开发商的信心能不能恢复、对就业收入的预期、对经济发展行业发展的预期。

发展机会何在？对于开发商来说，城镇化率2030年要达到70%，现在还有将近七个百分点的增长，每个点我们都涉及到1400万人进入城镇，他们需要住房、生产用房、经营用房、娱乐用房 、教育用房、医疗用房等等，那么一部分可以用存量房解决，另一部分就需要增量房，所以还有七八年的时间需要房地产业继续健康发展。

对云南省来说，有一系列发展政策，一带一路政策、自由贸易区建设、滇中产业园区建设、滇中城市群建设等。云南省位于连接南亚、东南亚、印度洋区域的战略地位，这是一个人口规模庞大的市场，具有巨大的发展潜力。如果只是看今天的情况，满足云南人的住房需求，那就觉得很难恢复。但站位高、放眼南亚东南亚印度洋区域，落实国家战略、未来房地产市场仍然值得期待。

对于城市来说，房地产业在城市更新、乡村振兴中同样具有巨大机遇。

6、房地产税落地速度加快这一事实对短期内对昆明房地产的影响？

房地产税五年之后要立法普及，房地产税实施对昆明房地产市场的的长短期影响目前不便准确判断，但试点期间会不会进一步扩大?会不会有代表性的城市参加？要看各省具备的条件和迫切程度。但全面实施对房地产市场有直接巨大影响。在免征标准范围之内的免税；超标准的，无论住房还是非住房都要纳税。未来，毋庸置疑，在一定时期内二手房市场供给量（出售、出租）肯定是暴增。

7. 未来昆明房价走势如何？云南房地产市场发展趋势如何？

昆明已经列入特大城市，但与诸多特大城市相比有不少差距。

所以，昆明房价与一线城市、部分二线省会城市不具备可比性。就昆明自身而言，判断房价的高低、涨跌不能一刀切，应该分板块、看配套条件、依据产品标准来。配套齐全，基础设施好、历史文化的积累沉淀厚实，老百姓认可度高的区域和项目价格会一直上涨，所谓物以稀为贵。除此之外，能培育起来完善配套的区域房价也会有走好的趋势。

未来云南房地产市场如何发展？用好一带一路政策、自由贸易区建设、滇中产业园区建设、滇中城市群建设等等政策，把云南特色产业做起来，打好三张牌，通过三张牌把农业、工业，服务业整合起来。产业是一个省一个城市经济发展的命脉和城市发展的支撑，未来房地产的发展一定是配合着产业发展，有什么样的产业就能吸引什么样的人才，需求也会随着表现。

邓教授小课堂~

为什么会有金九银十的说法呢？为什么说“金九银十”是老黄历？
原来房交会，多在九月十月召开，也称秋季房交会。当时的销售渠道单一，只有线下营销没有线上营销，所以房交会就是房地产业的一个盛会，房交会带来的一是开发商的参与积极性很高，二是参与的项目很多，三是优惠幅度比较大，四是成交量很大、成交额也有一个冲刺，所以金九银十的业绩一般都很好，是企业收获的季节。

随着社会经济技术的发展，房地产营销模式改变，不单纯依赖线下营销，更多的是线上＋线下。这样，线下不一定在房交会上。可能几家房企几个项目联合线下线上布展；或一家房企有N个项目，把几个项目统一起来在某个城市某个地点就进行了展示。

对房交会的依赖消减后，金九银十渐渐也就不提。此外现在的消费者，无论刚需还是改善，他觉得有需要线上做了大量了解功课合适了就会及时购买，不一定等到金九银十；同时每年年底，房地产开发企业都要冲业绩，优惠力度比较大的产品供给量会比较多，部分购买者也会在11、12月时购买，金九银十的时间概念就更加弱化。，所以为什么说“金九银十、金三月”是老黄历。