我们知道，城市更新，是环境、交通等公共配套在短期内大幅度提升的过程，这不仅是城市封面的重塑，更是一次产业升级。
据不完全统计，仅蓬江就已冒出十数个旧改项目，万科、保利、怡福等知名房企纷纷插旗。
那么，2021年行至收官，这些项目是否取得了新进展？
房姐今天重访了贯溪村、水南岐安里、亨美里、凤阳里。
贯溪村
海伦堡介入 展厅位置选定
先看杜阮贯溪村。
去年，海伦堡正式入股贯溪村旧改前期服务公司，这意味着，贯溪旧村改造迎来了阶段性进展。
▲贯溪村
据悉，去年5月份，贯溪已下发通知，将开展改造范围内的房屋测绘工作，该阶段主要是对村集体物业及全村村民房屋进行测绘、统计。
同时，蓬江旧改三年行动计划披露，贵溪村旧改启动区土地面积65亩，改造后土地用途为商住。
▲贯溪村
房姐今天走访了解到，项目旧改展厅位置疑似曝光，目前已进行了围蔽，临时建筑物基本清拆。
▲地块已被围蔽
围蔽现场张贴的一则10月份通知显示，围蔽工地暂未进场施工，暂时开发给村民免费停车，通知发出人正是江门锦泰贯溪城市更新咨询服务有限公司。
▲通知内容
有意思的是，锦泰城更公司租赁场地的过程，出现了一个小插曲。
该场地最早于今年8月挂牌出租，面积3900㎡，土地用途可预作为承租方办公场所，且只限自用，不得对外出租，并要求租赁主体对整体地块进行改造，并结合入村周边环境同步进行改善。
从竞价公告不难看出，这些条款本就是为旧改项目展厅量身定做。
▲竞价纪录
没想到的是，竞拍当天竟然半路杀出了程咬金，最终在竞价6轮后，锦泰贯溪城市更新公司铩羽而归。
不过从最新实踩来看，该宗地最终还是由锦泰贯溪城市更新公司承租使用。
至于项目旧改展厅何时建成开放，以及贯溪旧改最新进展，房姐将密切关注。
水南岐安里
发出公告寻相关房屋权属人
再看水南岐安里。
11月11日，白沙街道办事处在岐安里外围贴出一则公告，就相关不动产寻找权属人和利害关系人。
这意味着，岐安里旧改在沉寂一段时间后，即将迎来重启。
▲公告内容
公告显示，岐安里地段已经纳入三旧改造项目，为完善该项目相关拆迁工作，请相关不动产的权属人、利害关系人，在公告发出之日起10个工作日内，携带相关材料前往白沙街道办事处备案。
逾期无人申报或申报证明材料不足，上述不动产将被视为无主物依法处理。
▲2019年拍摄
实际上，岐安里爆出改造，最早可追溯至2014年，其后，项目拆迁补偿方案曝光，并进入实际拆迁阶段。
岐安里补偿方案
现金补偿：按被拆迁有效产权面积X5000元/㎡
实物补偿：回迁面积按有产权面积X1.13
不过，在清拆掉大部分建筑物后，项目并无进一步进展。
▲岐安里旧改地块现状
房姐今天走访看到，岐安里旧改项目被约8、9层的居民楼团团包围，目前地块已被围蔽，除了几栋无人居住的旧屋外，地面早已杂草重生。
可喜的是，项目如今再次发出新公告，有望进入实质性建设阶段，我们且拭目以待。
亨美里
多处挂上了拆迁牌子
而岐安里不远处的亨美里，也将迎来改造节点。
房姐看到村内多处已挂上了“三旧改造拆迁区域，出入注意安全”的牌子。
▲村内现状
需要说的是，在亨美里走 了一圈，房姐真实观感就是此处进行改造，真的势在必行，怎么说？
皆因房姐目之所及，旧改范围内多以低矮的青砖老屋为主，及小部分二三层自建楼房，半数房屋已无人居住，且不少旧屋被用作堆放回收垃圾的场所。
▲村内现状
总的来说，就是村内布局杂乱，内部居住环境恶劣。
不过，值得期待的是，就在今年2月份，亨美里地段方案和改造效果图正式曝光。
据悉，项目共分三期建设，其中，重点区域是水南村亨美里，用地面积约2.99公顷，将于近期由水南村实行自主改造，已通过“三旧”改造认定的范围。
