市场进入“萧条”期后 海南的房价涨幅在全国“一枝独秀”......

文/檀扒爷

一边说房价涨幅全国“一枝独秀”，一边说自己的房地产进入萧条期，这位壮士断腕断地，有点草率啊？

11月5日，10月份的70城房价指数新鲜出炉，一眼望去，满屏下跌，简直惨不忍睹！

尤其是二手房，在被针对调控一年多后，走势终于跌到了谷底，70个代表城市里，64个出现环比下跌，3个不涨不跌，只有3个城市上涨了，分别是：

赣州，海口，还有三亚。

哎哟海南可以啊，一家占了三分之二！

不仅仅是环比，再看看更能反映增幅的同比，海口同比增长7.5%，仅次于北京，排在第二，三亚也好不到哪儿去，6.3%的增幅排在第四，不得不提三亚的新房环比涨幅全国第一。

这涨幅，颇有当年的风范。

我没记错的话，11月15日中房网才发过一个关于海南房地产的消息，说海南省房协在年度召开的“会长办公会”里提到，“海南房地产市场已步入萧条（期）”，而且今年国庆期间看房和成交的量，都只是去年同期的15%左右，可谓暴跌。

两个消息放一起看，就很滑稽了，一面是领涨全国，一面又是萧条了扛不住了......

这样的两极分化，到底是什么情况，之前腕白断了？

凉是真的凉 地都不供了

海南房地产的凉，体现在了很多方面，只是很不幸，错开了房价。

19年初，海南就已经决定要“去房地产化”，尽量摆脱房地产在海南经济发展中一家独大的局面。

那实际上，从17年起，调控就已经开始了，从全岛限购到5年限售，再到本地人限购两套，再到推广现房销售，海南对房地产施行的暴击，太残暴了，是其他地区无法效仿的。

在这种政策打压下，海南还继续降低了土地供给和房地产开发固投，打算釜底抽薪。

乐居买房消息，9月海南卖地收入，环比大减77.62%，同比暴跌97.84%，已经连续三个月土拍遇冷。

整体看起来已经很凉（尤其和其他房地产大城相比），重点城市更不得了。

图片来源：海口市自然资源和规划局

这是到10月为止海口，也就是海南的省会，所出让的土地数量，一共九块地，数量不多，而备注那边看了更是让人无语——不是棚改就是安置，要么就是租赁式住宅。

一个将近300万人口的省会城市，三个季度下来居然一块纯住宅用地都没有，离谱，供地面积大减，这比价格带来的杀伤力更大。

那作为海南名片的三亚呢？

也好不到哪儿去，根据乐居买房消息，三亚土拍不再火热，10月27日拍出去两块地和上次成功出让隔了57天，而且10月新房销售惨不忍睹，按周算，第二周成交量环比下跌超过35%，第四周也仅有25套成交，30号当天甚至出现了零成交，让这次的“银十”草草收场。

这些还都是今年的成绩，去年更显著，海南PLUS今年1月消息，去年海口新房供给骤降7300套，三亚也遭遇近4年的最低。

在房地产开发固投方面，从2020年海南经济发展公报上可以看出，住宅投资同比下降8.5%，办公楼投资同比大涨105.5%。

房地产项目房屋施工本年新开工面积同比下降12.7%。

全省房屋销售面积同比下降9.4%。

今年前三季度，虽然房地产开发投资增速有8.9%，但是依旧被非房地产类的16.8%压得死死的。

这么多负面效果叠加一直延续到现在，再加上房企信贷难、建筑材料价格上涨等附加难题，也难怪“会长办公会”上会有参会代表提议房地产这块不要一刀切，政策上不要随意加码，弄到最后不仅市场很凉，而且房企为了生存不断打折甩卖，想健康稳定发展那肯定没戏了。

所以，说海南房地产现在很“萧条”，貌似没什么问题。

那么有人肯定要问了，不对呀，这市场都这么冷了，怎么价格涨幅还领跑全国呢？

涨是真的涨 物以稀为贵嘛

市场冷，和价格涨，本身也不冲突。

首先，市场是普遍冷的，因为深圳等领头城市出台的指导价和银行限贷停贷等操作的传导效果，所有地方都比以往冷。

但是从70城房价走势来看，并不是说降温了，房价就真的跌了，虽然很多环比上在最近俩月出现轻微下滑，但是大多数在同比上还是涨的，也许涨幅在收窄，但涨是真的。

也许有人会说明明很多城市都限跌了，的确，按照第一财经消息，已经有21个城市出台了限跌令，说明房价扛不住了。

的确，但是我们要注意，21个城市并不是都在70城的监测中，而且更重要的是，这些城市中绝大多数都是三四五线，也就是我们之前一直说的，在楼市调控中，最容易遭殃的那种，因为它们的房价缺乏各类基础，一旦被切断来自全局或者周边大城市的红利，房价就会快速失去支撑点。

所以你看，那些个一线新一线，撇开指导价导致的“强制性”房价下跌（比如各类平台上挂牌价的断崖式下跌）外，现实里反而不是很容易碰到大量的降价情况，尤其是二手房上。

那具体看海南，新房方面，由于新房供给的量在缩小，尤其是在海口和三亚，因此物以稀为贵嘛，货少，人没变，外地购房者多，海南18年自己统计的外地购房者占比达到了88%，虽然限购，但是只要满足一定条件就可以买，因此市场依然很大的。

再比如像陵水那边，离三亚近，靠海，所以不少人会退而求其次选择去那边购房，现在好了把一个小县城房价炒高了，成了全国县城房价第一。这些都会把整个海南的价格推高。

二手房这块也一样，海口和三亚的供给连年减少，限制又特别多，那房子就那么多了，而且这两地本身就是海南最热门的地方，稀有度高了，自然价格也就上去了。

再说了，海南近两年自贸港搞起来后，深海、种业、医疗等高端产业也在建设，再加上一个免税店，把热度一再推高，很多人觉得海南这个经济特区终于要起来了，自然会把投资的目光转过来。

以上，海南的房地产正同时处在两个极端上，一方面市场很冷，另一方面房价涨势又很喜人，让人不禁想质疑它这个去房地产化到底去了个啥。

那从具体来看，海南其实管控的是非常严格的，包括对房企的“优化筛选”，都可以看出决心，只不过这个去房地产化更多是摆脱自身经济对房地产的依赖，而不是有人误以为的那种撇掉房地产业务，不要了，这种显然是不可能的，就是以后进一步的城镇化建设（19年59%，现在应该超过60%了，同期全国是63.89%），也离不开房地产的健康发展。

不管怎么说，海南减小对房地产依赖这一点，肯定还要继续下去的，新华财经11月8日消息，海南前三季度经济增速在已公布数据的30个省区市（除西藏外）中排在第二，两年平均增长6.8%，增速在30个省区市中排第一。

这样的成绩，应该是对海南这两年的发展，最大的肯定吧。

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作者：檀扒爷编辑：灰灰

图片：来源于网络，侵删

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