楼市，形势突变。
最近一段时间，全国各地，正在同步收紧房屋预售款的监管。
先看北京。
11月4日，北京三部门联合印发商品房预售资金管理办法，对首付款入账流程、预售监管账户做出调整。
1，购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。
2，如果项目出现风险，住建部门会全面接管预售资金监管账户。
什么意思？
简单说，开发商在网签之前，将不能支取首付款和定金。
以前是先网签、后入账，现在是先监管、后网签。
网签一般有一个滞后的时间，以前开发商利用时间差，把首付和定金挪用到其他项目。以后，房企的资金腾挪难度会更大。
再看成都、天津、广东和杭州。
11月3日，成都明确商品房预售款监管事项，监管分户账内资金达到监管额度后，开发企业可申请支取多余部分资金，申请支取的多余部分资金，可用于农民工工资支付。
意图很明显：保交房，保农民工工资，这是底线。
10月28日，杭州上线商品房预售资金监管账户查询功能，括楼盘名称、预售证号、项目坐落、企业名称、监管银行、监管账号等。
预售资金能直接查询，更加透明了。
10月27日，天津要求开发商应当按幢或者多幢开立预售资金监管账户。
根据21世纪经济报道的统计，自9月底以来，已有杭州、嘉兴、舟山、东台、咸宁、鄂州和广东、重庆等多个省市，发布了商品房交易风险提示，以加强预售资金监管。
全国同步收紧预售资金监管，什么原因？
今年巨型房企频频爆雷，全国数百个城市的房屋动辄停工，为了防止烂尾风险蔓延，各地才想方设法，纷纷出台新规，用种种门槛限制，不让开发商随意挪用支取预售账户里的资金。
房屋预售款，是开发商非常重要的资金来源，一般放在合作银行的专用账户里，理论上说属于“专款专用”，以前各地也有管理办法，按工程节点，开发商才能提取这笔钱。
但这里存在一个问题，开发商把钱存在哪，就是哪家银行的大客户。
银行为了业绩考核，为了留住大户，往往对预售款账户“睁只眼闭只眼”，开发商挪用预售账户资金的情况非常普遍。
到今年各家房企连环爆雷时，大家才发现，原来房企一直玩的是“拆东墙补西墙”的游戏，债券违约还不上，预售账户里的钱，也早就被掏空了。
任何一个城市，都不会允许房屋烂尾的情况四处蔓延，为了保交房，为了保证施工方的工程款，农民工的工资能顺利发放，这笔钱肯定要紧盯着，必须用于楼盘正常施工，不能像以前那样随意挪用，被开发商用于拿地、还债。
如此一来，交房倒是有了资金保证，但对身处灰暗时刻的房企们来说，将正式步入现金流的寒冬。
目前的房地产行业形势，非常复杂。
本周，阳光城、中国奥园、佳兆业、世茂集团相继沦陷，11月5日地产债更罕见出现临停潮。
阳光城三季报被战投方董事投出反对票，进而官宣对多笔美元债寻求展期。
佳兆业担保的理财产品逾期，投资人上门，流动性危机被引爆。
像佳兆业这样三道红线“全绿”的TOP房企，一直表示自己没有任何偿付压力，也出现了理财逾期，不由令人错愕。
有消息称世茂与陆家嘴信托谈延期，前天大跌13%，吓得赶紧澄清安抚市场情绪。
这是继10月份之后，房企资金面危机再一次扩大。
黄金周期间，百强房企花样年一笔剩余2亿多美元的境外债务刚性违约。
随后，鑫苑置业、当代置业接近债务实质性违约，绿地、阳光城、弘阳、佳兆业、禹洲、建业、当代置业、融信、中南、中梁等一众房企的多只房企美元债，创下高息地产债8年来最大跌幅。
国君宏观指出，2021年的违约企业，较2018年更为集中，地产、基建相关企业占比过半，极有可能形成第四波“民企违约潮”。
债还不上，就意味着这家开发商轰然倒下，在资本市场彻底失去信用。
接下来，银行抽贷、不再续贷，信托挤兑，变卖项目求生，现金流进一步恶化。
事实上，央行、银保监会从10月份至今频频发声，房地产市场“两个维护”，恢复开发贷的正常发放，针对个人房贷的按揭速度正在加快，甚至还有“首付比例支持”的表态，高层部门也连续开会，讨论了境外美元债摸排情况，为什么开发商的现金流还如此紧张？
答案是：信任危机。
房地产根本不是什么实体行业，而是彻头彻尾、不折不扣的金融行业。
这个行业从诞生之初，背负的使命，是以市场化的方式，实现对政府无法完全承担的国民住房保障责任的替代。
市场化过头了，就演变成了一场地方财政、银行、房企、资本市场共同参与的融资狂欢。
在钱生钱的金融行业，预期没有了，信任没有了，一切都没了。
现在的复杂形势，并非是一两家财务激进开发商的孤例，而是整个行业模式出了问题，都在为以往的过错买单。
有业内人士说，银行虽然不抽贷，但普遍到期不续贷，导致房企流动性持续收紧；信托也很谨慎，以往通过非房板块放款的方式都不再用，新增放款也基本停止。
销售端的按揭速度确实快了，但现在全国同步收紧预售，账户的钱又不能动，还是对资金面没有太大缓解。
更关键的是，在这个节骨眼上，房企根本没办法像以前那样“借新还旧”，旧债接连到期，新债又发不出去，资金来源近乎枯竭。
10月份，房企境内外债券融资共发行31笔，较上月减少31笔，发行规模折合人民币约304亿元，环比减少55.9%，同比减少56.1%。
话说回来，遥想2017年各家房企疯狂加杠杆，做大规模，拼命拿地王的时节，何曾想过有这么一天？
加杠杆容易，去杠杆太难，行业出清的阵痛，谁也不知道会持续多久。
世茂11月5日紧急召开的投资人电话会上，有个问答，很有意思。
Q ：你觉得现在开发商都比较辛苦，如果现状还没有很大的改变，开发商可以撑多久？
A ：每个企业可能都不太一样，但政策如果都不转向，即使是中国最厉害的开发商，也就是3个月。
买房的人还在，卖房的没了。
今天寒潮来了，大家多注意添衣保暖。
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