楼市“金主”，集体撤退

楼市的“财神爷”，说翻脸就翻脸。

《证券时报》11月19日的报道说，房企正在遭遇险资的抛售。

近日，金地集团称，近两个月以来大家人寿已累计减持公司股份比例达5%。

另据统计，今年前三季度，中国人寿减持万科A、招商蛇口；

泰康人寿减持保利发展、阳光城；和谐健康减持金融街；君康人寿减持首开股份。

尤其是中国人寿，已对万科A连续减持5个季度，持股量较去年6月末降低62%。

为什么要减持？我们来看看他们的说法。

人寿投资管理中心负责人说，今年公司在大类资产配置上面临非常大的挑战，作为长期投资者，要深入研究国家政策变化及导向，在权益配置上进行前瞻性布局。

安永中国精算与保险咨询服务主管合伙人说，从控制风险原则出发，险资对地产行业的投资偏好从不动产股权、债权投资逐渐转向成熟物业投资。

华安财险说，在“房住不炒”主基调下，房地产监管不断趋严，行业景气度下降，融资收紧，给房企偿债能力带来冲击。

总之，就是三个字：不看好。

看来，趋利避害，不光是人性使然，就算是手握重金的大机构，抛弃一个行业的时候，连招呼都不会打。

要知道，大部分险资，可是正儿八经的“国家队资金”，更是房地产行业融资的“财神爷”。

前几年行情红火的时候，以2018年为例，26家保险资产管理公司注册不动产债权投资计划89项，注册规模1245.40亿元。

2019年，保险资金重仓持有不下50家地产公司，持有的数量达252.22亿股，持仓总市值达530.65亿元。

没办法，再有钱的财神爷，也会被连续爆雷的房企，吓成惊弓之鸟。

目前已有十几家房企美元债违约，包括恒大、华夏幸福、花样年、泰禾、蓝光、当代置业等知名房企。

从违约规模来看，2020年以前，仅有一家房企违约，涉及金额为3亿美元。

而2020年和2021年两年的违约金额高达40亿美元，违约规模为前两年的13倍。

穆迪接连下调了10余家中国上市房企的信用评级级别或评级展望，其中包括绿地控股、阳光城、佳兆业、中国奥园、合生创展集团、富力地产等多家知名上市公司。

债券违约，还不上钱，就意味着失去了“信用”。

开发商在资本市场失去信用，就失去了一切，停工、抽贷、坏账、拖欠工程款、房屋烂尾。

如果是孤立的几家公司出现资金链危机，倒也没有什么大碍。

问题是，现在近9成房企都受到了影响，不少还是项目遍布全国的百强房企，如果因为资金面紧张出现集体违约，影响不可小视。

险资的风格一向保守，君子不立危墙之下，这个时候别说雪中送炭，不把股份给清仓就算不错了。

正因如此，现在的阶段，脆弱的房地产行业，更需要信心加持。

浙商证券银行研究团队11月21日的报告指出，央行的2021Q3货币政策报告，还有11.19银保监发布会，两大高层部门同时表态，宽信用信号更明确，地产风险有望缓释。

比如，在货政报告中，央行提到将“统筹做好重大金融风险防范化解工作”。

针对房地产，提到将“配合相关部门和地方共同维护房地产市场的平稳发展”。

同时，银保监会在发布会中提到“房地产贷款需求得到满足”，预计后续房地产贷款，尤其是开发贷投放有望加速。

报告还做了一份简单的测算。

假设2021年全年开发贷余额与10月末持平，年末按揭占贷款比例与10月末持平，测算2021年全年房地产贷款同比能增长9.2%，对应今年四季度房地产贷款同比多增约5674亿。

风向，确实在变。

我们可以清楚地看到，一边是“国家队资金”加速抛售，从房地产市场撤离，另一边是央行、银保监会不断吹暖风，勒在房企脖子上的“绳子”开始慢慢松了。

这两个风向，说明什么问题？

1，房地产走下坡路的趋势，已经无法避免。

景顺杨锐文指出：从近期各地的房地产土地大面积流拍，以及房地产的销售快速转冷，房地产的灰犀牛已经缓缓到来。

当前的楼市调控政策，不仅覆盖供给和需求两端，而且延伸至全链条，其力度和广度都堪称前所未有。

要知道，我们的房地产市场，要么是放量上涨，要么缩量下跌，很少出现放量平稳的中间状态。

因此，几乎可以肯定，地产已经走向下行周期。

后续更可能出现的是，相对疲弱的楼市，以及过剩的流动性并存的局面。

市场既不缺钱，又无法流入房地产，未来的聚焦点，会更为偏向于科技与制造。

这也是各路资金减持房地产的底层逻辑。

2，房地产的路径依赖暂时无法摆脱，只能选择“稳住”。

业内一直流传着一句话：房地产是周期之母。

说白了，我们的经济周期好坏，各行各业的景气度如何，全看房地产的脸色，上游的原材料、钢筋水泥，中游的工程机械、挖掘机、施工装备，下游的家具、家电、五金装修，全都跟房子有关。

有专家做过测算，早在2017年，全国房地产市值已经逼近300万亿元，是GDP的4倍左右，是股市市值的6倍，3年时间过去了，鉴于每年17亿平米的销售面积，房地产行业在经济活动的地位，依然在持续提升。

地方财政，基层工资，街道广场，基础设施建设，暂时无法摆脱卖地依赖。

城镇化进程，农民进城，刚需置换，高品质生活，也暂时无法摆脱房地产的推动。

这就是央行、银保监会反复表态，保护房地产市场健康运行的背景。

从清晨到日落，房地产承载的使命，早晚会告一段落。

但在大拆大建模式退出视线以前，我们需要的是，耐心等待。