管理鸟巢的京城佳业上市，挂牌首日遭遇破发

沉寂了许久的物企敲锣声再度响起，四季度首个通过聆讯的物业公司今日正式挂牌。

11月10日， 北京城奥大厦现场，随着“云”敲锣的声音响起，北京京城佳业物业股份有限公司（简称京城佳业，股票代码02210.HK）在香港联合交易所主板成功挂牌上市，成为北京市首家市属上市物业企业，也是香港市场有史以来第一家省级国有物管上市公司。

上市公告显示，京城佳业此次首次公开发行3666.72万股H股，另加550万股超额配售选择权，发行价每股 8.28港元，募集资金最高可达3.491亿港元。

界面新闻注意到，挂牌当日，京城佳业也难逃“破发“，其开盘价8.28港元/股，与招股价持平，上午10时，一度跌至7.81港元/股，截至当日收盘，报价8.26港元/股，与发行价相比略跌0.24%。

实际上，京城佳业挂牌首日表现，从昨日上市前的非正式交易“暗盘”情况可以预料到。据富途报价，该公司在周二暗盘交易中跌破发价，截止暗盘交易结束，该股跌0.85%，报8.21港元。

根据招股书，京城佳业所筹款项所得其中60%资金，用作战略投资及收购机会，25%的资金将用作发展增值服务，10%将用于信息技术基础设施及智能设备开发及升级，其余5%将用于补充公司营运资金及一般公司用途。

公开资料显示，北京京城佳业物业股份有限公司是一家立足首都的物业管理服务综合运营商，常年为首都企事业单位、公共机构和居民提供多元化物业管理服务。承担了国家体育场（鸟巢）、政府写字楼、国资委控制的企业集团等在市场上具影响力的项目的物业管理及相关服务。

据了解，京城佳业由北京城建集团联合东城区天街集团于2020年12月发起创立，注册资本金1.1亿元。其中，北京城建集团将下属的置业公司、住总集团北宇物业、城建发展城承物业及重庆物业整体打包，东城区天街集团用现金方式进行股权投资。

根据中指研究院的资料，按综合实力计，京城佳业在2021年中国物业服务百强企业中排名第24；按2020年的总收入计，公司在总部位于京津冀地区的2021年中国物业服务百强企业中排名第九。

财务数据方面，2018财年至2020财年，京城佳业总营收分别为9.18亿元、10.45亿元及10.91亿元，复合年增长率为9%；同期录得净利润4137.7万元、5111.9万元及6875.7万元，复合年增长率为28.9%。

在物业规模方面，截至今年5月31日，北京京城佳业物业签约建筑面积约3230万平方米，在管建筑面积约3050万平方米，其中，公司位于京津冀地区的在管建筑面积为2730万平方米。

值得一提的是，京城佳业在管319条胡同，在管胡同面积约610万平方米，2020年合同经营额7000万元，在北京胡同物管市场占比超30%。

京城佳业于5月10日向港股递交招股书，历时5个月终通过聆讯。如此看来，这家布局区域集中、高度依赖母公司城建集团的小型物企能够成功上市，首日略跌破发行价的表现，在港股物业上市潮消退，多家物企招股书失效的当下弥足珍贵。

自7月份，中骏商管、朗诗绿色、领悦服务、德信服务、融信服务、康桥悦生活6家物企相继登陆港股，形成一波小高潮后，近四个月时间内，再未出现新的上市物业公司。

另外，在京城佳业之前递表的海悦生活、富力物业服务、明宇商服、中梁百悦智佳、东原仁知均因满6个月而未通过聆讯，被标注为“失效”状态。稍早之前，天誉青创、新力服务的招股书也因过期失效，阳光智博则主动撤回。

然而，港股对物企估值逐渐理性，审批速度放缓的同时。仍有房企打算分拆物业进入资本市场，以获得更多的融资机会拓展业务。11月5日，万科发布公告宣布，其拟分拆其物业“万物云”到香港联交所上市。截至发稿时，尚未向港交所递表。

近日，首次递交的招股书失效7天后，明宇商服已向港交所二度提交招股书。截至11月10日，向港交所递表后等待上市的为23家，其中多为中小型物企。

另外，物业市场“大鱼吃小鱼”的收并购动作有增无减，交易规模、交易金额更是屡创新高。比如，11月上旬短短8日内，融创服务接连收购了当代置业旗下第一服务和融创文旅旗下商管板块。

据中指研究院发布的《2021年物业管理行业收并购深度研究报告》显示，据不完全统计，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。

中小物企仍寄希望于在港交所对物企营收门槛上升前“跃入龙门”，但照目前的审批速度看，不知何时能看到下一个成功上市的物企“敲钟”。