银行行长透露，房贷这么还更省钱，不了解可能损失10多万！

近10年来，要是有一个词能够反映中国人真实生活的写照，那肯定就是房奴这个词。不管你是在北上广深，还是内地三四线小城市，辛辛苦苦一个月，工资大多数都交给了银行，用来还了房贷，避免不了房奴的命运。可是我们都在还房贷，但是房贷怎么还才省钱，可能都没在意，就是按照银行工作人员要求进行了办理，但是你这一个小小的疏忽，可能导致你损失10多万，白白给银行打了工。

房贷的还款方式

我们买房的时候，前去银行办理住房贷款时，估计大多数银行工作人员都是这样说的，房贷还款方式通常有两种，一种是“等额本金”，一种是“等额本息”，“等额本金”还款方式就是前多后少，开始时还款压力相对大一点，“等额本息”是每月还款金额相同，还款压力相对小一点，其实最后都一样，乍看一下，理论是对的，相信银行工作人员也是这么想的，但是都忽视了一个前提条件。

一个前提条件就是在还清贷款前，贷款利率、还款期限是不能变的，但是近年来，国家贷款基准利率一直在下调，从而住房贷款利率也在下调；二是不考虑提前还款造成的影响，可是我们都知道，近年来，国家公积金管理中心的公积金余额只能充贷款本金，不能取出来使用，又或者我们开始没有钱，可是中途就有钱，想还款了呢，这些都会造成二者还款方式产生巨大的区别。

利率下降带来的影响

大家知道，近10年来央行贷款基准利率下调了多少次吗，是足足的10次，我们就按照上一次基本利率5.14%和现在的贷款利率4.9%进行比较：

100万元住房贷款，利率是5.14%，还款期限是30年，等额本金30年后共还款177.31万元，等额本息30年后共还款196.35万元，等额本息比等额本金多还19.03万元，当然很多人将多还得这部分钱解释为因为等额本金前面还得多，如果不还还有投资收益，这样算下来是一样，但是，这个前提又是你的投资收益必须和贷款利率一样，但是存款利率往往要低于贷款利率，而你也不能保证你的投资水平会高于银行吧，这个因素，我们暂且不谈。

假设还款10年后，中国人民银行将贷款利率下调为4.9%，那我们看看结果会怎样？等额本金共还款175.7万元，等额本息共还款193.74万元，等额本息比等额本金多还18.04万元，这样，因为利率下降，等额本息还款方式因利率下降为我们节省了近1万元。

提前还款的影响

同样是100万元，贷款利率为5.14%，10年后提前结清，等额本金10年后本金剩余66.67万元，等额本息10年后贷款本金还剩余81.68万元，这样等额本金比等额本息还款方式可以少还本金15.01万元，因为等额本息前期基本都在还利息，而没有还本，导致提前结清时本金剩余比较多。

综述：

我们办理房贷时，有的人可能通过关系找到了银行行长，给你透露了这两种还款方式的区别，以及给出了建议，多数人就听从银行员工的安排，有时自己是哪种还款方式都不清楚。

银行办理房贷时都要考虑收入水平，如果你收入水平不能满足银行条件外，建议选择等额本息还款方式，其他条件下等额本金还款方式更适用，毕竟我们普通老百姓的投资水平，年复合增长率要达到银行贷款水平可能性不大，而现在公积金贷款只能提前还款，我们自己也保证不了30年之间那年我们突然有钱想提前还款了呢，同时，前期多还贷款款还可以让我们勒紧裤腰带，起到强制储蓄的作用，那么，你怎么看呢？