特邀主笔：黄歆雅
民庭法官助理
美国南加州大学
全日制法学硕士
“丈夫一言许人，千金不易。”诚实信用是为人、处事、立世的优良品质，也是民事行为必须遵照的守则。然而在日常生活中，难免会有“意外”发生，成为合同面前过不去的坎儿。
1
换婚房，找中介
老王的儿子要结婚，但婚房却令他发愁。经过一连串的家庭会议和头脑风暴，老王一家决定把一套郊区的老房卖掉，加上这些年来的积蓄，在家附近置换一处新房。
房子在中介公司挂牌后，中介公司很快为老王介绍了马先生，马先生愿意以两百万的价格买下房子。
“两百万确实低了些，”老王心想，“但儿子婚期临近，可不能因为婚房耽误了。”
老王和马先生在中介公司的联系下，签订了相关合同，同时，老王还和中介签署了佣金确认书，约定由他向中介支付6万元佣金。
2
悔约定，退佣金
本以为做成一桩好事，老王欢欣鼓舞地和家人汇报了卖房的进展，没成想家里人却七嘴八舌地炸了锅。
大家认为现在的中介佣金要么是上下家各出一半，要么由下家负责，老王作为上家却要付中介费，而且200万的房子就要6万佣金，是中介公司吃准了老王着急卖房的心理，欺负老实人。
老王越想越生气，随即向中介公司交涉，可中介公司一步也不退让，坚持按佣金确认书收取中介费用。
老王气不过，一拍桌子道：“这房子我不卖了！”中介公司不同意，扣押房产证不归还，老王没办法只好报警。
在警察的调解下，老王和马先生解除了《房屋买卖合同》，然而事情却并未因此终结。
3
据合同，定争议
《房地产买卖中介合同》约定，促成甲乙双方签署《房屋买卖合同》，即表明中介成功，甲乙双方应按照佣金确认书支付佣金作为中介报酬；若一方违约行为导致交易未能完成，则中介公司仍有权收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金，包括本应由守约方承担的佣金。
也就是说，如果单纯依据合同判断，即便老王违约，也还是需要支付佣金的，假设当时约定的是上下家各付佣金，那么老王还可能需要承担马先生那部分的佣金。
但老王抗辩认为：“自己的房子便宜，买家很好找，中介两天就赚了六万，这不是暴利吗？我和马先生还没有办网签手续、过户手续，中介公司凭什么要收取全额佣金？”
4
凭事实，终判定
虽然中介公司从联系老王到促成合同签订仅用了两天时间，但实际上其前期提供房产信息、带看、斡旋交涉等已投入了相当的人力物力，老王签订《房地产买卖合同》及佣金确认书的行为即意味着其认可中介公司提供的服务，并应当支付佣金。
然而，普通老百姓一辈子会卖几套房子呢？急着卖房又缺乏经验，老王在签署合同时无法像专业人士那般考虑周全，他与中介公司在协商时地位并不平等。按照老王所说，他被“忽悠”了，虽然不存在欺诈、强迫的情形，但老王的后悔情有可原。
同时，价格和服务应当是对等的。房地产居间服务内容还应包括督促双方履行房屋买卖合同，协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务。
由于老王解除了《房地产买卖合同》，中介公司无需提供本应属于居间服务内容的后续服务，所以中介佣金应当相应程度地酌减，而非全额支付。
最终，法院判决老王支付中介公司佣金4万元。
在我们的生活中，常会有很多重要时刻需要签订合同，在签署合同、确认书等文件前，一定要了解清楚条款，及时提出异议，一旦落笔，便要受到合同的拘束。
同时，由于信息不对称等客观因素的存在，处于优势地位的一方也应及时提示、说明，切不可以扣押身份证、房产证等方式强行要求对方履行合同。
END
责任编辑：郎振宇
人像摄影：施 蕾
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