楼市调控逐渐宽松，房价持续下跌，现在是买房子的好时机吗？

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最近一两个月以来大家有没有发现？房地产市场出现了些许的松动，倒退几个月你要到银行去购房，人家银行会告诉你，我们可能额度不是很多了，所以申请贷款要长达三四个月到四五个月。现在很多银行说我们现在贷款快了，你只要手续齐全的话，很迅速的我们就可以把贷款放给你。而且央行层面也发出过几个文件，要求保持房地产市场的稳定增长。

同样考虑到有很多城市出现了房价下跌的情况，到目前为止已经有超过21个城市出台了各种各样的限跌令，什么意思？以往我们不允许房地产漫无目的的价格上涨，现在我们也不能让它毫无头绪的下跌。所以似乎这个月的房地产市场慢慢出现了回暖，不像两三个月之前是一片哀嚎了，甚至有很多开发商到年底人家要火速的回笼资金，因此给出了各种各样的优惠方案。今天你可能打个85折，明天他可能送车库，后天人家说我零首付重新来了，你没有首付没关系，我可以把首付都借给你，你在未来一两年慢慢还就可以。

尤其是很多城市不是有各种各样的限跌令？结果为了对抗限跌令打这个擦边球，在很多城市出现了各种各样的工程抵债房，人家说了，我这房子不是开发商卖的，我们是包工头，我们是城建商，开发商没有钱了拿房子抵给我们，我拿房子没用，所以我宁愿便宜的卖给老百姓。但实际上这种房子还是到开发商那签约，把钱打给开发商的账户，而且还可以走银行贷款，实际上这就是变相的绕开限跌令。结果很多消费者感觉到这是个优惠，这个实惠我能不能占一占？

那么临到年终岁尾看到房地产市场回暖，咱们持币待购的购房者现在能不能买房呢？现在是不是一个买房的好时机？首先咱们这么说，经过这么多轮的调控，大家一定要有一个基本认识，就是房地产大暴涨的时代恐怕已经过去了。在过往的20年，房地产绝对是一个财富神话，几乎所有买了房的中国人都因此而赚到了钱，因此有很多人觉得只要把钱投资于房产就一定是稳赚不赔的。

尤其是今天全球的大通胀背景之下，确实有很多物品的价格已经涨上来了，尤其是汽油，很多城市已经回到8时代了，中产阶级普通老百姓真的担心，由于通货膨胀到来之后，我的钱变毛了，我这个资产不但没保值，还贬值了，怎么办？

所以很多人把目光投到了房地产上，尤其是这两年以来，随着我们打击各种各样的金融乱象，P2P倒了，很多的信托也出现了违约，而银行理财的利率一降再降。现在说实话，你能找到一个稳定的年化回报4%的投资渠道都已经是非常不错的了，所以很多人说我投资任何渠道，我这个回报率太低，不如买房。那么能不能买房大家一定要有一个基本的认识，那就是房地产大暴涨的时代恐怕已经过去了。

今年以来，全国各级地方政府连续密集出台了超过100条的房地产调控措施，为什么要调控？我们不希望把泡沫越吹越大，不是让房地产死掉，而是要让它有序增长，什么叫有序？就是说房地产这个行业影响太大了，不能让它彻底死掉，因此我们要推出各种各样的限跌令，毕竟房地产勾连着上千万人的就业，而且房地产是今天中国老百姓主要的财富构成。

前不久麦肯锡有一份调查报告说，全体中国人的财富从2020年初的7万亿美元到了今天20年后超过120万亿美元，增长了多少倍？但是这其中大概有6成到7成是房地产。确实，今天问任何一个普通老百姓，你的主要资产构成是什么？恐怕大部分人会跟你说，我主要的资产就是我的房产，所以我们不可能让房产迅速的贬值，这等于是让所有人的财产都贬值，但反过来讲，我们也很难遇到一个房产高速增长的时期了，因为再高的话还有多少人接得起盘？

今天北京上海动辄一平米房屋十几万，大家想想什么样的人能买得起这样的房子？而且虽然这一两个月房地产市场出现了一些松动，但很显然国家政策的方向是没有变的。比如说以往很多人炒房，着重要炒学区房，咱们以前聊过学区房有什么好处？不但你自己的子女能够入学，而且永远有接盘侠，永远有人的孩子要去读这个书，要占学位，所以你学区房一定会水涨船高的，任何买学区房的家长都是稳赚不赔的。但是到现在为止，这恐怕要出现重大变化了，双减政策之下，全体老百姓对于教育的投入我们要重新考量了，很多城市的学区房已经越来越不吃香了。

所以以前买学区房那些家长可能在投资上你已经有了一点点的亏损，更关键的是大家可以看一看人口的问题，四五年之前我们一年能出生超过1500万人，今年我们一年大概只能出生1000万人，明年呢后年呢？人口的减少是一个加速度的状态，因为00后要少于90后，10后要少于00后，再过几年随着出生人口的不断减少，适龄入学人口当然也会减少了。到那个时候有些学校都会因为招不到足够的学生而撤销并点倒闭了，那么学区房还能吃香吗？

不光学区房是这个概念，今年以来我们热烈的讨论过好几次关于房产税的问题，看样子即便房产税的征收千难万难，但是房产税的出台这已经是一个板上钉钉的事了。不光房产税，未来可能还有空置税，遗产税，这些税种的密集出台都会对房价造成影响。我们还是那句话，未必会把房价打下来，但至少会让房价涨不上去。

其实所有这些政策都归结到一个问题，那就是慢慢剥离掉房产身上的金融属性，什么意思？房子是用来干什么的？房子当然是用来住的，我们买房子的首要目的当然是为了家人能有一个温馨的居所，但是在过往的20年，很多人发现房子的另一大妙处了，房子不但可以住，房子更可以炒，房子还可以升值。我们没有其他更好的投资渠道了，买P2P会被骗，买股票会亏损，只有房子是永远上涨不会下跌的，这个就叫房子的金融属性。

当这个社会上出现了一种产品，这个产品的价格永远上永远不会下降的话，那么当然了所有稍微有点钱的人都会去投资于这种产品，因为投资它就是在赚钱，这其实或多或少也是一个恶性循环，因为每个人都笃定相信房价会上涨，这个房价当然就降不下来了。

所以现在我们要打破的就是迷思，剥离的就是房地产的金融属性，房子重不重要？当然重要，你有钱你可以买两三百平米的豪宅，让家人过得舒服一点，你没有钱你可以买个三四十平米的小屋，但是屋子虽小也是很温馨的。关键的是不管你买两三百平还是买三四十平，你要解决的都是一个居住问题，这是一个消费品，而不是一个金融产品。

所以到目前这样一个状态，虽然房地产市场有点回暖，但是我们给大家的建议是，如果你买房的目的就是为了居住，而你恰好又有这些钱你负担得起，那么你当然可以买，甚至现在还真是一个不错的时候，因为各个房地产商都在大打折扣。而另一方面，如果你买房子的目的就是为了炒一把，就是为了自己资产的保值增值，现在人家有折扣了，说不定明年就涨上天去了。但是这个时候我们真是建议大家要谨慎一点，因为房地产大暴涨的时代已经真的离我们远去了。