商业地产的欣喜丨研究小札【第9期】

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商业地产的欣喜

研究小札丨第九期

一个成功的项目养活一大帮子人，这可能就是大家想要去做商业地产的最主要原因。

01

大家都在加速了

如果你留心商业地产的动态，你会发现，大家对商业地产的关注度更高了，更愿意在自己的业务范围内辟出一方田地来经营商业地产。

从最初的万达广场、万象城、吾悦广场、大悦城、天街，再到宝龙广场，世界城等等，国内的商业地产经历了快速的发展阶段，而真正探索较早的企业，其发展商业地产的打法已经越发趋于成熟，很多东西已经想的很清楚了，去哪里做，怎么去做，怎么做的更好，这一系列的思考都已经逐渐成体系，也愿意在体系之内做更细致的系统化完善。

万达广场早已经过百座，两百座，三百座的规模，万达广场就是城市的中心确实也足够深入人心，也可以称之为真正意义上的全国化布局，其较早的去采用差异化的方式快速在各处落地开花，也确实把握住了国内商业地产快速发展的良机。且不论其战略历程如何，其发展是成功的，行业内有多少企业学习过其发展模式，大家也都有目共睹。

新城控股的吾悦广场，大家也都比较熟悉了，扩张较快，在很多城市也逐渐有项目落成，特别是在一些能级并不是那么高的城市，吾悦广场的出现解救了大家的无所事事，成为大家可以休闲娱乐的比较好的场所。如果要其发展模式归类，吾悦广场的成功可能也从万达广场的发展中吸收了不少成功的经验。商业与住宅之间有一定的配比，通过不同业态的搭配开发，既能够使资金流动起来，还能够减轻项目本身的资金需求和资金压力，现在这一模式在行业内也依然在享受着特定的优势，拿块地，住宅和商业一起做，美矣。2020年，新城控股已经开业的吾悦广场已经达到了100座，现在也依然在力所能及的范围内加速开业。吾悦广场的学习者同样俯拾即是，可能真正学习的路还需要走一段。

华润置地说，企业会成为第一个租金收入全额覆盖利息及股息支出的开发商，这个时间点可能就在2022年。华润置地的第一个商业项目-深圳万象城在2004年开业，如果说其这个项目的印象，那必然是首屈一指的，这也奠定了华润置地在商业地产领域的领军地位。这个项目成功之后，华润置地在商业地产上的步伐并未有明显加快，还是保持着较稳的状态在发展，这在行业内也是一种比较典型的模式，所以，从开业项目的数量上看，其项目数量并不多，与万达广场也不在一个量级上。

龙湖集团的商业地产也为大家所称道，天街系列产品线也是遍布多核心城市，像重庆、成都、上海、北京、杭州等，身处西南地区更不会对天街有丝毫的陌生。龙湖的一大特点是企业有意去把握TOD的机遇，在各个城市去布一些这样的点，这也算是一种另辟蹊径的做法，虽然操作难度可能会有所提升，但是也确实能够带来不一样的收获。在龙湖集团整体的战略框架下，商业地产作为独立的一大航道存在，在资源的安排上也有既定的目标，整体发展侧重于稳健格调的龙湖集团，其在商业地产上也有其既有的步伐，2020年虽然遇到了疫情的影响，但是其租金收入目标和商场开业数目标仍旧如期完成了。

大悦城的模式与其他企业又不相同，相较于万达、龙湖、新城、华润这些商业地产发展卓有成效的企业，其项目数量是明显偏少的，到2021年7月上旬，项目总数达到33个。

• 一是因为其项目选址主要在一些能级比较高的城市；

• 二是，企业会有存量改造的做法，这可能也需要有一定的时间投入；

• 三是，根本的发展逻辑上，数量目标不是最重的侧重项。

我们不去妄自揣度为什么到了这个点，很多企业都去加力发展商业地产，可想而知的是，一种类型的模式必定能够有助于企业整体的发展，更快见效的是，它能够为企业带来土地，尽管这种土地是必须要有商业地产搭配的，不管以后这种持有的业态能否做好，地产开发的活，大家是熟悉的，眼下能够带来流量的必然是好的。

