前不久，终于有一个省，说出了“去库存”三个字！尽管针对的只是非住宅，和商品住宅无关，但楼市这样一个政策敏感度极高的市场，后续发酵难免不会波及到住宅市场，让整个楼市一起旋转跳跃。
这份“意见”一共10条，我简单一点概括就是：从多方面推进非住宅去库存，自2021年10月22日起实施，有效期至2026年10月21日。
预示着，去库存的第一枪已经打响。
提起去库存，最有名的是在2015年末的时候，国家一口气出台了一系列楼市去库存政策，随之各城各地也因地制宜推出去库存新规，对房地产市场产生了很大刺激作用。
那一年荆州市也不例外，出台《关于促进全市城区房地产市场平稳健康发展的意见》等政策文件，包含交易税费、公积金，和对棚改加大了货币化安置力度，对农民工和农民进城购房有补贴等等。
但与这次不同的是，到目前为止，尚未出台全国层面的“去库存”政策。湖南省之所以会“打头阵”，首要原因必然是因为非住宅库存量非常大。
其实，不要以为只有湖南省这样，全国很多省市非住宅的“去化周期”都非常长，远远超过了住宅。
说回荆州，我们先来看看荆州非住宅数据情况，根据9月份数据显示，荆州全市商品房已取得预售的总库存约301.3万方；其中住宅库存182.99万方，非住宅库存118.31万方。
如果按照9月份的去化速率，当前住宅库存去化周期是8个月左右，而非住宅库存去化周期达到62个月左右。
这是个什么概念，如果不建设新的非住宅，也要卖5年才能卖完。
看到这个数据肯定很多人会很惊讶，但其实在全国各地，还有很多城市非住宅去化周期甚至更长，长达7、8年的大有存在。
可为什么没看到包括荆州在内的其他城市着急去库存，长沙成为“第一枪”呢？
拿荆州来说，我们看到的非住宅库存压力大，单纯的只是供应量太大而已，不然从成交和拍地两个数据也能看出些“门道”。
从这两张对比图来看，非住宅的库存近三年略有上升，但今年和去年相比涨幅有所放缓；
近三年销售方面是呈逐年下降，也就是说新房的入市速度及数量上有点猛，而市场的去化又跟不上。
另外要考虑到的问题是，上表统计的近三年数据，也是在疫情的前后，这也是导致库存加剧的重要原因之一。
尤其是从去年开始，线上经济大火，直接影响了线下门店，对非住宅的销售带来不小冲击。
尽管截至目前非住宅库存积压很大，接下来的库存数据还可能会继续上升，但是根据9月份的成交数据和均价来看，与去年同期相比，仍保持着上涨趋势。
相对而言，荆州非住宅是处于一个平销期。
第二个是土拍今年的土拍市场很冷清，与去年相比甚至可以说是断崖式减少。
截至9月底，荆州共拍出13宗土地，环比去年上半年降幅超53%，其中住宅4宗，非住宅9宗，值得注意的是，这里面包含了6宗文旅项目用地，实际上商业用地仅3宗。
虽然这个降幅有点不太好看，不过情有可原，前两年土拍市场的火热加速了部分区域的发展，但也受其他因素影响，导致项目及新房的扎堆入市，而一旦后续销售跟不上，更容易造成库存积压。
土拍频次的减少，就意味着未来一两年内纯新盘将会减少，刚好不失为去库存的一种调控方式。
楼市都是环环相扣，土拍-供应-成交-房价，任何一个有变化，在楼市都会激起千层浪。
有人会站出来说荆州楼市或将供不应求，房价又或将下降，如同2015年调控后的两年，楼市就来了一场“高热需求”。
其实不然，无论是国家层面还是地方政策，应对市场变化的调控方式都已经很熟练，不会允许楼市过热情况，市场适度回暖，是允许的。
以上关于楼市的两项数据，说明荆州楼市只是在稳步中求发展。
无论是已经买房了，或准备买房的，大可不必因为某一项数据的突出，被带了节奏，市场表现是多方面的，购房仍然要落到实际情况，所有数据只是在购房时的一个参考而已。
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