“在宝华干了6年中介，高峰时二手房能卖到1.5-1.7万/㎡，现在8000元/㎡也能成交，几乎是打了骨折。”小李苦笑。
速冻式降温来袭，小李在职业套装外加了件棉衣，头发依旧梳得整整齐齐。好不容易一位大妈走进店里，他微笑着迎上去。
“我来借用一下洗手间。”听了大妈的话，一丝失落闪现在小李的脸上。不过他很快调整好状态，耐心给大妈引路。
“隔壁又一家中介门店关了，我们还能撑多久？”小李的心里直犯嘀咕。
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贷款政策影响，加上疫情反复，今年小李的感受是“非常难”。
从业6年，不少客户处成了朋友，今年让他感触颇深的实例，有两个。
客户A：
当年以103万总价买了濠锋星钻92㎡户型，首付31万。今年85.6万卖掉的，还清贷款，手里只剩2万多，当年的首付几乎打了水漂。
小李还记得A跟他说的原话：“想投资赚一笔的，没想到亏大发了。只求把欠银行的钱清掉，以后安心跑我的滴滴。”
在宝华，像A这样的人一大把。小李解释：“就拿恒大雅苑来举例吧，行情好的时候，不少人花150万买了100㎡的。现在房价一天一个样，有的人撑不住了，不想为6000元月供心力憔悴，卖房只求能把银行的欠款填平，近50万首付血本无归。”
客户B：
今年在南京买了新房，7月初付款期限临近，急得团团转。无奈之下把宝华的房子挂出去，要求买家7天内全款付清，价格好商量。
“130㎡，那会儿市场价136万，最后113万成交的，单价还不到9千。”小李说，“为啥我们不敢跟客户打包票宝华二手房价触底了呢？因为你永远不知道急卖的人会给出什么价格。”
现在，碰到想投资的客户，小李总会说一句大实话：原先投资2-3年就能轻松挣30万的日子，一去不复返了。
“对了，你去阿里拍卖看看，房价跌麻了，已经有业主直接断供。”小李叹气。
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回顾在宝华的这些年，小李直呼“魔幻，魔幻。”
当年踏上这片土地，恒大雅苑还有楼栋没盖完，周围是大片大片的空地。
2016年，南京土地市场爆发，楼市随之复苏，宝华也一跃成为“仙林东”。“我记得那年，碧桂园翡翠华府、远洋心里等楼盘开盘，动辄上千组客户排队，宝华均价从年初的8千涨到年底的1万4。”
仙林东路两旁，仙林悦城、恒大雅苑、四季金辉等楼盘林立
到了2017、2018年，新城、弘阳、泰禾、东原等大牌开发商在宝华拿地，碧桂园甚至在这里拍下了地价9541元/㎡的地王。
“地王效应，加上当时的两个小道消息，一个是地铁2号线要东延到宝华，一个是宝华要并入南京，一下子点燃了宝华楼市。”小李说，“市场空前火爆，正好不少小区交付了，我们每天在店里坐着就好，客户几乎要把门槛踏破。那会儿想看房得带着钱才行，客户也不挑户型和楼层，整个区域二手房均价抬高到1.5-1.7万不等。”
宝华恒大雅苑实拍
“差不多是从18年10月份吧，市场开始下行了。宝华二手房均价从1万5降到1万3，再降到1万1……几乎是在7-8个月时间里，单价大降5000元/㎡。”小李回忆。
今年嘛，小李说：“现在宝华的二手房均价在9千至1万不等，要知道，半年前还能卖到1万1呢。”
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举几个例子。
恒大雅苑，高峰时能卖1.5-1.6万/㎡，即使受行情下行影响，2019年也卖过1.4万/㎡。
如今，单价8、9千成交的二手房比比皆是。
去年底今年初，甚至成交过单价不到8千的大户型。
带领宝华突破2万大关的朗诗万都玲珑樾，情况也不容乐观。
1.1-1.3万/㎡成交是常态。
提到招商国际E城， 小李格外感触：“第一波买入的均价8千左右，业主赶在行情正好的时候以1.5-1.7万/㎡的高价卖掉了。高位接盘的人现在傻眼了，干脆躺平不卖了。”
更可怕的是宝华多到吓人的二手房库存。
一线君仅在链家网上查阅了恒大雅苑、招商国际E城、远洋心里等6家小区，就发现近2600套房源待售。而这些小区近3个月来的总成交量还不到50套。
难怪恒大雅苑的底商里，德佑、21世纪不动产、惠家地产、安家地产等七七八八的中介门店倒了一大批。一位小哥一边吃着外卖，一边无奈：“行情这么差，半年成交1套就不错了。这么多中介门店，能撑下去才怪。”
4
当初涨得多疯狂，现在跌得就有多离谱。问题来了，宝华二手房价，为什么大跳水？一线君认为主要有三点原因。
① 宝华楼市本身，刚需小区扎堆，同质化严重，难以形成竞争力。
过了仙林湖，沿着仙林东路向东，仙林悦城、远洋心里、仙林首望城、恒大雅苑等十来家小区扎堆。多为定位刚需的小区，交付时间在十多年到几年不等，还有部分尚未交付的。
这些小区的立面、户型、绿化等同质化严重，谈不上品质，加上折损，很难形成溢价。
② 大行情方面，疫情、信贷政策是催化剂。
去年初，受疫情影响，宝华的新房、二手房市场停摆了很久。小李回忆：疫情后三个月我们才复工，那会儿宝华新房受进度影响，基本没有在售的，而二手房普遍得降个1000元/㎡卖，还不一定能卖掉。
信贷方面，据小李介绍：“全国信贷收紧，宝华也不例外。原先45天左右可以下款，现在普遍要等上3-4个月，直接影响二手房成交，急着卖房的业主只能大降价以求快速脱手。”
③ 宝华的客户群体，也是影响房价的关键因素。
与南京仙林湖几乎无缝接轨，宝华一度被称为仙林东。是不少年轻人的置业跳板，老年人的养老宝地。
正如一位中介说的：“对年轻人来讲，100来万可以在宝华买套房，可在南京可能连首付都不够。而宝华靠近仙林，可以享受万达茂、江苏省中医院紫东院区等配套，老年人喜欢来这边买套房养老。”
但随着年轻人的工作出现变动，或是家庭结构进行调整，置换在所难免，这一群体的流出是必然的，自然也就无法成为宝华的稳定居住群体。
另外，市场行情不错的时候宝华涌入了大量的投资客，这会儿正忙着抛房逃离，对房价造成了不小的震荡。
眼下，宝华还有尴尬的事：房价跌回几年前，看热闹的，等着抄底的一波又一波，真正出手的却很少。
毕竟大家心里都犯怵：“有没有见底，谁知道呢？”
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