最高法判例：农村土地被征收多年，强拆无补偿？参照城市房价赔！

实践中，许多拆迁部门在征收农村土地后，因其不急于用地，故并未对被征收土地的农村房屋实施拆除，被征地农民依然在本地居住和生活，许多被征地农民甚至并不知道自己的房屋所在地已被征收为国有土地，往往多年后，拆迁部门又会因要进行项目建设而强拆地上房屋，并告知被征地农民拆迁补按多年前的旧标准来算，拆迁部门的行为合法吗？今天笔者通过一则最高法判例带大家了解一下，这种情况下被征地农民应获得怎样的补偿。

一、案情简介（案号：（2018）最高法行赔申380号）

赵某的房屋位于山东省聊城市东昌府区，已办理集体土地使用证，2005年被东昌府区人民政府（下简称“区政府”）征收为国有土地，但区政府却并未对赵某房屋所在村进行拆除，赵某此后多年期间一直在本地居住和生活，并未受到土地征收的影响。

2013年，区政府对赵某的房屋实施拆除，赵某依法提起行政诉讼，后区政府的强拆行为被判决确认违法。后，赵某提起国家赔偿程序，在国家赔偿诉讼期间，区政府认为赵某的房屋早已被征收，故应按照集体土地的补偿标准进行赔偿，赵某则认为，自己房屋所在地虽然多年前被征收为国有土地，但自己并不知情，现在被区政府强拆，应参照周边城市房价赔偿。

二、案件分析

城市与农村的拆迁补偿标准，应分别符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《土地管理法》的规定，城市拆迁补偿普遍高于农村。具体到本案，赵某的房屋建成时，该地块是集体土地，2005年被征收转换为国有土地后，赵某又在此居住了近十年后被区政府强拆，从征地到拆房前后经历了较长的时间，也因此在国家赔偿程序中，赵某与区政府也因此对赔偿标准产生了争议，那么赵某关于其房屋应参照周边城市房价的主张，到底有没有依据呢？

最高人民法院法释(2011)20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”另外，之前的最高人民法院行政审判庭(2005)行他字第5号《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》指出：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”

由上述法律规定可知，农村集体土地房屋在被征收时没有得到拆迁补偿安置，待多年后拆迁部门要对该区域实施拆除时，该区域已被纳入城市规划区，那么被征地农民是可以要求参照周边城市房屋价格对自己进行补偿的。本案中，赵某显然是符合这个规定的，因此虽然赵某的房屋最初是建设在集体土地上，但是在本案中可以要求按照周边城市房屋价格进行赔偿。

三、最高法意见

集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。

本案中，赵某虽然持有集体土地使用权证，但涉案房屋强拆时，涉案房屋坐落在已被征收的国有土地上，且所在区域已经纳入城市规划区，符合最高人民法院上述答复和司法解释的规定，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。

四、案件总结

本案中，赵某原本的农村房屋拆迁，最终获得了参照周边城市房价赔偿的待遇，不仅有法可依且也公平合理，但大家要注意的是，农村房屋拆迁最终获得参照周边城市房价标准的拆迁补偿，是有特定条件限制的，即必须是房屋早年被征收时，拆迁部门未对该房屋进行补偿安置，且在最后实施拆除的时候该区域已被纳入城市规划区。换言之，如果区政府在2005年征收土地时就对赵某进行拆迁安置补偿，赵某因自己不同意补偿标准而拒绝安置补偿，那么在2013年强拆后，赵某的房屋便无法参照周边城市房价获得赔偿了。

征地拆迁维权，是一个复杂系统的工程，不仅要关注各种维权程序的期限问题，还要对提起何种法律程序进行仔细甄选。因此如果您在征地拆迁期间遇到了法律问题，建议您及时咨询专业律师，必要时进行委托，通过法律手段来维护自身的合法权益。