来源：中国基金报
深圳“旧改之王”爆雷？今天早上，一则佳兆业理财产品爆雷，佳兆业流动性出问题的消息刷屏地产圈。
随后，资本市场方面，佳兆业股价开盘暴跌超10％，随后不断下挫，收跌超15％，最新股价1.01港元，市值70.9亿港元。
究竟是什么情况？记者来到投资者维权现场，了解最新情况。
逾期未兑付
3亿理财产品“爆雷”
10月底，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现3亿元的兑付逾期现象。
随后，相关销售通知投资者，佳兆业出现流动性问题，到期产品出现逾期情况，之后的产品情况也不容乐观。在此前包括恒大、花样年等地产企业暴雷的背景下，听到这则消息后，投资人都慌了。
11月4日，近500个投资人聚集于罗湖友谊酒店维权。据记者到现场了解，目前佳兆业通过锦恒财富发行的理财产品，金额高达127亿元。
据多位投资人表示，锦恒财富发行的理财产品，底层资产都是佳兆业的项目，佳兆业作为担保，相关的产品最低是30万起投，大多是50万起投，现场也有个别投了4000万、5000万的投资者。
据悉，10月30号到期的几个产品中，目前只兑付了3000多万，还有3亿到期无法兑付。“3个亿都兑付不了，我们这些后面到期的，还能兑付吗？”现场有投资者向记者表示。
投资人大多是佳兆业业主
有的称：“所有积蓄都在里面”
有个投了1500万的投资人告诉记者，她投了有7、8年了，一开始的收益率是年化9.2％，后来逐步降到8点几。“可以说把所有积蓄都放进来了，之前一切都很顺利，一个产品到期了马上开始下一个项目，继续投。最开始的时候我是被他们员工带进来的，后来看他的报表、业绩，佳兆业号称是深圳的旧改王，能力还是很强的，所以很信任。他会拿佳兆业目前的项目，比如说现在拿坪山的新项目，说这个项目是需要钱来滚动的，项目卖完以后，销售款就可以兑付了。”
“昨天我就知道不对劲了，我就到他们办公室去的，他们的董秘就说他们开了一天的会，在出方案，明天才能出方案，也就是今天会把方案出来。”她表示。
也有投资人陈先生告诉记者，他8月份刚投了30万，也就2个多月的时间，没想到就雷了。“我看他利息还可以，另外我也住在佳兆业，楼下经常有佳兆业的理财销售在那里搞宣传，很多业主都投了好多年，看他们信誉还不错，就投了，没想到2个多月就暴雷了。”他叹息。
而值得注意的是，据投资人告诉记者，在9月份，佳兆业还在销售相关的产品。
天眼查显示，锦恒财富的大股东均为个人，从股权来看和佳兆业并没有直接关系。
但现场的投资人告诉记者，锦恒财富是佳兆业理财的主要渠道，其实也是佳兆业的销售。而大部分投资者都是佳兆业的业主，此外还有不少为佳兆业员工。“因为他在每个小区都派了业务员，小区有一些宣传，还会派业务员上门给业主销售。不过，这个不局限于佳兆业业主，其他人也可以来买。”
而其微信公众号也显示，对自身的定位是“佳兆业集团的战略合作伙伴”。
不过，投资人还是对佳兆业充满信心。他们认为，佳兆业的资产还是比较优质的。
账上躺着近384亿现金
为何无法兑付？
6年前，佳兆业曾经因无法按时支付债券利息，成为国内第一家美元债券违约的房企。如今再次爆出违约，投资人担心，佳兆业重蹈覆辙。
不过，从财报情况来看，目前佳兆业的基本面相较于6年前好很多。6年前，佳兆业一年内到期的贷款300亿，而账面资金仅有6个亿；而现在，截至最新，财报显示，佳兆业账上躺着383.6亿元。
那为何这127亿理财会出现危机？
据悉，主要有几个原因。
一是融资难。这是花样年、恒大等爆雷后，各大房企普遍情况。
二是美元债问题。截至10月26日，佳兆业的美元债遭遇持有人华人置业的抛售，这已经是10月21日公告以来第三次，本次出售本金额为5500万美元，出售代价为1932万美元（包括利息），本次录得已变现亏损2.88亿港元，此前两次1亿美元票据净亏5个亿。
三是评级下调。在美元债被抛售后，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低两个档次至CCC+级，评级展望为负面；惠誉也将佳兆业集团评级下调两个档次，从B下调至CCC+。穆迪报告称，将佳兆业集团控股有限公司的企业家族评级（CFR）由“B2”下调至“Caa1”，展望由“下调观察”调整为“负面”，并将其发行债券的高级无抵押评级由“B3”下调至“Caa2”。
四是资金受限。据管理层现场表示，虽然佳兆业账上是有资金，但是都是受限资金。中报数据显示，截至2021年6月底，佳兆业在手非受限资金约430亿元，
四大原因让其流动性陷入恶性循环。
佳兆业最新回复
尽快确定兑付方案，并向投资人公布
刚刚，佳兆业相关负责人回复，关于锦恒财富产品逾期兑付的说明：
近日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期。佳兆业集团已第一时间与锦恒财富沟通，共同商讨兑付方案，坚决履行好社会责任。
今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业集团的流动性遇到前所未有的压力。集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。佳兆业集团将与锦恒财富尽快确定兑付方案，并向投资人公布。
前10个月销售近千亿 10月销售同比下跌超30％
11月3日盘后，佳兆业集团（01638.HK）在港交所公告，2021年10月份收入约人民币81.95亿元的合约销售，同比下降约30.49％。合约建筑面积约为43.2073万平方米，同比下降约34.81％。
至此，截至2021年10月31日止10个月的总合约销售约为人民币957.44亿元，总合约建筑面积约为558.72万平方米，分别较2020年同期增加约23.2％及24.1％。完成全年销售目标1300亿元的73.65％。
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