最近，全国范围内掀起了一场调控，直击房企的“七寸”。
《经济日报》11月17日发文指出：购买期房者，最大的担心就是把购房款交给开发商，开发商资金链断裂、跑路，购房者迟迟拿不到房，甚至可能面临房财两空的局面。现实情况中，楼盘烂尾无法交付，抑或是开发商拖欠建筑商、供应商款项，常常与预售资金被挪用有很大关系。
因此，加强预售资金监管，由房地产行政主管部门会同银行对预售资金实施监督管理，将预售资金存入专门账户，根据工程进度放款，能够降低房地产开发项目烂尾风险。
仅11月份以来，就有成都、北京等多城市发布加强商品房预售资金监管的通知或办法。
根据贝壳研究院统计，近两年是预售资金监管相关政策发布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全国主要城市共发布相关政策60次以上。
60次的密集出手，说明了什么？
1，保交楼，是这一轮调控的“底线”。
大家可以发现，从夏天大型房企爆雷开始，不管是高层喊话，还是各城市收紧预售，目的只有一个：保交楼。
从债务偿还次序看，“保交楼”优先于“保兑付”优先于“保偿债”。
和历次债务危机一样，巨型房企违约后，处理难度最大的并非金融机构债权，而是个人债权。
商业银行和信托公司等金融机构债权可以在监管政策的介入下延期，但是“保交楼”和“保兑付”所涉及的个人债权，在债务偿还次序上则是高于金融机构“保偿债”的。
现在，停工的楼盘，已经有了复工的迹象。
比如某大公告说：今年7-10月，完成546个批次交楼工作，涉及184个不同项目、57462户业主。
其中，7月交楼项目105个，户数20980户；8月交楼项目85个，户数21106户；9月交楼项目48个，户数7808户；10月交楼项目39个，户数7568户。
还有恒泰、泰禾、花样年等一众违约房企，均表示将全力以赴复工复产，保交楼，保质保量完成楼盘交付。
总之，消除购房者对于期房的“戒心”，让房子买得安心。
2，严管预售资金，是动真格的。
为什么以前没有收紧预售资金账户？
答案是：银行监管不力。
我们来看看预售款纳入监管的流程。
按规定，完成规划地上建筑层数主体结构工程四分之三，规划用途为住宅的，资金余额应当不低于监管额度的60%，其他规划用途的应当不低于监管额度的40%。
完成主体结构封顶，规划用途为住宅的，资金余额应当不低于监管额度的50%，其他规划用途的应当不低于监管额度的30%。
完成内外装饰装修，资金余额应当不低于监管额度的百分之十五。
完成商品房建设工程并联竣工验收合格且商品房集中交付的，可以申请支取剩余资金。
按理说，有如此详尽的节点限制，开发商挪用资金的情况应该很少才对。
但大家忘了一点，预售资金账户是在银行托管的，而房企又是银行的大户，在业绩考核压力下，对账户的监管往往是睁只眼闭只眼。
换言之，监管银行通常是由房企来选择的，房企选择的银行，往往和自己有业务往来。
举个例子，2015年恒丰银行杭州分行作为某开发商的监管银行，在没有监理单位签字盖章确认的情况下，将1.1亿元售房款违规划拨使用。
双方原本就有合作，开发商把一个项目地块抵押给分行，获得了2.5亿元的贷款。
这相当于：银行既做裁判，又做开发商的合伙人。
这一次，全国各地收紧预售资金，动了真格，再像以往那样钻漏洞，已经不可能。
对购房款加强调控的意义，不可小觑。
蓝白认为，这个措施意味着：给土地财政翻开了“多米诺骨牌”。
房地产，本质上是资源整合行业，或者叫金融行业。
作为资金密集型行业，只有找来源源不断的钱，加杠杆做大规模，不断拿地卖房，提高利润率，才能活下去。
因此，大家要明白开发商的融资渠道有哪些。
比如，银行的开发贷，单一资金信托和集合资金信托，私募基金，发境内债或境外债，REITs和类REITs。
还有占据供应链的融资，对供应商先供货，付小比例的首付款，剩下的过半年再给，半年过后，不给现金，再给你开具一张半年后才能承兑的商业汇票（相当于白条），白白多占用你的资金一年时间。
怎么把这些五花八门的融资给偿还呢？
现金流的核心，当然是卖房的预收款。
只有房子源源不断的卖出去，供应商的货款、施工方的工程款、银行开发贷、信托和美元债的兑付，才能偿还掉。
现在，预售资金直接被掐住脖子，会进一步压制高杠杆房企的现金流。
房企手里只要没钱，必然会影响拍地。
数据显示，6月-8月，全国一二三四线城市涉宅用地流拍612宗，其中一二线城市流拍99宗，三四线城市流拍513宗，7、8月各线城市合计流拍317宗。
北京、上海和杭州等20个城市完成第二批地块集中出让，超半数城市的宅地成交楼面价较首批有所下滑，多数城市竞价达上限地块比重明显下降。
此外，20城第二批供地共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%（首批次为6.5%）。
划重点：几个月的时间，重点城市的土地流拍率直接增加到了30%以上！
土地财政，是地方上的香饽饽。
2009年的时候，土地出让收入规模为1.4万亿，相当于GDP的4.1%。
2020年达到8.4万亿元，相当于GDP的8.3%，规模增加了8倍，占比提高了1倍多。
基于“价高者得”的逻辑，各个城市把土地挂出去，地价、房价必然会持续抬升，从而拉大有房族与无房刚需的财富分化，更使土地成为金融体系的“底层资产”，一旦有风吹草动，就会影响到千百个城市的基础设施建设和金融安全。
如果房企不拿地了，土地财政驱动的逻辑，必然会被打破。
但我们换个角度，现在才是新旧模式转换的绝佳契机。
“土地托底财政、财政托底金融”，已经形成闭环。
财政、城投、基建、开发商、银行、购房者，整个链条上的主体，一荣俱荣，一损俱损。
去年房地产销售额高达17.4万亿，新开工面积22.4亿平方米，施工面积92.7亿平方米，房地产开发投资完成额14.1万亿。
全国住宅市值超过400万亿，居民杠杆率突破60%，地方债、房企经营杠杆，居民购房负债，全都是建立在房地产基础上的“走钢丝”。
将过热的资金从房地产市场中抽离，远离土地财政的路径依赖，我们的目标，是高精尖技术的“星辰大海”，而不是年复一年的“大拆大建”。
以加强预售资金监管为契机，摆脱旧模式的路径依赖，探索现房销售模式，同时大规模配建租赁房，降低房企利润率，这才是未来房地产市场要走的路。
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