楼市的降温对于刚需群体来说，未必是件好事情！

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具体买房问题请提问

会员提问：五哥你好，我有一些资金计划买房投资，但之前没涉足过这一块，所以想请问投资是买新房好还是二手房好？对于楼层有什么讲究吗？是不是一楼的房价最便宜？买房选什么类型的最好？别墅还是高层？

答：首先，个人建议投资二手房。新房开发商溢价高，要等交房、拿证，买入之后还有限售期，投资周期很长。而二手房比较灵活，交易完成就可以入住，行情好也可以直接抛售，还可以利用杠杆做低首付，比较适合投资。其次，对于楼层的选择，要考虑到居住舒适度，不论是自住还是卖出，楼层合适的房子也更容易卖出去。一般来说选择电梯房，小高层和高层住宅，次顶层的房价最高，其次是高楼层，然后是高楼层，房价比较低的是顶楼和一楼。投资建议选择中上层，条件更高，价格会相对较高。买房选择顺序，如果预算比较充足，大平层是最好的选择，其次是复式楼，最后是叠拼。

会员提问：你好，深圳房价这么高，如果一个普通家庭现在想要从零开始在深圳买房，到底需要多少年呢？

答：你好， 目前深圳房价最高的是深圳湾片区，房价最低的是大鹏区，而对于普通家庭的定义：1. 工资，去年深圳的平均工资为10453元/月，工资中位数是5199元/月。2. 家庭成员，一般来说都是三口之家，那么夫妻二人的月收入就是10398元。3. 房贷占比和首付比例，一般来说占比工资不超过50%较好，因为50%在房贷业务审核标准中是房贷占比工资的警戒线，控制在30%以内是最好的。家庭对于首付的积累也按照收入的50%进行计算，就能得出深圳普通家庭对于房屋的资金负债为62388元/年。首付比例就按照刚需首套的30%来进行计算。4. 刚需标准，一般来说，90㎡是刚需和二手房过户税费的分界线。5.时间影响，在房价和通货膨胀不变的情况下，假设工资每年上涨5%，按照这个趋势，来计算从2021年开始，需要奋斗多少年才能够攒够首付。对于普通家庭从零开始，在深圳攒够首付买房的时间是9-33年，深圳湾需要33年，大鹏区需要9年，平均所需年限为19.6年，中位数是21。以上只是假设情况，实际来看，在深购房的刚需肯定不会是从零开始攒首付，月收入也不会只有5199元，建议购房者，买房要趁早。

会员提问：五哥你好，我的情况是这样的，是做地产销售代理的，做的不是很大，现在深圳有一套房，15年买的有贷款，如今手上有150万左右，可二套付首付，想在宝安投资买房，未来这里潜力怎么样呢？

答：你好，买房置业最重要的就是地段。未来，深圳房价很可能呈碎步增长，而宝安区拥有无限的发展潜力。主要有以下三个原因：第一，深圳发展重心不断向西，而宝安大铲湾又作为国家重大战略项目，无疑是最大的受益片区；第二，前海扩容，楼市产生溢出效应，而宝安中心就是前海规划最好、市内最值得投资的片区；第三。宝安中心位于粤港澳大湾区的黄金轴心位置，还有宝安国际机场的加持，未来与前海的联系将会更加紧密。如果在宝安买房，最被看好的区域无疑是宝安中心，毕竟得益于前海外溢的购买力，但是目前价格不低，购房者需要考虑。另外，沙井和碧海也值得大家关注，沙井作为市政府战略要地，发展潜力不小，碧海未来可能受益于大铲湾建设，腾讯科技岛入驻将给周围房价带来利好。但无论是从区位配套还是发展潜力来看，还是宝安最值得期待。

会员提问：你好，参加了某新盘的意向登记，没入围在我意料之中，看入围的名单大多数都是深圳原籍的，而且最低社保的时常是278个月，看到这里发现资质是肯定是拼不过的，但是我觉得这连入围的资格都没有买房也太难了吧？我该怎么办呢？

答：你好，其实能得到购房资格的海岸城的购房者，无疑是幸运的。但其实也是应该的，购房资格就那么多，而同期购房的购房者远远超出了现有的购房名额，这个时候就要选取一种方式来平衡当下的状况，很多东西无法衡量，而社保是有迹可循的，毕竟每个人交了几年社保，都是有数据可以查的，而且其实社保的长短，是你为深圳这座城市做出多少贡献的量化标准之一。社保长，说明你待的时间长，理应更有资格享受城市的发展红利；社保短，说明毕业短或者贡献的时间不足，理应比来得更早的人稍后享受红利。当供需不平衡的时候，按顺序排队才是相对公平的。深圳新房市场目前最大的问题，不在于公平与否，而在于严重的供需矛盾。大城市安家这是个很现实的问题，虽然很扎心，但还是想说：还是得认清形势，放弃幻想。这样热门的楼盘竞争力比较大，何必都挤在一个地方？把选择的范围拓宽，还是有很多机会的。退而求其次，选择那些投资氛围没有那么炙热，没有那么网红，但是综合素质可圈可点，却被市场低估的机会楼盘。

会员提问：老师好，今年深圳楼市降温，那么买哪里的房子或者说买那种类型的房子会比较吃香？

答：你好，在2021年深圳楼市降温的情况下，中小型的公寓可能是最抢手的，大前海依然是深圳楼市的热点。在深圳楼市的变化中，可以楼市的周期，总结出三个步骤，一是龙头引领；二是全面普涨；三是结构分化。2021年深圳楼市将进入周期的第三步骤，在这个阶段中，购买力将会聚焦到中心最热点区域，优质优价的楼盘和真正有稀缺资源的项目上。在产品方面，学区房、改善型住房、优质豪宅依然是我看好的；在区域方面，龙头可能是大前海。首先大前海是城市核心以及大湾区的中心；其次大前海的很多基建大工程都在逐渐完成；再是扩容利好一直在；最后是核心区的供应量在南山，前海和宝中等西部区域，市场的关注度比较高，大前海各项概念都转化为了现实价值。对于想抢占大前海红利的投资者来说，中小型的公寓是值得关注的低门槛资产。一是因为其逐渐顶豪化，二是中小型公寓的稀缺，三是大量年轻人的涌入使得中小型公寓的需求加大。