行业的逻辑好像也已经在变化了，如果再一味去做一次性的生意，路是很难走得长久的，因为政府也在变，政府的诉求也正在更能获得长久化的发展模式，能够有稳定的税收，能够有人才的依附，能够有更高效的治理，而不是只局限于快速的把基建的摊子铺起来。

02

轻资产流行了吗？

7月8日，中粮集团大悦城控股与绍兴国周集团达成正式合作，双方将共同打造绍兴国金大悦城。由此，大悦城控股旗下全国商业项目布局达到33个，绍兴国金大悦城也成为第6家轻资产管理输出的大悦城购物中心。

好像行业内的企业都开始做起了轻资产，最初万达去做了管理输出，现在龙湖集团、新城控股、大悦城都在做，商业地产的风向又变了吗？为何行业的讨论热点又集中在了轻资产上？

1. 拿到新的项目好像没有以前那么容易了，用商业地产作为拿地突破口的模式虽仍然有效，但是作用已经很大限制。在三四线城市还能够成为拿地的一个很好的方式，政府对此也有较大的期待，毕竟一个城市的发展，成熟的商业业态是其中不可分割的一部分，与城市共生，好的持有商业会使城市的面貌焕然一新，政府和城市的居民也是乐见的，但是很多城市的面貌已经不同以往，真正落后或者还有洼地可供探寻的已经属于少数。没有成熟商业配套的区域或城市，其本身可能就不太适合有比较高等级的商业项目存在，即使进入也未必能够有好的发展，商业物业失败告终的案例也不在少数。而且，即使能够顺利拿到土地，此时拿地的价格较之以往，已经有了很大的不同，城市自身也在不断的迭代升级，现在所能拿到的地，其价格已非当时水平。伴随城市的成熟，这一模式恐怕也难以长期持续下去。

2. REITs又被大家拿出来讨论了一番，大众潜意识里都对REITs抱有很大的期待，因此总是不遗余力的去讨论各种可能性。因为谈倘若REITs出来了，企业的持有物业能够通过这一个方式变现，前期所有的期待都有了比较好的回报，这是大家梦想的，

3. 轻资产的模式不需要企业付出过于高昂的代价，在持有性物业上积累起来的资源和能力有了一个好的出口和变现的通道，不需要花费大量的精力，也就能获得较理想的回报率，不会占用过多的资源和精力，不会冲击既定的目标，相当于做了加法，何乐而不为呢。

4. 一些企业其规模可能不值得一提，但是其在既定领域内的能力绝对不容小觑，直面的竞争未必有必胜的把握，那大可通过能力输出和管理输出的方式寻求共赢，既能盈利，那又有何不可呢？

03

轻资产在赚什么样的钱？

如果你寄希望于通过轻资产的项目让自己的规模快速冲向高峰，现实度可能不高。真正轻资产的玩法，你的收入是无法与做地产开发相比较的。你去做轻资产，你的收入可能有这么几种：物业管理费收入、场地管理费收入、广告点位收入、维修服务收入、清洁服务收入、装修管理管理费收入、POS机使用收入等，这些收入与租金收入相比，那差距也不是一点半点。

某一三四线城市，轻资产的万达广场（项目持有者为徽商银行），总面积13万平米，开业2年后，某半年的总收入仅1000万+，这个数据让你吃惊吗？在既有的概念里，或者在看到的数据里，一家企业多则百亿的租金收入，少则几十亿的租金收入，按单项目拆分，单一项目没有过亿的收入，也有大几千万的收入，这一数字一下冲击了我的既有认知，我被既有的认知约束了。

你的收入绝大多数上会与你的付出，或者你愿意承担的风险成比例的，没有多的付出， 也不太可能有大的收获。“一个商管公司能有多少收入呢，主要是收一些管理费，跟开发资产收租金不能比”。

现有的条件约束，企业或多或少会去做轻资产的尝试，但程度做到多深，比例做到多大，因人而异，见仁见智。如何选择，是非对错也非当下可立判。

一个城市内，繁华的商圈，成熟的MALL是美的，目之所及，繁华的、成熟的商业综合体云集，我们必然心生欢喜，我们的城市正在变得越来越好。此刻，阳光正好！

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