深圳楼市：深圳公寓分两种，深圳湾的公寓和其他公寓

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具体买房问题请提问

会员提问：五哥，我和老公南山科技园上班，蛇口海伴雅居一套两房自住。手上资金400万，娃现在小学二年级，听说深圳湾学校前景不错，计划将来读深圳湾初中。三个选择纠结得不行。 1. 700万总价。是选择买太古城南小一房还是金色海琴苑三房呢？都带深圳湾初中学位，买来出租不住。 2. 现在深圳湾学校还没起来，要不要先买前海诺德，鼎太那边房子，过3年如果深圳湾学校起来了，再置换呢？ 手上就这么些钱，纠结来纠结去，盼报哥指点下。谢谢了

答：感谢付.费咨询。 我觉得你对深圳湾学校过于迷信了，深圳湾学校虽然硬件好，生源也非富即贵，但成绩未经过市场验证，以后未必拼得过南山福田的老牌名校，这个名校是打问号的。 而且深圳湾学校学位充足，租房就可以入读，你完全没必要为一个未被盖章认可的名校去纠结，更应该考虑的是手头的400万该如何放置。 你现在自住的海伴雅居小两房只有60多平，楼龄偏老，升值潜力也一般，自住和投资都不是优选。 我建议直接做置换，卖掉海伴雅居，加上手里的400万，买一套自住和学位兼顾的舒适三居，升值预期强，也改善了自住条件，才是更好的选择。

会员提问：五哥您好。我是广州的投资客。手上有80万的资金。现在因为没有购住宅的资格，就订了一套沙井的小公寓。看到您一直不推荐公寓。我该怎么考虑？还能不能出手？

答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘。 公寓建议退掉。 首付80万，建议在广州选筹，现在是比较好的入场时机，关注黄埔和万博板块。

会员提问：您好！可以点评一下宝安大悦城和蛇口临海拦山吗？哪个以后更有发展？最近新楼盘感觉不多，还有更好的吗？

答：1.大悦城所在的新安属于宝安老城区，刚需盘多，城市界面老气横秋，不会受高收入群体青睐，圈层不行，又没有划分到宝安中学，很容易摸到天花板继而上不去。 2.新世界揽山临海蛇口30万方大盘。 育才一小二中，二号线水湾站1.2公里、在建12号线500米。 蛇口最后的大盘（恒大湾厦旧改还要很久），总体来说投资潜力要低于领玺、颐湾府。对于很多有蛇口情节的人来说，也算是不错的选择。

会员提问：五哥，请问下3年后，壹城中心和玖龙台哪个更好一些？两者目前都是网红盘，关注度较高。我个人觉得玖龙台会更好，因为它目前配套的不足会随着地铁，商业的开通而完善，但是壹城中心户数太多，拥堵问题难以解决，片区近期也没大利好。如果纯投资，买玖龙台二期5.5万，有价值吗？毕竟它只能算郊区中心盘，担心涨幅会输给南山，福田等中心区，谢谢

答：认同你的想法，九龙台比壹城中心还便宜的，并且一个是片区标杆、周边地王已经预示了未来两三年的价格空间，一个是伪高端盘、价格虚高，配套普通，很明显九龙台会优于壹城中心。 但九龙台这种郊区中心的新房，价格也并不实在，有开发商运作，还是会让你站岗两三年的。短期三年看，价格可能会低于南山的学区房涨幅，更不用说前海-宝中这种持续火爆的板块了。

会员提问：五哥，我是您的老粉丝。北京东城区有一套老破小，带学区，想卖掉置换到深圳，不知这样的操作是否合适？卖掉后大概能凑出350万首付

答：感谢老粉丝支持。 北京如果有自住房的话，第二套当然可以置换。 东城区的学区老破小，这一波下来涨幅还不到一倍，加上北京一直推行大学区，短期也算到顶了。 我一向认为，家庭资产足够的话，北京和深圳，这一南一北最有价值的两个城市，各配置一套是最安全的。