▲改造范围
据悉，项目 计容面积89677.8㎡ ，建筑密度16.8%，绿地率80米，户数936户，车位数1072个，其中60个对外开放。
▲规划效果图
在此，房姐期待项目早日动迁开建，迎来片区蜕变。
凤阳里、古巷里
已完成测绘工作
继续看凤阳里、古巷里，同样是水南经联社旗下的旧村改造项目。
据了解，凤潮里、古巷里旧改项目更新范围用地面积约42053㎡（63亩），共涉及290户。
▲项目部
早在2019年，该片区就已张贴通知，表示水南古巷里、凤潮里将实施‘旧村’改造，委托第三方测量公司进行前期土地、房屋上门登记、测绘工作，作为拆迁补偿的数据收集。
在今年年初，水南经联社发出告示，表示已完成村内所有建（构）筑物的测量测绘工作，并对房屋测绘数据进行了公示。
就区位来说，项目位于江门蓬江老城区，所处地段十分优越，周边教育、医疗、商务、公共服务配套丰富。
▲项目范围 仅供参考
作为江门城区典型的城中村，凤潮里、古巷里大多以“老破小”建筑为主，配套设施不完善，内部居住环境较差。
也因此，该区域虽然交通便捷，地段优越，而村民更新改造意愿也较强烈。
新政
对江门旧改产生怎样的影响？
近两年，可以说得上是江门旧改迅猛发展的时期。
有旧村改造渐见成效，入市销售，比如里村万科，也有不少旧村紧接其后，或进入动拆阶段，比如白石保利，或定下拆迁补偿方案，比如东风新村里、垣吊里。
▲保利白石旧改展厅
与此同时，关于旧改的政策法规也在不断完善。
就在9月份，《江门市市区“三旧”改造实施办法》正式印发，于10月起施行。
据江门日报解读，该《办法》延续了上一版政策的成熟经验和做法，并落实了省的最新政策要求，进一步优化完善了相关政策措施，是未来5年江门市“三旧”改造工作的重要指引和准则。
最为重磅的就是，住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）正式实行。新政强调反对旧改过度地产化，从而推高房租、房价。
其中新政中“三大变化”、“三大趋势”，房姐的小伙伴@拆神已经为大家整理好。
变化①：老城区改造，拆建比的限制更为严格，这将会导致开发商利润和效益会受到限制。
变化②：增加强调“坚决遏制新增隐性债务。严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新”。
无论是开发商，还是地方城投，不能增加隐性债务。
▲示意图 图源公告图库
变化③：合理控制建筑高度变成了严格控制建筑高度。
趋势①：城市更新将会是政府主导，而不是开发商。这样能防止城市更新变形走样，变成传统的地产开发。
趋势②：旧改更强调公共利益，包括学校、教育、医疗等配套，而不是开发商的盈利。
趋势③：城市更新主要是提升区域功能，核心是产业的升级。
那么，江门旧改新《办法》及住建部新政的出台，对江门旧改产生怎样的影响？
实际上，在新《办法》出台后，江门“三旧”改造方向就已明确，据江门日报此前报道，江门未来重点推进工业升级改造和微改造。
▲图源：江门日报
与此同时，全力保留城市记忆，严格控制大拆大建，并有序推进商住类改造项目，促进房地产市场健康可持续发展。
不难看出，江门接下来的三旧改造方向，与住建部新政是一脉相承的。
如此一来，后续江门旧改项目将会更“谨慎、稳健“，和精益求精，推进速度也就在所难免有所放缓。
但毋庸置疑的是，江门新一轮的城市革新，正在酝酿。
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