恒基508亿斩获香港中环地块，超越新鸿基成为新地王

香港土地市场等待了将近两年的时间，再度迎来了新地王。 11月3日，香港发展局披露了香港中环新海滨三号用地招标结果，恒基兆业所持有子公司Pacific Gate Development Limited（国基发展有限公司）中标该地块，中标价格为508亿港元。

这一价格超过新鸿基地产2019年11月摘得香港西九龙高铁总站上盖商业地块时的422亿港元，成为了香港土地交易市场的新地王。

有网友在社交平台感慨：“太豪横了，太震撼了。”

群雄逐鹿

毗邻香港国际金融中心（IFC）的中环新海滨三号地块，此前闲置已10年有余。早在2011年，该地块完成《中环新海滨城市设计研究》，随后终于在2016年批准用地规划大纲。2020年被纳入香港卖地计划后，这一地块一度引起社会广泛关注。

有媒体曾援引机构估算数据，该地块的成交价应该在370亿港元-565亿港元，甚至有机构给出730亿港元-920亿港元的估值。

出让信息显示，地块位于香港中环新海滨民耀街，土地面积约4.79万平方米（约51.63平方尺），楼面面积约15万平方米（约161.45万平方尺），出让年期为50年。

官方称，本次香港中环新海滨三号用地招标时，因考虑设计和地价因素，所以采用“双信封”形式（即分别为设计规划、价格两方面）开展评分工作，评分共计6个评审标准。

最终共获得6份标书，仅有2份合规入围，其中4份未能达到价格和非价格“双信封”需同样合格的基本要求而出局。

有媒体报道指，长实集团、恒基、新鸿基地产、九龙仓、招商局置地等多家合资伙伴均参与投标。

根据最终评议结果，恒基地产子公司以总分100分胜出。同时，香港发展局表示，会在完成相关交易程序后，公布另一份合规标书的资料，包括评分、出价及设计方案等。

中标的设计方案显示，恒基地产建议在该地块兴建三座建筑物，其中最靠近海滨的建筑物将作为多用途物业，而另外两座将作为办公用途。

根据出让规划，其中两个项目用地将分别在2027年底、2032年底前正式完工。

香港中环新海滨三号地块的招标期从2020年12月开始，持续了半年时间，意在给拟参与的发展商留出足够时间准备标书。

香港发展局局长黄伟纶在声明中表示，“我们的愿景是将中环新海滨商地打造成香港的新地标，以人为本的设计为基准，并着重可持续性和城市设计的考虑以及与周围环境的融合。“

包括建筑、规划、城市设计、公共空间创造等多个具有专业背景的人员组成的独立技术顾问团队，对标书非价格环节评审提供了建议。

逆势看涨？

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想在接受《凤凰WEEKLY地产》采访时称，经历了2019年的风波和2020年的疫情，香港房地产市场和写字楼市场受到一定冲击，恒基兆业在此时能够如此大手笔去投标一宗土地，代表着它非常看好香港的后市发展。

第一太平戴维斯此前发布的2021年第三季度香港写字楼市场报告显示，2021年第二季度甲级写字楼的租金跌幅为2.6%，第三季度甲级写字楼租金跌幅为1.5%，同时空置率也稳定在了9.3%，约580万平方英尺。

报告指出，尽管面对多重影响，第三季度香港中环的写字楼市场还是出现了新增租赁个案，而2021年第三季度，中环的写字楼租金下跌2.2%。

同时，第一太平戴维斯还在报告中预期，2022年整体及中环的写字楼租金将分别下跌10%、5%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务—办公楼部执行董事兼主管冯慧诗指出，香港第三季的甲级写字楼租金下降幅度收窄，她分析认为，中资机构来港是增加租赁需求的主要原因。

世邦魏理仕此前发布的2021年香港第三季度写字楼报告显示，尽管出租情况明显改善，但仍连续8个季度出现负吸纳量。

恒基地产在此前2021年中报披露显示，其持有国际金融中心（IFC）约40.77%权益，期内租金收入约为9.25亿港元，较去年同期下跌9%，恒基地产解释是受疫情影响，对租户提供了租金减免措施。

恒基兆业表示，拟将中环新海滨三号地项目打造成为香港最具标志性的世界级地标建筑，并对建设这一项目的长远前景表示乐观。

未来落成后，新海滨三号地块不仅会设计一个面积超过2.5万平方米的公众休憩空间，还将设计一条规划线路，串联起中环现有的人行路网，连接中环海滨及周边，乃至接驳国际金融中心的中环港铁站。

截至2021年中期，恒基地产在香港拥有土储约为2430万平方尺，在手现金及银行结余140.43亿港元。

地王往事

据《凤凰WEEKLY地产》不完全整理发现，自2017年至今，香港已诞生多宗超百亿港元规模地块。从2018年251.6亿港元的启德地块、2019年422亿港元的西九龙高铁站上盖地块，到如今2021年的508亿港元的中环新海滨地块，地王的金额在不断攀升。

2017年5月，短短半个月内，中环美利道地块、启德1F区2号地块，先后刷新了当年香港历史总价地王。

先是恒基地产232.8亿港元夺得中环美利道商业地块，折合约每平方尺5万港元。该地块在当年不仅创下香港卖地史上最贵地皮，也创下了商业用地楼面价的新高。

随后启德第1F区2号商业地块在2017年5月底成交，由南丰发展集团以246亿港元摘得。

彼时，有媒体报道指，该地块收到了约12家房企报名标书，包括新鸿基地产、华人置业、会德丰、恒基兆。

一年后，新鸿基地产以251.6亿港元的价格摘得香港九龙启德1F区1号地块，彼时该地块刷新了香港地价的新纪录。

有媒体报道指，该地块上未来建设的住宅要卖到30万港元/平方米才能回本，若要经营利润达15%，则每平米价格需达到逾34万港元。若最终以此价格出售，已较近期该地区一手房的价格贵15%至25%。

资料显示，该地块的土地面积约16556平方米，楼面总面积上限达到13.14万平方米，年期为50年。以总地价251.6亿港元计算，每平方米的地价就达到了约19.13万港元。

2019年11月，新鸿基地产以422亿港元中标香港西九龙高铁站地块，再次问鼎香港土地交易史上的总价地王。该地块总面积约59746平方米，楼面总面积上限约为29.40万平方米，年期为50年。

据悉，新鸿基大股东郭氏家族以私人投资公司Somerpath率先入股，随后该项目引入了中国平安参与，并计划打造成为中国平安香港中心大楼。

彼时，新鸿基地产表示，从上世纪90年代的国际金融中心（IFC）、到2000年代的九龙站环球贸易广场（ICC），再到今天投的西九龙总站上盖地块，见证了香港经济的蓬勃发展，未来有意将地块发展成为全新的地标性综合商业项目，旨在打造第二个IFC。

戴德梁行此前发布报告显示，今年前9个月，香港整体物业买卖合约数字估计为77369宗，按年升27%；期内住宅物业成交57956宗，创下2012年后同期新高。

楼价方面，香港整体住宅物业价格自年初至今已升4.3%，短时间内有望超越2019年5月高峰，该行维持全年楼价升8％至10%的预测，并估计第四季会继续平稳发展，年底前楼价仍有约3%的上升空间。